淡市营销成功案例

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1、淡市营销成功案例——天津花园·5座成员：IanSchrager，纽约人，当今国际酒店业和娱乐业界执牛耳者。20世纪年代世纪80年代，纽约人，当今国际酒店业和娱乐业界执牛耳者。世纪将其独创的“将其独创的“BoutiqueHotels”概念介绍给公众，推行其“酒店意味着生活”概念介绍给公众，推行其“品位”的哲学。在建筑建造和室内设计方面，重视细节，讲究贴心服务，品位”的哲学。在建筑建造和室内设计方面，重视细节，讲究贴心服务，营造出高尚但不盲目追求流行的摩登生活空间，让居家的人产生宾至如归的感觉，出高尚但不盲目追求流行的摩

2、登生活空间，为传统的酒店业带来革命性观念变革和创新。BoutiqueApartment（精品公寓）生活即景在一个日益国际化的大都市中，在一个日益国际化的大都市中，人们需要位于市中心，位于市中心，有优越环境和良好配套的公寓项目。都市核心地段的物业，无论是社交、都市核心地段的物业，商务活动的距离，还是周边时尚、，还是周边时尚、便利的酒吧、美食区域都可以满足日常需求。Boutiqueapartment与当下风靡世界概念不谋而合。Boutiqueapartment以灵动而优雅的室内设计、个性化的空间营造，强调功能俱全、充分利

3、用空间，不盲目追求物质而是有主见的生活品质，成为具有设计味、时尚感、个性化的精品公寓。项目基本情况介绍位置：项目位于天津市河西区中环线新围堤道与重华大街交口，天津日报大厦北侧建筑类型：高层，1、3号楼30层；2号楼27层；4、5号楼27层（底商2层）装修情况：精装修，约2000元/平米总建筑面积：7万多平米容积率：3.6绿化率：36%总户数：451户停车位：约400个发展商：天津千宇房地产开发有限公司物业管理公司：深圳银典物业管理有限公司物业费：2.75元/月·平方米项目入市背景——市场因素——2008年2月成交价

4、格升至最高点，而成交量暴跌。2008年3月成交价格陡降，成交量有所增加，市场有回暖迹象。2008年4月价格略有回升，但成交量减少。综述：08年各月成交量始终未突破5万平米，相对07年明显缩水，有价无市。项目入市背景——市场因素——1、梅江板块：实收均价10000-12000元以海逸长洲、富力津门湖、弘泽印象、水岸江南为典型代表特惠房、畅销原因：海逸长洲、津门湖以特惠房、团购形式变相降价；弘泽印象通过样板间展示促进成交；水岸江南主推精装小户型，一家宣传，媒体推广：形式多样，频次密集，基本是一家宣传，全区受益；2、老

5、城厢板块：实收均价12000（含精装修1200-1500元）1200以上城豪苑、金盛国际为典型代表畅销原因：精装小户型和短信群发锁定目标客户3、城市中心区域：实收均价12000-15000元以犀地和鑫瑞名苑为典型代表畅销原因：犀地：3#88-100平米小户型开盘、推广手段（报纸、电台、短信、夹报）多样化，开盘当天成交3套，均通过短信首次到访；鑫瑞名苑：促销力度加大项目入市背景——本体因素项目拿地时间较早，且规划调整多次，为避免缴纳高额增值税，紧急状况下，迫于无奈改为精装修；项目积累时间将近3年，开发商一直采取低调策略

6、3低调策略，无任何推广宣传，低调策略08.3.15售楼处才正式对外亮相，且前期积累将近1200组客户多为路直到08.3.15过到访，以河西区的地缘性客户为主。截止到4.20开盘，大部分客户已经4.20开盘流失；开盘前，由于时间紧，任务重，项目仅有两次集中的客户排查，且间隔两次时间将近一个月，致使客户诚意度大打折扣，且部分已流失到周边项目；一个月从排查、排卡到最后开盘，仅仅一周，时间仓促，且开发商能确定的销售说辞十分有限；销售物料不足，截至开盘前，仅有户型图、小楼书、精装修图册等常规道具；项目取得销售成果的背景分析项目

7、客户多为改善型居住，无迫切购房需求，由于目前市场低迷，导致改善型购买信心不足，观望情绪加重，成交周期较长。媒体优势未充分发挥，推广手段单一，推广频次较低，仅有报纸、短信、仅有报纸、短信、仅有报纸DM等，市场上未发出强烈连续声音，到访主要以路过为主，客户诚意度DM较低。现场展示不足，尤其精装修，目前无实物和样板间支持，客户未能感受精装所带来的实际价值，因此，不愿为此支付溢价。客户对现行价格和优惠政策抗性大，尤其周边竞品如：富力津门湖、弘泽印象、梧桐公寓等高举降价大旗，实收不到1万，较本项目价格低2000低元/平米。因此

8、，导致部分客户流失。项目成功的关键举措项目（一）——媒体推广的突破报纸、短信、夹报三管齐下，线上、报纸、短信、夹报三管齐下，线上、线下全方位锁定项目成功的关键举措（二）价值体系梳理项目定位：天津首个城市精品酒店式花园住宅价值点关键描述半围合式规划，突现社区感规划设计（科学、舒适、人性化）超大楼间距，方显舒适感和尺度感人车分流，体现品质的生