收益法及其运用.ppt

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1、收益法概述报酬资本化法的公式收益期限的确定净收益的求取报酬率的求取直接资本化法投资组合和剩余技术收益法总结和运用举例第八章收益法及其运用1第八章收益法及其运用一、收益法的含义二、收益法的理论依据三、收益法的适用的对象和条件四、收益法估价的操作步骤第一节收益法概述2第八章收益法及其运用收益法：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是指预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。一、收益法的含义3第八章收益法及其运用收益法，即将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息到推出本金，称为资本化

2、。根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。4第八章收益法及其运用直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象的未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。5第八章收益法及其运用二、收益法的理论依据——以预期原理为基础

3、。收益法理论依据：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价格。6第八章收益法及其运用三、收益法适用的对象和条件适用对象：有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。适用条件：是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。7第八章收益法及其运用四、收益法的操作步骤报酬资本化法：1）确定未来收益期限；2

4、）求取未来净收益；3）求取报酬率；4）选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。直接资本化法：1）求取未来某一年的某种收益；3）求取资本化率或收益乘数；4）选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。8第八章收益法及其运用第二节报酬资本化法的公式假设前提：假设净收益、报酬率已知一、报酬资本化法最一般的公式二、净收益每年不变的公式三、净收益在前若干年有变化的公式四、净收益按一定数额递增的公式五、净收益按一定数额递减的公式六、净收益按一定比率递增的公式七、净收益按一定比率递减的公式八、预知未来若干年后的价格的公式9第八章收益法及其运用一、报酬资本化法最一般的公式式中：V——房地产在估价时点的收益价

5、格；n——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限；——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益；——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期第2期，…，第n期的报酬率。10第八章收益法及其运用使用时间标度可将上述公式形象化如下：1．上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析。2．在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即则上述公式可简化为：11第八章收益法及其运用3、当上述公式中的。净收益每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公

6、式实际上是上述公式的特例。4、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若在期初或期中，则应对净收益或者对报酬资本化法公式做相应的调整。例如，净收益发生在年初为A初，对该净收益做相应的调整是将其转换为发生在年末，公式为：12第八章收益法及其运用调整后的报酬资本化法公式为：5、公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年。13第八章收益法及其运用二、净收益每年不变的公式（一）收益期限为有限年的公式公式原型为：此公式的假设前提是：(1)净收益每年不变为A；(2)报酬率不等于零为Y；(3)收益年限为有限年n。14第八章收益法及其运用知识准备：等比数列求和公式15第八章收益法及其运

7、用（二）收益期限为无限年的公式公式原型为：此公式的假设前提是：(1)净收益每年不变为A；(2)报酬率大于零为Y；(3)收益年限n为无限年。公式推导16第八章收益法及其运用（三）净收益每年不变的公式的作用1、直接用于测算价格【例8—1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价