Microsoft Word - 产行业2008年度投资策略 - 全景网.pdf

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1、房地产行业房地产行业2007年度投资策略行业评级：增持－拨云见日，值得期待2007年11月8日行业研究/房地产行业相对市场表现投资要点240聚源地产指数深成指上证指数2007年房地产行业连续第三年呈现销售面积大于竣工面积的局210180面，竣工房屋面积增幅不大。新开工面积、施工面积有20%左右150120的增长，但企业新购置土地增幅较小，未来建设规模增长趋缓，9060供需紧张将持续。300房屋价格出现了逐月加速上涨的局面，8月份同比上涨22%，为-302007-1-42007-4-52007-7-52007-9-27调控以来的最高，风险

2、有加大。区域地产价格表现不一，珠三数据来源：聚源数据，民生证券研究所角房价环比下跌，环渤海区域继续大涨，长三角稳中有升。长三角区域风险较小。行业重点推介上市公司公司名称07E评级房地产调控政策日趋完善，政策调控重点由抑制过热转向保障万科A0.75持有保利地产1.08持有中低收入住房。调控手段由行政手段向金融手段过渡。土地、招商地产1.20持有华侨城0.60中性金融继续收紧。金融街0.60持有苏州高新0.40增持城市化、人民币升值、人口结构以及流动性过剩等长期基本因新湖中宝0.20持有素未变，短期供需严不足，房地产依然向好。栖霞建设0.6

3、2持有广宇集团0.58增持房地产业股票明显跑嬴大势，主流房地产公司08年动态市盈率荣盛发展0.70持有约30倍，有明显估值优势，继续给予行业“强于大势”的评级。考虑到行业可能出现短调以及销售放缓，剔除二三线地产上市民生证券研究所公司和拿地较为激进上市公司，同时关注长三角城市群的区域地产公司。综合二者，重点推荐：万科、招商地产、保利地产、华侨城A、金融街、苏州高新、新湖中宝、广宇集团、荣盛发展、电话：(8610)85253595Email：@mszq.com栖霞建设等。地址：北京市朝阳门外大街16号中国人寿大厦1809室100020请务必

4、阅读最后一页免责声明股市有风险，入市需谨慎1行业研究一、房地产行业上市公司分析1、房地产行业07年业绩增长创历时新高根据申万房地产行业106家上市公司披露的2007年年报，我们统计出2007年A股房地产上市公司全年共实现营业收入1679.6亿元，同比增长50.8%，实现净利润227.8亿元，同比增长115%，剔除不可比的的亏损公司后同比增长124%，行业平均每股收益0.38元，同比06年每股收益0.23元增长了65%，净资产收益率为13.51%，较06年9.62%增长了40%。07年房地产市场的繁荣发展，带来了房价和房屋销售面积的大幅上涨，

5、受益于此，07年房地产上市公司营业收入和净利润均高速增长，征地增幅是A股市场平均水平的两倍。07年的销售收入和主营利润均创历史新高，增速也处于历史高点。07年房地产营业利润率为36%，同比06年营业利润率30%增长了20%，创历史最高水平，远高于其他行业营业利润率。由于07年房价已经处于高位，加之下半年开始的国家的宏观调控政策，08年将不会重演07年房屋价格快速上涨的一幕，而由于原材料价格的加速上涨，建筑材料、人工、土地等成本均在上升，我们预计08年房地产行业的营业利润率将出现一定回落。图1.房地产行业07年主营收入及净利润18001.41

6、6001.2140010.812000.610000.48000.26000400-0.2200-0.40-0.62001200220032004200520062007主营业务收入（亿元）净利润（亿元）主营业务收入增速净利润增速数据来源：WIND资讯，民生证券研究所2、房地产行业08年一季度业绩保持增长进入08年，随着国家宏观政策进一步紧缩，房地产市场成交低迷，消费者持观望态势。但经过统计一季报的数据发现，上市房地产公司业绩仍保持增长态势。一季度实现营业收入338.24亿元，同比增长37%，净利润47.19亿元，同比增长71%，每股收益0

7、.07元，同比增长40%。一季度的业绩增长仍处于高位，主要还是和房地产销售和结算特性相关，所以一季度的数据并不受房地产请务必阅读最后一页免责声明股市有风险，入市需谨慎2行业研究市场的冷清所影响。相对于销售时间来讲，结算时间有一定的滞后期，这是房地产的特点，所以房地产上市公司一季度低迷的销售情况所带来的影响，预计会在08年末或09年才能体现。表2.2008年一季度房地行业业绩增长4000.083500.073000.062500.052000.041500.031000.02500.01002007年一季度2008年一季度主营业务收入（亿元）

8、净利润（亿元）每股收益（元）数据来源：WIND资讯，民生证券研究所3.行业扩张致使资金压力加大2006-2007年，全国楼市发展迅猛，房价节节攀高，加之银根宽松，房地产公司采取了