第七章 收益法

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1、第七章收益法第七章收益法第一节收益法的基本原理第二节收益法的估价步骤第三节投资组合与剩余技术学习目标了解收益法的概念；了解收益法的理论依据；了解收益法的适用范围和条件；掌握收益法的计算公式；掌握收益法的估价步骤；掌握投资组合与剩余技术。第一节收益法的基本原理一、收益法的概念二、收益法的理论基础三、收益法的使用范围和条件四、收益法的计算公式一、收益法的概念收益法是房地产估价中是预测评估对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测评估对象的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化

2、。收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益法等，是房地产估价中最常用的方法之一，是对房地产和其他具有收益性质资产评估的基本方法，其本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。根据未来预测收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即地价＝年地租×购买年例如，威廉·配第(WilliamPetty，1623~1687年)在1662年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸

3、，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即地价＝地租/利息率并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”之后，产生了将未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率的直接资本化法(价格＝年收益/资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益×收益乘数)。再后来，出现了报酬资本化法。资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法(directcapitalization)是将估价

4、对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法(yieldcapitalization)即现金流量折现法(discountedcashflow，DCF)，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。二、收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的

5、现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等。收益法的基本思想，粗略地表述为：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，购买收益性房地产，可以被视为一种投资：某笔资金×利率＝房地产的净收益这笔资金就是该宗房地产的价格。变换等式得：房地产价格＝房地产的净收益/利率例如，某人拥有的房地产每年可产生

6、2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。三、收益法的适用范围和条件收益法是以求取房地产净收

7、益为途径评估房地产价值的一种法，其适用范围只能是有收益或潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调研为基础。它不限于估价对象本身现在

8、是否有收益，只要估价对象现在所属的这类房地产有获取收益的能力即可。四、收益法（报酬资本化法）的计算公式1.最一般的公式2.净收益每年不变的公式（1）收益期为有限年的