典型商业地产公司运作模式介绍

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1、万达广场简况万达广场主要分布在国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心地段，第一、二、三代产品均选择省会或中心城市布局。2003年宏观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他一些地区，在当中发现这些地区受影响比较大。万达有意识的把发展重点转向了中部和西部，比如说成都、重庆、武汉、南昌。从2008年、2009年的情况看，万达对北京、上海等重点城市仍始终加大投资，同时对环渤海地区的市场也比较关注。大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产1950亿元，年收入1051

2、亿元，年纳税163亿元。至2011年底已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。。万达广场定位快速复制近三年内做30个购物中心。快速复制意味着标准化，也就是不能太有特色。两个70%每个万达广场里70%的商家适合从哈尔滨到南宁70%的消费人群。所以提出两个70%的概念，在招商和业态组合中必须保证里面70%的商家到哪一个城市都能够受这70%人口的欢迎，这样才能保证快速复制。中端定位“两个70%”的定位，决定了万达广场必须舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比较大

3、众化的中端。做不了最高端，也与万达广场的业态组合有关，天津万达广场最初在沃尔玛一楼开设万达时尚广场，卖高档时尚产品，这一策略被事实证明是失败的，失败原因之一就是这种业态组合是无效的组合。万达时尚广场在支持不到半年后就倒闭。相反，宏牛鞋都主打大众产品，与沃尔玛的消费人群有比较高的相关性。万达的产业类型：集成商业地产等四大产业商业地产–商业地产是万达集团的第一支柱产业。目前已开业19个大型城市综合体项目，计划到2010年开业40个城市综合体，持有物业总面积达到600万平方米，年租金收入超过30亿元。高级酒店–高级酒店是万达集

4、团的支柱产业之一。万达集团拥有中国唯一的专业酒店投资建设团队：万达酒店建设有限公司，能够独立完成五星级酒店的投资、设计和建设。已开业６家五星级酒店，–万千百货成立于2007年5月8日，是万达集团四大支柱产业之一，是万达集团第三代商业地产产品---城市综合体（HOPSCA）的核心组成部分。连锁百货到2010年，万达开业的五星级酒店将达到16家。万达的四大支柱产业–文化产业是万达支柱产业之一。万达拥有影院36家，300块银幕，2008年占有全国15%的票房份额。–万达的大连金石国际文化产业基地位于大连金石滩国家旅游度假区，规

5、划占地面积3000亩，总建筑面积50万平方米，总投资35亿元。文化产业万达战略定位的变化1998年退出足球业1999年2000年2001年正式进入商业地产领域启动房地产确定商业地产复兴工程住宅地产“两条腿走路”2004年2006年成功从住宅地产开发商转型为商业地产发展商决定战略转型油田劳务队五金化工厂大连万达队……世界500强百年企业中国最大的不动产商……商业地产发展商的战略定位，要求万达具有全产业链视角投资投资公司开发建设设计规划院建筑公司运营管理某商业地产商万达自己的招商投资团队：集团商务部70%万达商业管理公司30

6、%投资部万达自己的规划设计队伍：集团商业规划院、开发设计部、项目管理中心、成本控制部、各项目公司万达自己的运营管理队伍：万达集团做法全产业链单个环节产业链一般企业做法管控模式选择思路战略定位业务模式关键因素管控程度核心职能组织架构管控模式选择战略定位业务模式关键因素管控程度核心职能组织架构中国最大的不动产发展商管控模式选择战略定位业务模式关键因素管控程度核心职能组织架构万达订单地产模式管控模式选择战略定位业务模式关键因素管控程度核心职能组织架构联合协议技术对接先租后建批量谈判万达订单管理的“四项基本原则”联合协议优惠条件

7、等。先租后建商业地产体量大，资金密集，风险控制重要。万达通过主力店协议，商户保证金、保单等形式控制。加之专业的招商团队，一般在开工前完成招商任务。平均租金又叫“批量谈判”。万达单店时代只有一个主力店谈判对象，当伙伴急剧增加时一对一散点谈判已不适应。万达采用城市的划分等手段形成谈判的”批处理“，极大提高了效率和反应速度。共同参与又叫“技术对接“。万达在开发前与主力店战略合作伙伴、各商家等进行广泛的“政治协商”，内容包括城市选择、地段选择和规划设计指标等。内部由其规划院、商务部、商业管理公司等机构参与。1243沃尔玛启蒙的订

8、单管理帮助万达实现其战略转型这个思路源于万达的主力店，系启蒙最早沃尔玛合作。目前发展到与数十家跨国公司和国美等国内巨头的战略合作，通过协议的方式约定城市选择、租金、管控模式选择战略定位业务模式关键因素管控程度核心职能组织架构战略管理投融资管理财务管理HR管理招商管理规划设计工程管理销售管理运营管理信息管理运营导向中央