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1、收益法及其运用（-）（一）单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意）1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为丄8万元，此后的每年的净收益会在上年的基础上增加1万乎收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%,则该房地产的收益价格为（）万yuoA・370B.280C・210D.2002、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为號的价格为4000元/m—若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于（）元/療。A.3816B.3899C・4087D・49203、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）oA.报酬率=无
2、风险报酬率+投资风险补偿率■投资带來的优惠B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优惠C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠4、有效毛收入乘数是估价对彖房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C・潜在毛收入D・净收益5、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未來正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%,风险补
3、偿率为安全利率的60%,该房地产的收益价格为（）万元。A.1372.73B.1309.94C.953.97D.932.376、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当I］寸在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7扎则该宗房地产的现吋收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.907、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产报酬率为10%,则
4、该房地产的收益价格为（）万元。A・400B.450C・500D.5408、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%,其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%,自有资金资木化率为8%。则其综合资木化率为（）oA.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19%9、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%,届时转让税费为售价的6%,房地产的报酬率为9令。则该房地产FI前的价值为（）万元。A.923B.1111C.1353D・1872丄0、忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空
5、置率和运营费用的差异，是（）的缺点。A.毛租金乘数法B・潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法11＞某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为40年，不可续期。预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2趴如果该类房地产的报酬率为9%,则该宗房地产的收益价格为（）万元。A・164.38B・265.63C・285.71D・290.6212、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地报酬率为7%,则该宗土地30年使用权的价格为（）万
6、元。A.899B.1000C.1349D・150013、甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元/m2,乙房地产尚可使用年限为50年，单价为M00元/m2,甲、乙的报酬率均为8%,则实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。A・高于B.低于C.等于D.无法确定14、某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率。如果该房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.452.83B.365.82C・220.24D・129・71丄5、某商场建成于2000年10月，收益
7、期限从2000年10月到2040年丄0月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A.536B.549C・557D・816y=亘丄16、采用收益法测算房地产价格时，公式卩严表示（）oA.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一I古I定比率逐年递减17、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产
8、的报酬率为10%,则该宗房地产的收益价格为（）万元。A・78B・7
