基于设计阶段住宅房地产开发项目成本控制研究

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1、基于设计阶段住宅房地产开发项目成本控制研究　　摘要：房地产开发项目的成本管理需要贯穿于房地产开发的整个生命周期，设计的成本内容复杂，需要合理的管理才能满足成本控制的要求。本文介绍了房地产开发项目成本的特点及其影响因素，着重分析了房地产设计阶段的成本控制影响因素，供房地产开发的相关人员参考。关键词：房地产；成本控制；设计阶段中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：引言住宅房地产投资项目的成本管理的核心要求就是将提供市场所需的住宅产品的成本控制至最低水平。房地产开发项目的投资成本控制需要贯穿于整个房地产开发全过程中。房地产投资项目的开发周

2、期从房地产投资决策阶段、勘察设计阶段、施工前期准备阶段、施工实施阶段、竣工验收阶段到房地产运营和售后服务阶段。所以要控制房地产开发成本就需要对房地产开发所涉及到各个因素进行科学合理的管理思路。设计阶段是房地产开发项目成本管理的关键因素之一，也是与施工成本直接相关的原投所在。本文所述的设计阶段主要指的是房地产开发项目的初步设计、结构设计和施工图设计的成本控制。71住宅房地产开发项目成本的组成概述住宅房地产项目的成本管理的对象指的是住宅房地产开发项目在整个开发建设周期内所花费的所有费用的总和。这里面的费用主要包括土地出让金、拆迁安置费、前期工程费、

3、建筑安装工程费用和配套费以及开发间接费用等，房地产开发项目的成本在会计财务核算上主要包括以上六个项目所发射的费用。以下是关于上述六项成本名称的概述。前期工程费是指的土地在开发前的现场踏勘、规划设计和可行性研究等费用。基础设施费包括房地产开发过程中所需要的水、电、气、排污、照明、环卫以及道路设施等所需的基础建设费用。建筑啊安装工程费用就指的是房地开发项目在施工实施阶段所发生的人工费用和设备费用。配套设施费主要指的是房地产开发项目所需不能有偿转让的公共设施所需的费用。开发间接费指的是房地产内部会计部门参与到项目开发过程中而产生的各种间接的费用，包括

4、工作人员的薪资福利、设备维修与折旧费、办公及日常水电花费等等。企业期间费主要指的是销售费、管理以及财务费用，这一般不计入开发的成本中，而是将其作为当前的损益来看待。2住宅楼房地产开发项目投资成本的特点7住宅房地产开发项目与其它的生产性投资项目相比较，具有的明显特点就是投资周期长、资金流量大且随着市场的变化而具有较大的风险。房地产开发项目成本则具有以下特点：首先是房地产开发项目的成本的项目过繁杂。投资周期较长，所发生的费用在各个阶段所进行的核算内容不够平衡，而住宅房地产项目在区域范围内具有一定的唯一性，容易发生成本乱摊乱挤的现象。其次是房地产开发

5、成本有较大的波动性。房地产项目受到国家宏观政策、环境变化、市场规律的影响很明显，而这些因素本身具有较大的波动性，所以房地产开发成本的波动性也较大。再次就是房地产开发项目的投资成本具有较大的可塑性。房地产开发项目所出的环境与地段的不同，其所含的各种费用没有相对统一的标准，而使得需要企业对公共关系的合理把握来充分塑造更加合理的成本空间。3影响住宅房地产开发项目成本的主要因素房地产开发的成本的影响因素与其自身的特点是息息相关的，以下就其主要影响因素作出分析：首先是土地开发所发生的费用。因为土地的开发成本的高低主要体现在房地产商品的产出率上，由于土地征

6、用过程中遇到拆迁安置和公共服务的要求所带来的成本，而使得房地产开发项目的商品产出率都不可能做到百分百，因此土地开发的费用对房地产开发成本具有较大的影响。7其次是房地产开发项目受市场因素影响较大，施工成本受施工工艺和技术、设备的选择、材料的市场价格的影响是最明显的，需要房地产企业在满足建筑质量的前期下，尽量控制建安成本。最后是期间费用。房地产开发项目由于其较大资金周转要求，但其投资周期较长，使得较大比例的资金需要通过银行贷款，从而带来较高的利息支出成本，而资金周转在物价上涨的市场环境下增加了贬值量，即产生了通胀成本。4设计阶段控制住宅楼房地产项目

7、投资成本的影响分析4.1住宅房地产开发项目设计阶段的特点住宅房地产开发项目设计阶段的成本控制具有如下特点：一方面，住宅房地产开发项目建设的全过程包括以下四个阶段：评估、决策、设计、实施。由此可以看出，项目设计阶段承上启下，具有衔接的重要作用。只有经过设计，决策才能变成设想。另一方面，住宅房地产开发项目投资控制中，设计阶段起着关键作用。换言之，即使是工程项目方案中很细微的内容都会牵扯到工程量的时间标准、装修标准等等。从这个角度来说，设计阶段不仅对建设规模、建设标准起着规范作用。对项目的投资规模还能起到规范作用。7总体来说，住宅房地产开发项目建设的

8、四个阶段中，设计阶段对建设项目成本的影响最大。所以施工前的决策阶段和设计阶段很关键，设计人员应该将控制投资融入到自己的设计过程中。设计阶段影响大，但是