收益法及其运用(三)

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1、收益法及其运用（三）（一）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）1、收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。A・收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险2、收益性房地产包括（）oA.未出租的餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地3、预期原理是（）等估价方法的理论依据。A.市场比较法B・收益法C・成本法D.假设开发法E.路线价法4、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（）。A.有形收益B.无形收益C.正常收益D.实际收益E.广告收益5、

2、收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）oA.毛租金乘数B.利润乘数C・净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数6、剩余技术有（）oA.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术7、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/ni2,容积率为1.5,土地使用年限为50年；乙地块土地单价为820元/幣，容积率为2・4,土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值吋，若土地报酬率为据，则下列表述中正确的有（）oA.乙地块比甲地块贵B・甲地块

3、的70年使用权楼面地价低于341・67元/療C.甲地块与乙地块的楼面地价相等D.甲地块比乙地块贵E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/亦8、收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间。它应根据建筑物的（来确定。A.自然寿命B.经济寿命C.剩余经济寿命D.土地使用权期限E.土地使用权剩余期限9、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C・净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量10、净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。A.有效毛收入B.空

4、置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税1K从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。A.房地产改扩建费用B.抵押贷款还本付息额C.房屋设备折旧费D.所得税E.房屋装修折I口费12、直接资本化法的优点是（）oA.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B.通常只需要测算未来第一年的收益C.每期的净收益或现金流量都是明确的，肓观且容易理解D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E・计算过程较为简单13、毛租金乘数法的优点是（）oA.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料B.由于在

5、同一市场、同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值C•忽略了房地产租金以外的收入D.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计E.忽略了不同房地产空置率和运营费用丄4、收益法屮确定报酬率的基本方法有（）oA.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法15、净收益的测算途径可分为（）oA.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益（二）判断题16、获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就

6、越高，反之就越低。（）17＞为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（）18.资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。（）20、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，岀售时的价格为5616万元，资本化率为8%,则该写字楼目前的收益价格为5200万元。（）21、商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理

7、费用、财务费用和商业利润。（）22、净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）23、由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。（）24、抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）25、土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）26、在计算整体房地产的价值时，期末传售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。（）27、预计某宗房地产未来第一年的净

8、收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（）28、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑