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1、样本企业研究：宝龙地产1样本企业研究：宝龙地产*主要内容提示宝龙企业研究青岛宝龙城市广场项目研究青岛李沧宝龙项目研究郑州宝龙城市广场项目研究给甲方的建议*目录宝龙地产商业模式宝龙地产产品特点宝龙地产土地模式宝龙集团及地产业务介绍宝龙地产借鉴性分析宝龙地产资本情况1、宝龙集团当前发展概述2、宝龙集团企业背景3、宝龙业务结构4、宝龙发展策略5、宝龙集团发展阶段*宝龙集团当前发展概述青岛城阳宝龙估计2010年从银行贷款20亿，计划2010年用销售收入和银行贷款合计的30亿资金10块新土地。开业商业项目4个，
2、在建和新开工项目12个。2009年10月，宝龙地产香港IPO筹资20亿元，土地储备600多万平方米。1……2…34总部位于厦门，是国内为数不多以商业地产为核心主业的公司*宝龙集团企业背景创始人：许健康（籍贯福建省泉州晋江）许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业，90年代回内地发展。风格和家族企业特点许健康:集团董事长兼总裁个性内敛、极富冒险精神、实用主义、事必躬亲、具有战略眼光、做事随性。家族公司管理结构扩张之前典型的家族企业，裙带关系浓重人才和管理是当前制约宝龙扩张的核心问题宝
3、龙名言：模式是用来被打破的！宝龙集团*宝龙业务结构——商业地产成为核心主业宝龙集团产业结构图集团业务自营配套机构：商业地产开发、经营百润顾问（销售）、商业管理、建筑设计商业地产核心业务支持注重外部商业资源招商和资源整合宝龙集团核心主业明确为商业地产开发和商业经营。自营商业配套产业的经营情况和品牌性有待提高。核心主业：商业地产住宅：40%-50%OA产业（集团内夕阳产业定位）宝龙工业（08年扭亏为盈——长线孵化）*项目分布具有显著的聚集性特点:集中在四个省份山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3
4、个）、河南（3个）。上市后，开始进入四川与安徽等省。宝龙发展策略——区域深耕模式选址1.定位在城市化进程基础上。2.在三四线城市的待发展地区拿项目，在新城区打造新商圈，与地方政府找到良好的合作契合点。操作1.大体量商业在三四线城市确立竞争优势，与少数品牌商家合作造势。2.综合体建筑迎合了地方政府对城市发展的要求。3.大型商业解决带动当地大量就业。*宝龙集团发展阶段第一桶金艰辛创业1980-19901、受经济环境影响，建设进展放缓。2、2009年10月IPO成功，紧张的资金链得到缓解。创业期发展期扩张期
5、与高速发展期IPO推动*目录宝龙集团与地产业务介绍宝龙地产产品特点宝龙地产土地模式宝龙地产商业模式宝龙地产借鉴性分析宝龙地产资本情况1、盈利模式：现金流滚资产+开发补商业经营2、2009年业绩表现3、经营指标分析4、2010年业务发展态势*盈利模式：现金流滚资产+开发补商业经营“现金流滚资产”模式资产收益开发利润高租金收益政府提供低地价、地价分期付款、税收减免和城建配套支持①大型商业弥补新城商业配套不足②五星酒店，形象工程③弥补新区配套不足，招商需要④区域经济带动作用促进就业开发利润补贴后期商业经营弥
6、补商业孵化期长、租金低之不足销售平衡现金流，商业销售部分利润高三四线城市的新城选址购物娱乐休闲业态销售回款超过或者接近总投资*2009年业绩表现20092008同比变动(%)合同销售信息合同销售金额(亿元)2918.755%合同销售面积(平米)395,164327,46121%销售均价(元/平米)7,3395,65730%竣工面积总竣工面积(平米)1,312,210617,668112%销售并交付面积(平米)669,090287,274133%投资物业竣工面积(平米)339,942101,614235
7、%停车位竣工面积(平米)211,72230,395597%投资物业组合可出租面积(平米)544,964205,022165%不包括洛阳的批发市场和泰安项目425,446205,022108%占有率71%月平均租金(元/平米)39持有购物中心数目31宝龙商业地产*商业销售面积增加——拉高业绩销售金额明细销售并交付面积明细毛利润比率净利润比率销售金额明细销售并交付面积明细毛利润比率净利润比率2009年2008年宝龙商业地产*经营指标显示结构性问题经营指标分析2009年宝龙地产营业额达到41亿元，同比增长1
8、.6倍。其中，核心利润12亿元，物业公允价值变动收益24亿元。经营业绩指标关键比率资料来源：公司数据和工银国际预测(保荐人)宝龙地产单纯从经营业绩指标看，高增长显著，其原因在：低土地价格、低建筑成本，以及商铺销售的高溢价。物业公允价值变动收益占比高，公允价值的增加只来自建成面积的增加，而非经营水平的提高。从营收结构看，租金与物业销售的比例，企业实质为住宅模式。年份07年08年09年10年F11年F营业额（亿人民币）10.2615.8441.3537.12
