房地产企业融资_上市状况及案例分析.pdf

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1、中国房地产金融·2008·第5期房地产企业融资、房地产企业融资、上市状况及案例分析上市状况及案例分析□　陆明柱1，项　宏2中图分类号：F293.2前房产信贷紧缩趋势的现状。文章编号：1006-7388(2008)05-0016-04房地产开发投资资金构成亿元文献标识码：B摘要:鉴于04年以来的房地产行业的宏观调控状况，房地产企业的融资逐渐趋难。对目前房地产企业的开发投资资金规模及趋势、房地产上市公司的筹资方式和规模进行定量描述;结合目前最重要的资本市场以及新近实施的一系列的房地产行业的宏观调控政

2、策，分析目前中国房地产企业如何实现上市，为房地数据来源：国家统计局产企业提供正确的上市路径选择;以房地产企业龙头万科的近20年资本市场的运作历史揭示万科的成功房地产开发投资资金占比模式以及特点;对目前处于资金困境的房地产企业提出自己的见解。关键词：IPO；借壳；海外上市1　房地产企业融资状况分析1.1　房地产企业开发投资资金分析目前国内房地产企业开发投资资金的构成中，贷数据来源：国家统计局款、自筹资金和其他资金是最主要的组成部分。2003年房地产行业共计实现开发投资资金规模达1.3万1.2　房地

3、产上市公司的筹资分析亿,2007年截至11月，开发投资资金规模达3.2万亿。根据公布的上市房地产公司的财务报表，65家上2003年～2006年开发投资资金规模年均增长28.4%，市房地产开发投资公司的筹资活动中的现金构成，最而银行贷款的增速却远低于开发投资资金的增加大部分的是来自于银行的贷款，其次是吸收投资获得20.52%，而贷款的比重也由24%下降到19%，符合目的资金，而债券发行较少。16中国房地产金融·开发与经营房地产上市公司筹资方式分析现融资规模579.24亿元。2007年中国房地产企业

4、上市状况一览上市地点大陆A股香港纽约伦敦新加坡企业数29111总融资规模15.86579.2417.643.983.00（亿元）数据来源：wind资讯注：换算汇率参照2008年1月22日外汇管理局公布的银行贷款的资金规模从2003年的526亿元，上升汇价到2006年的931亿元，期间年均增长15%。而20062006年A股市场共有71家企业IPO上市，2007年、2007年房地产上市公司的银行贷款规模增加迅年A股市场共有121家企业IPO上市，而两年之内在速，例如2006年和2005年相比增加了

5、33%，2007年A股市场IPO上市的房地产企业仅有4家，而2004、的贷款增速预计和2006年持平。2005两年也仅有2家房地产企业上市，这样的上市速需要注意的是，2007年和2006年相比，通过资度和房地产企业的近几年良好的发展状况不适应。本本市场融资，吸收其他公司投资的筹资规模下降迅文得出以下结论，虽然A股上市的窗口仍然开立，但速。2007年1～6月，仅仅实现了27.49亿元的融资是从目前房地产企业的上市速度来看，政府对于房地规模。产行业的行业宏观调控仍然没有放松。1.3　房地产企业IPO

6、和再融资状况在这样的政策背景下，企业走出去，海外上市应如上图所示2004年至今，通过IPO方式的实现运而生。从2004年起，房地产企业加快了海外上市的融资的房地产公司仅有6家，共计融资79.4亿元。房步伐，尤其是在香港，2004年有2家，2005年3家，地产企业在证券市场融资主要由增发完成,并且2005、2006年5家，2007年9家。从目前的趋势来看，海外2006年的融资额分别达到了136.3亿元和486.7亿元。上市仍然是房地产企业获取优质融资途径的较优办04年～07年房地产企业股权融资规模

7、法，而香港成为房地产企业上市的最佳选择。当然，新加坡、伦敦以及纽约的交易所里也开始陆续有中国的房地产企业IPO上市。从房地产企业的融资规模来看，2007年在大陆A股上市的房地产企业首发筹资平均规模为7.93亿元，而在香港上市的房地产企业首次筹资平均规模达到了64.33亿元（仅有一家鸿隆控股的首发规模较小，约为5亿元），而其他在纽约、伦敦以及新加坡上市的房数据来源：wind资讯地产企业的首发融资规模都较小。对于目前紧缺资金从目前现状来看，A股市场的房地产企业的IPO的房地产企业来讲，从融资规模上讲

8、，具备国际背景变得比较困难，但是仍然没有关闭，2008年初，合肥的香港就成为首选之地。城建成功上市。但是上市后的再融资，例如增发、可从房地产企业上市要求来看，在纽约证券交易所转债以及配股等已经成为房地产企业获得充沛资金的要求在过去三个财政年度累计实现税前盈利1亿美重要途径。元，在香港主板上市的条件是最近一个财政年度盈利2　房地产企业上市状况分析不少于2000万港元，且最初两个年度的盈利总和不2.1IPO少于3000万港元，在新加坡上市的条件一是过去三2007年，共有14家房地产企业IPO上市，实