房地产企业融资状况及案例分析(第一次稿)

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1、房地产企业融资状况及案例专题研究thegoalofcomprehensivetransportationhubinYibincity.Citytracktrafficofplanningandconstruction,conducivetocitytracktrafficandregionalcityintertracktraffic,andhighwaypassengerhubandrailwayhubofintegrationconvergence,whileusing-19-目录一.研究背

2、景21.楼市政策22.楼市现状43.房地产资金链变局54.楼市“危”与“机”6二.房地产企业融资方式及案例分析61.通过银行贷款融资62.通过企业上市融资7(1)直接上市7(2)国内买壳上市7(3)海外上市83.通过项目股权出让融资94.通过企业合作融资95.通过信用评级发债融资106.通过抵押担保发债融资107.通过发行人民币合成债融资118.通过房地产信托融资119.通过私募基金融资1310.通过海外基金融资1311.夹层融资14三.融资格局分析151.银行贷款依旧居于主导地位15（1）宏观

3、原因15（2）微观原因152.定金及预付款受政策影响易产生波动153.其他资金呈现逐步增加趋势15（1）关于上市融资15（2）关于债券融资16（3）房地产信托融资16四.房地产融资的影响因素161.外部因素16（1）国家政策调控17（2）行业的总体形势17（3）通货膨胀水平17（4）购买者的心理预期172．内部因素17(1)企业经营状况17(2)企业规模18(3)企业所有制性质18五.小结18thegoalofcomprehensivetransportationhubinYibincity.C

4、itytracktrafficofplanningandconstruction,conducivetocitytracktrafficandregionalcityintertracktraffic,andhighwaypassengerhubandrailwayhubofintegrationconvergence,whileusing-19-一.研究背景1.楼市政策：2011年实施严厉的楼市调控政策以来，“限购”、“限价”、“限贷”这些带有浓重行政色彩的政策成为楼市调控主要手段，并对抑制房

5、价快速上涨，促使房价回归合理水平起到明显作用。进入2012年，国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。Ø限购——中央经济工作会议已明确“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，住建部去年底已经明确表态要求限购令须到期延续，楼市调控短期内不会放松。Ø房产税——中央经济工作会议强调继续深化房产税改革。继2011年1月上海、重庆开展房产税试点，2012年房产税的试点范围还可能扩大。Ø贷款——2011年

6、上半年央行连续6次上调存款准备金率，导致银行流动性紧张，首套房贷也遭殃及，刚性需求受损。不过，央行又下调了2次存款准备金率，为各大银行腾出大量现金。目前，四大行及部分股份制银行的首套房贷利率已经回归到了基准利率。2012年央行可能还会数次调低存款准备金率，甚至可能降息，这对首套房贷将是一大利好。Ø保障房——由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入，参加保障性住房建设。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。确保一千

7、万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解大量的需求。2.楼市现状：Ø投资回落：前两月房地产投资规模再度下滑2012年1－3月，全国固定资产投资47865亿元，同比上涨20.9%，房地产开发投资10927亿元，同比上涨23.5%。商品住宅投资7443亿元，同比涨幅19.0%。同比涨幅均出现明显回落。Ø开工减少：住宅新开工面积接近3亿平方米首度同比下滑thegoalofcomprehensivetransportationhubinYibincity.Citytracktraffi

8、cofplanningandconstruction,conducivetocitytracktrafficandregionalcityintertracktraffic,andhighwaypassengerhubandrailwayhubofintegrationconvergence,whileusing-19-1－3月，全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。一季度住宅新开工面积同比下降，是最近几年来首次出现，并