房地产行业3月行业动态报告：市场成交逐步回暖，关注基本面数据的恢复节奏.docx

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1、目录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模1（二）疫情致使数据全线回落，政策对冲下改善可期11、国家统计局2月份行业数据跟踪12、从成交数据的情况来看，市场整体回暖，一二线回暖程度大于三线43.受疫情影响，整体去化周期拉长5（四）财务分析：营收增速回落，杠杆率维稳，货币资金下降61、利润表：营业收入、利润维持正增长，结转不均导致业绩增速回落62、

2、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定73、现金流量表：货币资金下降，融资环境收紧下房企筹资能力受到考验74、杜邦分析：ROE小规模增加8二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段8（一）中国房地产将告别暴涨时代81、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显92、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段103、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间11（二）行业驱动因素111、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力112、生产要素投入为房地产业发展奠定基础123、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力12

3、4、中美驱动因素对比12（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速141、房地产调控政策常态化，“一城一策”下或迎边际改善142、因城施策空间进一步加大163、央行定调偏向“稳定”，房企融资环境较去年或将得到改善184、LPR保持不变，房贷利率有所下降205、土地审批权下放，土地利用提效，促进都市圈经济发展216、房产税立法先行，预计最快2022年开始征收217、中央财政134亿支持16城住房租赁市场发展试点228、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放22三、行业面临的问题及建议23（一）现存问题231、供求矛盾突出，区域发展不平衡

4、232、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存233、房地产行业杠杆率处于高位234、租售结构不合理，租赁市场活力不足235、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高24（二）建议及对策241、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序242、整顿土地供给市场，破除行政垄断243、促进供给需求多维度匹配244、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度245、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力24四、房地产行业在资本市场中的发展状况25（一）房企融资成本边际改善251、房企股权融资自2010年之后收紧，IPO几近停滞，再融资略有回升252、房地产行业迎

5、来香港上市潮，物业板块受到追捧263、银行贷款规模增速放缓，融资成本仍处高位27（二）目前房地产行业PE处于历史底部区域281、房地产行业市盈率处于历史底部区域，未来修复空间较大282、国际估值比较来看，A股估值处于历史低位，具有较大修复空间283、基本面支撑下，估值受政策预期影响294、房地产行业未来发展影响因素29（三）19Q4公募基金对房地产板块超配，偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企301、2019Q4基金房地产持仓占比实现近一年首次回升，处于历史中等偏上水平302、四季度基金对房地产板块持仓为超配303、集中度再次提升，刷

6、新2010年以来新高304、公募基金偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企30五、投资建议及股票池34（一）投资建议34（二）股票池34六、风险提示35插图目录36表格目录37一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化（一）房地产行业是我国经济的重要支柱房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福

7、利等方面具有重要影响。1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力从宏观层面看，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力，同时在经济周期中扮演重要角色。2018年我国全社会固定资产投资完成额为64.57万亿元，而房地产开发投资完成额为12.03万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的18.63%，仅次于制造业。从中观层面来看，房地产业自身产业链长，关联产业多，与数十个产业存在密切关联性。房地产业的稳步发展，不但通过原材料需求推动了上游建材产业（如，钢铁、水泥、玻璃等）的发展，同时通过产品生产及销售环节，为下游诸多产业（如，家

8、电、装饰装修和批发零售业等）带来广阔的需求空间。从微观层面来看，在我国商品房既是居民生活的基本需求，但同时成为了不少居民的投资或投机的对象。房地产业发展至今，在改善居民住房水平方面起到关键的作用，城镇居民自