宝龙地产商业模式初探.doc

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1、宝龙地产商业模式初探公司立足于三四线城市的综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，这种模式拉动了当地的经济发展、增加税收、提升了城市形象，因而受地方政府欢迎，容易获得较好的项目资源；通过出售N中的物业来平衡现金流，以获取商业地产价值的最大化；就盐城项目来看，回报率超100%，十分可观。宝龙地产的开发运作模式宝龙地产主要是立足于三四线城市，从事城市综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，不但拉动了当地的经济发展，而且完善了城市的生活配套，因而容易获得较好的项目资源，提升项目盈利能力。为什么三四线城市地方政府愿意合作？三、四线城市的地方政府对于城市综合体建设模式是比较欢迎的，

2、主要原因是，第一，大型城市综合体的建设，不但能提升城市的形象和面貌，而且其中的商业地产经营等能带来很多就业岗位，就盐城项目而言，至少能带来5000至1万个工作岗位，有利于拉动地方经济发展；第二，这些商业地产的经营能为地方政府带来持续的税收，如商业地产出租的房产税、商家的营业税和企业所得税，以及个人的所得税等，这与住宅用地出让获得一次性土地出让金收入是不同的；第三，知名的商业地产营运商能带来更多商家的进驻。由于这些潜在有利因素的存在，因此，有实力的商业地产公司不受到欢迎，而且能以适当优惠的土地价格获得较好地理位置的项目资源。宝龙地产的优势何在？宝龙地产在商业地产开发方面相对其他

3、公司具有较强的竞争优势，主要体在对商业地产开发的专业性和对经销商的控制能力及吸引力。首先，商业地产开发不同于普通住宅物业开发，商业地产物业对项目选址、运作模式、以及产品设计（业态组合、产品的摆放）等要求较高，如主力店需要怎样的工程条件等，各种产品应该摆放在什么位置等细节问题，这些都需要经验的积累，在这方面，宝龙地产具有先入优势，商业地产经营经验丰富。其次，宝龙地产与经销商的衔接较为畅通。宝龙地产拥有一批与自身定位相符合的经销商，在拿地到项目建设，都会始终参与并提供建议，如宝龙地产与永辉超市的强强联合、与横店影视的合作，这部分主力店与宝龙地产都建立了长期的战略合作。这些都是其他

4、公司或者想进入商业地产开发的公司所不具备的竞争优势，选择宝龙地产就等于引进了相应的品牌商家。宝龙地产如何平衡现金流？对商业地产开发而言，需要大量的资产沉淀，因此，对公司的现金流要求比较高，而宝龙地产在这方面有自己的一套方法，以宝龙地产的第三代产品为例来说明，宝龙地产的第三代产品主要是通过“1+N”的模式来操作（所谓的1是指1个购物中心，N是指1之外的其他业态，如酒店、SOHO、办公楼、酒店式公寓、住宅和特色商业街等），其中，购物中心和酒店自己持有，其他业态用来出售以平衡整个项目的现金流，即以住宅、酒店式公寓、特色商业街等产品出售以收回这个项目的投资，而购物中心和酒店等资产则沉

5、淀下来，用于商业经营，以获取稳定增长的利润。我们以盐城宝龙城市广场为例来说明：盐城宝龙城市广场的总建筑面积约50万平，其业态有：住宅可售面积约15万平，地下车库1219个，酒店式公寓可售面积约6.5万平，特色商业街可售面积约2.5万平，住宅底商可售面积约为1.4万平，酒店约2万平，剩余13万平为自持的商业项目。该项目，公司大约投资了不到20亿元，折合每平方米的投资成本约4000元；对于项目收入而言，计划出售的项目至少能回笼资金22.2亿元，不但收回了总投资并获得一定的盈利，而且把商业地产和酒店等资产沉淀了下来。项目具有可观的投资回报根据宝龙地产相关人员的介绍，盐城宝龙城市广场

6、在所有项目中的投资回报居中等水平，不过，从我们的测算来看，这个项目的投资回报率依然是十分丰厚的。下面我们还是以盐城宝龙城市广场为例来介绍。商业地产年租金回报率在15%以上。盐城宝龙城市广场13万平的商业地产进一步分为6万平方米的主力店和7万平方米的其他店。静态来看，我们预计每平米的年平均租金应该在600块至700元，从而得出，商业地产的年租金回报率约在15%至17.5%之间。整个项目的投资回报率超100%。根据我们测算，整个项目的可销售物业至少回笼资金在22.2亿元以上，而商业地产物业价值至少为16亿元（无论是从销售价值来看还是从租金收入贴现来看），再加上2万平方米的酒店物业

7、，整个盐城项目的物业价值在40亿元以上是没有任何问题的（公司预计的总价值是50亿元左右，相对来说要乐观一些），也就是说盐城宝龙城市广场的投资回报率至少超过了100%，回报率非常可观。风险所在商业地产风险主要有，一是，商业地产选址风险，二是商业地产经营风险。