商品住宅投资及其空置问题的研究【文献综述】

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1、文献综述商品住宅投资及其空置问题的研究对于空置的概念，学术界对空置的概念并没有提出其他的或者新概念，只是有多种结论，且对于各种结论的认同也是各执一词，并没有达到统一。1国外的研究状况1.1国外关于空置的定义国外的代表性观点有：(1)D·格林沃尔德(1981)在他所主编的《现代经济词典》中，根据房屋的用途差异，把空置分为出售房空置和出租房空置，它是指可以用于出售(或出租)但尚未出售(或出租)的房屋。(2)DeniseD．andWillianC．W(1996)认为空置是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。

2、由此可见，空置一方面表明房屋未得到使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或出售，只有两方面条件都满足的房屋才是空置房屋，否则，不能成为空置。(3)而美国联邦统计局从统计调查的角度出发，将空置定义为“在调查时点无人居住(并非暂时无人居住)的住宅”。出现下列两种情况的住宅也视其为空置：一种是当被调查住宅单元的所有者在其他地方另有更为常住的住宅时，该套住宅视为空置；另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住宅(即第二套住宅，HeldforOccasionalUse)也视为空置。使用中的住宅(OccupiedHousin

3、gUnits)定义为“在调查时至少有一人居住或仅为暂时外出(如休假)的住宅”．由此定义可知使用中住宅单元数量与家庭数量相等。1.2空置率的计算方法关于空置率的计算方法，国际上普遍采用住宅空置率来衡量住宅空置的程度，其计算方法如下：住宅空置率=报告期全部住宅空置量/报告期全部住宅存量。在空置率指标中，香港地区通过三个分项指标来综合反映住宅的整体空置趋势：年内落成楼宇空置率=年内落成空置数/年内落成楼宇单位总数量，其余所有楼宇空置率=其余所有楼宇空置户数/其余所有楼宇单位总数量，整体空置率=空置总户数/楼宇总数量。台湾地区空置

4、率的计算采用的是台电公司的每月用电度数低于20度的户数来观察空置量的变化。其空置率计算方法如下：5空置率=空置房户数/非营业用电总户数。1.3合理空置区间关于空置量指标，国际上表述房地产市场空置现象的最主要指标是空置量和空置率。空置量是指某一时刻空置房屋数量，一般用面积和空屋数(户、套)来表示。空置率是指某一时刻空置房屋量占全部房屋量的比率，即指可供使用的全部存量房屋中未使用部分所占比重，用公式表示为：空置率=空置量／全部存量国际上一般认为，空置率在5％～10％之间为合理区；空置率在10％～20％之间为空置危险区；空置率在

5、20％以上为商品房严重积压区。2国内的研究状况2.1国内关于空置的定义在国内，易宪容(2006)、顾志明和叶科(2005)认为，界定房屋空置的标准是要看房屋是否在流通过程中成为待售或待租的房屋。如果房屋已进入市场，正处于流通过程之中，就是空置房屋；如果房屋没有进入市场供出售或供出租，即使业主没有使用，也不能界定为空置房屋。房屋空置的最本质特征就是房屋在市场上处于待售或待租的状态。蔡金水(2006)认为，应该建立两个统计体系。一个是全社会房屋总量中有多少未被使用的闲置房。这种闲置房包括未售出的全部商品房，已售出未入住的空住房

6、，社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋，主要反映社会所有存量房屋的闲置状况。另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房，反映房地产市场销售状况(空置率)。两个数字同时统计，互相比较，才能真实反映房屋空置状况。2.2空置率的计算方法朱少颜(2004)对商品住宅空置率计算方法进行了探讨，同时对现行商品住宅空置统计指标体系的设置提出调整的建议，并得出结论：商品住宅空置率是报告期的商品住宅空置面积除以报告期可供销售和出租的商品住宅面积。陈章喜（2004）认为我国商品房空置率计算方法存在许多缺陷，借鉴国外商品房空置率计算方法，对我

7、国房地产业的发展现状和整体空置率问题进行研判，得出我国商品房空置率整体上处于健康的水平的结论。孙峤、郑思齐、刘洪玉5（2005）对我国住宅空置统计指标体系设计提出新方法，认为针对存量和增量市场分别运用不同的指标，存量市场运用空置类指标来衡量，而增量市场运用吸纳类指标来衡量较为合适，并提出增加采用“套”为统计单位。顾志明、叶科（2005）提出了计算房屋空置率的新方法，并总结出如何借助使用价值和价格两个方面的关系来判断房屋空置率水平是否正常。赵江涛（2006）认为空置率的计算应该是增量空置率和存量空置率的加权平均值。董藩（20

8、07）认为，国内严重地曲解了空置的含义，并且计算空置率的方法也存在问题，当前的空置实际是过小而并非很多人认为的过大，过小的空置导致了房地产价格的暴涨。因此，需要对宏观调控模式进行调整，适度增加房地产的开发规模，抑制非居住性的住房需求。从以上的分析可以看出，如何定义空置并正确求解空置率是争议存在的主要方面