商品房空置问题研究综述

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1、边疆经济与文化N5．20102010年第5期THEBORDERECONOMYANDCULq’UREGenera1．N77(总第77期)商品扈盎餐阃题珊诸智武(广州番禺职业技术学院，广州511483)摘要：随着我国房地产市场的发展，该领域开始暴露出一些问题，例如商品房空置现象较为严重和普遍。受到国外学者研究成果的启发，国内研究人员也对国内商品房市场的空置问题进行了研究，以确定空置率的计算方法，并研究它和其他变量的关系，以此来衡量房地产市场相关方面的健康程度。关键词：商品房；空置；关系；综述中图分类号：F713文献标志码：A文章编号：1672-5409(2010)05-0

2、0294)2响了房价的变化。并且，他认为地产商的垄断力量降低了自然空置率。在房地产市场发展时间较长的国家，对房地产国外的相关研究中，在定性方面，较为一致的行业的研究已经有一套相对成熟、完善的方法，各结论是空置率和租金的变化呈反比关系；而在定量种数据、理论、模型都已经比较丰富。这其中，关研究方面，结论差异较大。在对房地产市场的自然于商品房空置问题的研究是一个非常重要的研究方空置率的实证研究中，由于各种实际原因(如各向。对空置问题的研究，主要集中在两个方面：首国的房地产市场的发展阶段、各民族的文化、各国先是空置和租金的关系；其次是合理空置率或者自的统计口径等因素)，学者们

3、实证分析得出来的结然空置率，又称为均衡状态下的空置率。果并不一致。在自然空置率具体值的问题上，学术国外学者的实证研究中，针对房地产市场的空界的争议还比较大，不同的研究人员得出了不同的置现象，通常把它和租金的变化结合起来进行研结论，但是大部分的结论集中在4％～10％之间。究。Smith(1974)认为，租金的变化率是自然空C．DJud和J．Frew(1990)经过研究认为：置率、上期实际空置率以及财产税变化率的函数，“自然空置率可以定义为房主没有动力去调整租金并发现租金的变化率与空置率负相关，而与财产税时的空置率。”并对不同地区进行分区计算，得出正相关。Galbriel

4、和Nothaft对租金的变化率和空置的自然空置率从3．9％～10％不等；罗森(Rosen)率之间的关系作了进一步研究，对实际空置率和城和斯密斯(Sm)用计量模型研究了美国市场，市虚拟变量进行了回归分析。Reece(1988)运用从而计算出美国17个城市的合理空置率分布在数据研究出了洛杉矶等6个城市的自然空置率，同5．6％～23．2％之间，并且求出自然空置率中位数样发现租金的变化率与空置率之间存在负相关的关是9．8％。Galbriel和Nothafi通过分析得出的合理系。WilliamC．Wheaton，RaymondG．Torto(1988)空置率为8％。AmyKho

5、r，MingYuShi，YuanLim认为，空置率和租金的变化相互关联，他们通过对Lan(2000)经研究发现，在1979-1997年问，国内的时间序列数据进行分析，得出每超过自然空新加坡的自然空置率处于1O％～l2％之间。Kerry置率一个百分点，商业用商品房租赁价格降低二个D．Vandell(2003)引入地区税收环境作为变量之百分点oAmyKhor，MingYuShi，YuanLimLan一，探求这个变量对自然空置率的影响。由于市场(2000)认为：市场空置率高于自然空置率，供过情况复杂多变，以及房东个体之间存在的差异，自于求，租金出现下降；相反，则空置率过低，

6、租金然空置率和税收并不存在直接的关系，而是间接与随之而来上升。LiangYongping(2006)认为，空均衡的市场租金降低的程度有关。置的形成受到三个因素共同影响：地产商、房主、房客。造成空置的机制比较复杂，有需求的不稳定、供需双方信息不畅造成的摩擦、供给方面的约从上个世纪9O年代初开始，在我国开始兴起束。房主和房客之间通过房屋租赁关系中的租金来了房地产开发热，房地产市场一片繁荣。但在这一影响空置率，地产商和房主之间的销售购买关系影热潮的背后所出现的一些问题引起了专家学者们的收稿日期：20104)1-26作者简介：诸智武(1979一)，男，江两上饶人，助教，从事房

7、地产经济研究。⋯JIANG删GJIYUWEN一圈边疆经济与文化2010年第5期TheBorderEconomyAndCultureNo．5，2010注意，开始着手对我国的房地产市场发展过程中遇型，测算出我国整体的商品房自然空置率为到的问题进行深入研究。关于房地产市场商品房空15．43％。可见，同国外的情况类似，国内的众多置问题的研究，主要从以下四方面进行：学者对自然空置率的研究结果并不相同，并没有找第一，正确定义和计算商品房的空置和空置到一个公认的自然空置率的具体数值。率。朱少颜(2004)对商品住宅空置率计算方法第三，空置率和房价的关系。台玉红(2