芙蓉故里(暂定名)开发定位探讨.ppt

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1、芙蓉故里（暂定名）开发定位探讨区域及项目理解1区域分析及定性项目理解及开发方向区域城市化特点：初级阶段“进城”，郊区化进程尚未展开《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。本项目所在区域临近广州开发区、东莞城区之一莞城，但从目前的生活习惯来看，两地居民生活半径暂时辐射不到本区域。本区域商品房消费（商业、办公、居住等）往往会向中心城区靠拢；望牛墩主流商品房需求集中在东莞万江等地；周边厚街、万江

2、、麻涌等地还是集中在当地消费望牛墩区域规划特点：中心区狭小、辐射力有限，市政工程配套匮乏城市建设集中在狭长地带农业集中区域当前商业现状:黄金地段租客少，租金低！无大型集中式商业。项目地址望牛墩镇市政广场旁物业类型洋房+商铺占地总面积47535.7㎡总建筑面积109479.13㎡.现已开发5.8万平米容积率2.17总套数共有833套,其中一期开发498套户型80-116平米销售价格3000元/平米,复式3500元/平米物业管理费1.68元/㎡·月当前商品住宅现状:市场容量有限，普通商品房项目销售乏力。三镇经济/环境分析：初级工业

3、、农业交错分布，水资源有待开发望牛墩、洪梅、中堂是东莞经济洼地，缺乏重点产业支持；房地产开发始终低位运作，以本地区客户、自住需求客户为对象，开发普通商品房项目。东莞水乡，东江及其支流横穿区域；旅游资源尚未形成开发规模，与松山湖、樟木头等地的成熟旅游氛围尚有一定差距。区域理解：规避区域劣势，开发逆城市化产品城市化初级阶段城市建设没有形成中心区，市政设施落后商品房消费习惯向周边中心城区倾斜，区内消费有限传统商品房开发缺乏消费能力借助区内自然资源人造资源逆城市化产品首期地块630亩；容积率：1.2二期地块：300余亩项目理解一：千亩

4、大盘—靠自身造血实现开发目标的大盘项目没有大型市政工程作为支撑；项目所在区域内缺乏城市中心辐射力；项目所在区域缺乏规模化的自然资源。依托区域配套，实现项目溢价的难度较大，本案开发首先要自我增值。项目理解二：近郊大盘—本区域客户弱化，靠中心区客户支撑结合东莞本地大盘开发特点，我们将大盘分类为近郊大盘、城区大盘；本案面向的主力消费群不是区内客户乃至周边镇区客户，而是广州、东莞城区、厚街乃至珠三角等区域客户；本案依托交通，有辐射周边镇区的能力。交通相对较为便捷，为项目向外区域辐射建立基础条件。接西部快速接外环快速广深望牛墩出口发展商

5、丰泰地产在售产品约30套独立别墅500-680－760平米、叠加300-500平米均价１.３万/㎡销售情况近1个月成交约7套，放量明显客户情况厚街本地客户占90%以上，其他是外资购房及虎门客户位置：厚街横岗水库项目占地1500亩总建筑面积达80万平方米社区容积率低至0.8绿化率高达45％由300套独立别墅、100多套联排别墅、3000多套小高层、高层洋房案例一：镇区/城区大盘—丰泰观山碧水本地客户为主，别墅、高层洋房兼容，借助横岗湖及项目自身山体资源项目紧靠港口大道，驱车至东莞市区15分钟，至厚街镇中心10分钟，至107国道车

6、程3分钟，至道滘镇中心2分钟。总占地38万平米，共分3期开发容积率0.9售价：别墅——1680套,其中别墅874套，公寓62套，高层住宅744套建面约5000㎡特色风情商业街。篮球场，室内标准羽毛球馆，网球场，国际标准泳池、健身房、舞蹈室等。临江而建的1.2公里长的沿江景观滨江公园客户群：厚街本地客占90%以上，其他客户来自沙田、虎门等地。案例二：镇区/城区大盘—沿海丽水佳园本地客户为主，别墅作为主力产品，商业配套较少，主要依托于道滘、厚街配套东莞市道滘镇永安洲，四面环水，处于东江与厚街镇水道占地面积:556000平方米总建筑

7、面积:447000平方米容积率0.91售价：洋房3500元/㎡，别墅5000元/㎡别墅249套，高层洋房1940套小区内部配套:酒店、商业街、幼儿园、网球场、篮球场、游泳池、健身室、多功能室码头等等客户群：道滘本地客占80%以上，其他客户来自厚街、虎门等地。案例三：镇区/城区大盘—新世纪上河居本地客户为主，洋房为主、别墅为辅，面向主流市场、改善型市场开发产品低成本战略：资源附加不足本案不属于城区大盘与上述项目相比，本项目所处镇区不具备较强的商品房消费能力；与上述项目相比，本项目未来的客户群来源不会以本区域为主流，而是向外围区域

8、扩散；产品方面，本项目不会面对主流自住需求，开发的产品线应面向改善、休闲、度假等需求。本案属于近郊大盘被动型郊区化大盘？主动型郊区化大盘？认识第一阶段：城市化人口向城中心聚集，大盘依托城中心位置快速膨胀第二阶段：被动郊区化城市用地资源紧张，依托轨道交通城市人口外迁第三阶段：主