课时7 第七章　收益法及其运用

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法第七章　收益法及其运用考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　考题所占分值大；理论性非常强，技术含量高；计算题多，难度大　　本章特点：　　（1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。　　（2）概念比较多，易混淆的知识点多。　　（3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收

2、益年限的确定，能一目了然。　　（4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。　　（5）注意收益法中的一些细节问题，将在详细讲解中阐述。　　单选多选判断计算　2007题数511　7分值521　8考点收益性房地产、客观收益、收益价格计算2、综合资本化率报酬资本化法收益期限　　2008题数31116分值321814考点收益价格2、综合资本化率运营费用综合资本化率承租人权益价值　2009题数4110.56.5分值421613考点报酬率的含义、建筑物经济寿命、收益房地产的净收益、资本化法净

3、收益的估计无形收益估计与报酬率的选择问题收益法估价　2010题数41218分值422816考点预知未来资产价格的收益价格、承租人权益价值、净收益、收益乘数收益价格、净收益乘数、经营年限收益价格公式、投资组合技术剩余技术　2011题数41218分值422816考点收益现值的计算2、偿债基金系数、剩余技术运营费用折旧是否计入年运营费用、资本化率含义、出租人权益价值　2012题数51118分值521816考点收益现值、合理经营期限、累加法计算的报酬率、有效毛收入乘数法、资本化率的计算、净收益测算、自有资金资本化率、收

4、益价值　2013题数31318分值323614提供精准面授押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等QQ:2069910086第38页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法考点收益价格（等比递增）；收益价格；有租约限制的房地产估价；房地产状况调整客观租金逐年等比递增的公式；运营费用含抵押贷款的收益价格　2014题数31217分值3221017考点收益价格，组合技术，价值减损额；未来净收益估计值资本化率，收益性房地产带租赁合同的收益价格　　　考试要求

5、　　1.熟悉收益法的含义；　　2.熟悉收益法的理论依据；　　3.掌握收益法适用的估价对象；　　4.熟悉收益法估价需要具备的条件；　　5.熟悉收益法估价的操作步骤；　　6.熟悉报酬资本化法最一般的公式；　　7.掌握净收益每年不变的公式；　　8.熟悉净收益按一定数额递增的公式；　　9.了解净收益按一定数额递减的公式；　　10.掌握净收益按一定比率递增的公式；　　11.了解净收益按一定比率递减的公式；　　12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式；　　13.掌握预知未来若干年后价格的公式；　　14.熟悉收益期限和持

6、有期的估计；　　15.掌握净收益测算的基本原理；　　16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算；　　17.熟悉净收益测算应注意的问题；　　18.熟悉净收益流模式的确定；　　19.熟悉报酬率的求取；　　20.熟悉直接资本化法概述；　　21.了解收益乘数的种类；　　22.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；　　23.掌握资本化率和报酬率的区别和关系；　　24.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；　　25.熟悉投资组合技术和剩余技术。　　内容讲解第一节　收益法概述　　1.收益法的含义　　收益法是根据估价对象的预期收益来

7、求取估价对象价值或价格的方法。　　具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。　　收益法有报酬资本化法和直接资本化法。提供精准面授押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等QQ:2069910086第38页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法　　报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各

8、期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，利用合适的报酬率将其折算到价值时点后相加,得到估价对象价值或价格的方法。　　　　直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或者乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。其中，将未来第一年的收益乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法，具体称为收益乘数法（乘法）。　　收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求