第6章 房地产估价方法--假设开发法

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1、６．房地产估价方法——假设开发法6.1假设开发法基本原理6.2假设开发法操作步骤及内容6.3假设开发法估价总结与应用举例本章将主要介绍假设开发法的基本原理、操作步骤，通过举例讲解假设开发法的运用。通过本章的学习，理解假设开发法的概念和理论依据，了解假设开发法的适用条件及应用范围，熟悉假设开发法的计算公式、估价步骤，掌握假设开发法计算中各个项目的求取，最终能够正确运用假设开发法估价。6.1假设开发法基本原理6.1.1假设开发法的含义与理论依据6.1.2假设开发法的适用条件6.1.3假设开发法的应用范围6.1.4假设开发法的测算公式6.1.1假设开发法的含义与理论依据假设开发法的含义：假设开发法

2、又称剩余法、预期开发法、倒算法、余值法等，是将估价对象房地产的预期开发后的价格或价值，扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等，用剩余的部分作为估价对象房地产价格或价值的一种估价方法。假设开发法的理论依据（1）假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。开发完成后的房地产价格或价值是预期的，其开发过程中的开发成本、税费、利润等也是预期的。（2）假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。假设开发法适用的主观条件（1）坚持房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，合理确定土地的最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等。（

3、2）熟悉当地的房地产市场行情或供求状况，准确预测未来开发完成后的房地产价值以及开发过程中的各项成本费用。（3）比较社会上同类房地产开发项目的一般正常利润，结合当时情况，恰当地确定房地产开发商的合理利润。假设开发法适用的外部条件（1）稳定、透明的房地产业政策。（2）完善的房地产法规体系。（3）清晰、全面的房地产投资与交易的税费清单和稳定的税费政策。（4）完整、动态和现代化的房地产信息资料库。（5）长期、公开和合理的土地供应计划。6.1.3假设开发法的应用范围1）相关类型的房地产估价（1）待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价。（2）将生地或毛地开发成熟地的估价。（3）再开发待拆迁的房地产的估

4、价。（4）在建工程的估价。（5）具有装修改造潜力的旧房地产的估价。2）房地产开发项目投资分析运用假设开发法进行房产投资分析，主要为投资者提供3方面的数据资料：（1）开发地块可接受的最高价格。（2）开发项目的预期利润。（3）开发过程中可能发生的费用的最高限额。6.1.4假设开发法的测算公式1．假设开发法的基本公式待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用与税费―开发利润―投资者购买待开发房地产应负担的税费2）不同类型估价对象的估价公式（1）求生地价值的公式（2）求毛地价值的公式（3）求熟地价值的公式（4）求在建工程价值的公式（5）求旧房价值的公式3）开

5、发后不同经营方式的估价对象的估价公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-应扣除的费用、税金、利润等项目对于开发完成后出售的待估房地产，“开发完成后的房地产价值”可以通过市场法或长期趋势法测算得到。对于开发完成后出租或自营的待估房地产，“开发完成后的房地产价值”可以通过收益法，依据房地产开发完成后可能带来收益的年限，计算每年的净收益，选择适当的报酬率和计算公式计算得到。6.2假设开发法操作步骤及内容（1）调查待估房地产的基本情况（2）确定待估房地产的最佳开发利用方式（3）估算开发经营期（4）预测开发完成后的房地产价值（5）估算各项成本费用（6）估算待估房地产的价值6.2.1调查待开发房

6、地产的基本情况（1）明确待估房地产的位置。（2）明确待估房地产的物质状况。（3）明确待估房地产的权利状况。（4）明确城市规划设计条件。6.2.2选择待估房地产的最佳开发利用方式确定待估房地产的最佳开发利用方式，要根据最有效使用和最合理开发的原则，在政府规划限制的许可范围内设计待估房地产的最佳开发方式和方案，包括对用途、规模、档次等的确定。确定何种开发方式，将直接关系到市场销售、建设成本和开发项目的盈利。在确定最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来的发展趋势。6.2.3估算开发经营期开发经营期的起点是（假设）取

7、得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。开发经营期可分为开发期和经营期。估算开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。6.2.4预测开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于出售的房地产，通常是采用市场比较法，并考虑类