第8章收益法及其运用

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1、房地产估价理论与方法精讲班第31讲讲义第一节收益法概述一、人纲耍求考试目的木部分的考试口的是测试应考人员对收益法，包括其禽义、理论依据、适用的估价对象、佔价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容筹的了解、熟悉和学握程度。考试要求1.熟悉收益法的含义；2.熟悉收益法的理论依据；3.掌握收益法适用的估价对彖和条件；4.熟悉收益法估价的操作步骤；5.掌握报酬资本化法最一般的公式；6.掌握净收益每年不变的公式；7.掌握净收益在前若干年有变化的公式；8.熟悉净收益按一定数额递增的公式；9.熟悉净收益按一定数额递

2、减的公式；10.掌握净收益按一定比率递增的公式；11.熟悉净收益按一定比率递减的公式；12.掌握预知未來若干年后的价格的公式；13.掌握净收益测算的基本原理；14.掌握不同收益类型房地产净收益的求取；15.熟悉求取净收益应注意的问题；16.熟悉收益期限和净收益流模式的确立；17.熟悉报酬率的求収；18.熟悉直接资木化法概述；19.熟悉资木化率和收益乘数的求取方法；20.掌握资本化率与报酬率的区别和关系；21.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；1.拿握投资组合和剩余技术。二、内容讲解第八章收益法及其运用木章介绍房地产估价三

3、大基木方法Z-的收益法，包括其含义、理论依据，适用的估价对象、佔价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所设计的具体内容。第一节收益法概述一、收益法的含义收益法也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说，是根据估价对彖的预期未來收益來求収估价对彖价值的方法；较具体地说，是预测估价对象的未來收益，然后将其转换为价值來求取佔价对象价值的方法。将预测的未來收益转换为价值，类似于根据利息倒推出木金，称为资木化。根据将预测的未來收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为玄接资本化法和报酬资本化法。立接资本化法(di

4、rectcapitalization)是预测估价对象未來某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数來求収估价对彖价值的方法。其中，将未來某一年的某种收益乘以适当的收益乘数來求収估价对彖价值的方法，称为收益乘数法。报酬资木化法(yieldcapitalization)是一种现金流量折现法(discountedcashflow,DCF),即房地产的价值等于其未来齐期净收益的现值Z和，具体是预测佔价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后和加來求取估价对■彖价值的方法。收益法的本质是以

5、房地产的预期未來收益为导向來求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地和(或年收益)來表示土地价值的早期购买年法，即：地价=年地租X购买年例如，威廉•配第(WilliamPetty,1623〜1687)在1662年出版的《赋税论》中写道：在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后來有了地租资本化法，即：地价=地租/利息率并用它来解释早期购买年法只不过是地租资木化法的另一种表现一购买年是利息率的倒数。例如，马克思说:“在英国，土

6、地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资木化的另一种表现。”此后，产生了将未來某一年的某种收益除以适当的资本化率的玄接资本化法(价格：年收益宁资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格；年收益X收益乘数)。再后來，出现了报酬资本化法。下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。尽管从收益法的历史演进来看，先冇点接资本化法后冇报酬资木化法，但如同弄懂了地和资本化法后就容易理解早期购买年法一样，弄懂了报酬资本化法后就容易理解直接资木化法。直接资木化法将在木章第五节介绍。二、收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。预期原

7、理说明，决立房地产当前价值的，重耍的不是过去的因素而是未來的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于市场参与者对房地产未来所能帯来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它们推知未來的动向和情势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与英当期的价值无关，但其过去的收益往往是未來收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生界常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长

8、久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而H.可以期望在未來持续获得收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未來所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未來的一系列资金。这样，对于投资者來说，将资金川于购买房地产获取