商业地产运作模式讲解 .ppt

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1、商业地产运作模式讲解第一篇：开发与经营团队什么是房地产开发商简单的讲“房地产开发商”是具有房地产开发资质的有限责任公司，其主要的经营内容为：有权按照一定程序获得某一地块的国有土地使用权和该地块的物业开发权。“房地产开发商”又称“房地产发展商”。按照我国现有的法规，房地产开发公司获得某一地块的开发权之后应成立开发该地块的“项目公司”。开发商的行业分类：第三产业！即服务业。什么的是“投资商”“投资商”就是投资组建“项目公司”的出资方。投资方可以为“全资所有”，也可以为多个股东联合组成。本项目的投资商为xxxx投资发展有限公

2、司。什么是房地产营销代理公司简单地讲房地产营销代理公司是代表房地产开发商行使其开发的商品房销售行为的公司。其主要职责为：针对项目进行市场调研、产品规划设计建议、营销定位、广告推广、销售执行等与销售有关的各项行为。完成上述所有的行为即称为“全程营销代理”；若只完成“市场调研”、“产品规划设计建议”、“营销定位”、（“广告推广”）的即称为“营销策划”；若只完成“销售执行”的只能称为“销售代理”。什么是建筑承建商通俗地说，建筑承包商就是房屋的承建者。房地产公司在房地产开发过程中把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包

3、商在商品房建设过程中，是具体的施工者。一个项目一般规定由一个总承包商承建，然后进行工程分包。建筑承包商的资质分五级。本案的建筑承建单位为：六建其它合作公司◆建筑设计公司：上海xxxx设计院◆园林景观设计公司:xxx◆工程监理公司:xxx◆广告设计发布公司:xxx◆物业管理公司:xxx……第二篇：土地及相关概念土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所

4、有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。土地使用权有偿出让《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城镇国有土地是指城区、近郊区、远郊区的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其他条件，分别由市土地管理局、市

5、房地产管理局会同市计划、规划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府批准后，分别由市房地局实施。房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。房地产类型根据建筑物使用用途的不同，可把房地产物业定性为：“住宅”、“商业”、“办公”、“

6、工业”、“综合”……等土地使用权出让年限土地使用权出让最高年限按不同用途确定为:居住用地:70年工业用地:50年教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年商业、旅游、娱乐用地:40年综合或者其他用地:50年。生地、毛地、熟地生地：是指不具有城市基础设施的土地。如荒地、农地。毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。房地产开发的土地基本要求“七通一平”（含“三通一平”和“五通一平”）通水(上、下水)、通电、通路、通邮、通

7、讯、通暖气、通天燃气或煤气；平整土地。是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。第三篇：商品房什么叫商品房完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。商品房的预、出售1、“预售”：商品房建设项目在四证齐全，并在建筑工程施

8、工达到一定阶段之后，即可获得房地局核发的“预售许可证”，进行商品房的销售。潍坊的预售条件为：多层建筑结构封顶、高层建筑超过三分之二的工程量。2、“出售”：当商品房获得“大产证”之后，商品房的销售即可成为“出售”。注：两者的主要区别在于是否取得“大产证”。大产证、小产证的具体含义房产证有两种，一种是通常所说的“大产证”即房产商首先要