淡市下成功营销招.doc

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1、当前形势下成功案例分享----城西某楼盘前言：从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“9.27”宏观调控、今年的“5＆#8226;12”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着......，我们不需要老生常谈多么萎靡、多么低潮，在这里而是要和大家一起分享在目前的非常时期仍然取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。项目成效n       7.26日XX项目推出了8号楼，推出房源约149套；n       目

2、前在售的为6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户面积段实收均价实收总价月消化首次置业86570049w8首次改善112-129550061-71w49　再次改善131-136540070-75w32我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了80余套,我们从多纬度对XX项目以下方面进行了调研分析：Ø     营销推广力度Ø     客户拓展渠道及方式Ø     销售现场活动氛围营造Ø     专业支持、整合资源Ø     团队的奖惩力度Ø     价格策略的合理运用2008-7-

3、31[成都商报]46.47双彩版只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。2008-7-24[成都商报]48整彩版8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中2008-7-17[成都商报]44整彩版少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日2008-7-1[成都商报]28整彩版小高层准现房发售2008-6-27[华西都市报]48整彩版错过了就真的错过了2008-6-27[成都晚报]地产成都10整彩版错过了就真的错过了一、营销推广力度（一）、报媒选择以商报整彩

4、版为主，报广频次6次/月（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。当月的营销推广费用共计约150万。二、客户拓展渠道及方式（一）、老带新1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。2、6月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成

5、几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。（二）、银行客户拓展整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。

6、当月银行客户的成交套数约在10套左右。（三）、企事业单位定点直邮根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。（四）、众多的外销人员作为支撑项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。当月通过外销成交的客户为5

7、组。三、销售现场活动氛围营造（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户活动地点：现场体验区+销售中心活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛

8、围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。四、专业支撑、整合资源（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，