商丘天伦国际广场项目定位及营销方案p.ppt

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1、因城市而流传因中心而辉煌——本项目发展思考也不仅仅是全新的城市空间不仅仅是全新的建筑形态商丘唯一的SUPERHOPSCA不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式时代MALL、星级酒店、居住公寓、SOHO公寓城市进入HOPSCA时代天伦国际广场·系列报告之一商丘天伦国际广场项目定位及营销方案目录第二部分项目主题定位第一部分项目竞争分析第四部分规划设计建议第三部分项目定位第六部分项目招商策略第五部分项目销售策略项目市场定位第一部分项目竞争分析市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依据和手段：项目优势·Strengths项目劣势·Weaknesses项目机会·O

2、pportunities项目威胁·Threats竞争分析综述SWOT分析项目SWOT分析项目竞争分析SO战略WO战略ST战略WT战略衍生战略优势分析SWOT分析[优势]项目竞争分析宏观国家政策／辐射优势商丘市位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处具有承东启西、接南连北的重要作用［辐射优势］；商丘市建设区域性物流中心城市，在2007年开始实施工业立区政策[国家政策优势］；微观老牌发展商／客运／地段配套优势天伦是商丘的老牌地产商，知名度与美誉度兼有；[有投资安全性]毗邻城火车站、中心汽车站，是商丘通往各地城市的主客运站；是商丘最高档酒店与公寓、娱乐场所的汇集地

3、[提供中高档次消费人群]临主干道，平整而方正，商业角度的可视性极佳；神火大道是城市的主干线，人流大，属于城市核心商圈，商业配套较为完善；且步行街与项目毗邻，对传统零售商业而言，构成强有力的支撑；[主力商场提供机会]中观区位经济／交通优势地方财政收入在商丘市区县属于较高水平[经济优势]；项目处神火大道，是商丘往各大城市的主干道［交通优势］SWOT分析[劣势]项目竞争分析劣势分析投资环境投资意识薄弱商丘市民现阶段对首层商业物业认可，对首层以上部分不太认同；投资渠道过窄，对产权式酒店及写字楼多投资意识不强[需要引导]；收入水平低且现有众多新盘在售，导致客户减少[规

4、划、挖掘新客户]；虚拟商铺在商丘地区存在证照、按揭办理难的问题[轻型材料划分]；城市商业现状适应性招商原则当地品牌参差不齐，经营管理落后；[招商受限制]购物环境落后，中高档次消费人群习惯到郑州消费[消费人群流失]；快速主干道切断人流，商业氛围大打折扣[过街天桥]；机会分析SWOT分析[机会1]项目竞争分析城市发展机会工业立区／企业增加“工业立区、开放活区、商贸富区、和谐兴区”发展战略为新梁园提供了更多的企业支持；城市以神火大道为发展龙头，城市正向“南”发展；城市商业格局将要迎来新的发展。区域市场机会商业/写字楼／产权酒店大盘风雨欲来，但同质化竞争较大，多数为

5、室内步行街式物业，新一代商业物业更有机会［MALL店中店的机会］；结合商丘现中轻年消费水平来看，其消费力并不强，而且从着装上看消费水平，商丘有需要引入价格较为便宜的服饰［潮流服饰的机会］；商丘写字楼硬件配套落后、物业管理落后，且“工业立区”城市战略开始实行，较为高档的德信及华联商务出租率也已经达到100%［写字楼机会］；周围政府单位、商贸办公、火车站等较为多为此客群配套酒店服务存在机会，商丘三四星级酒店入住率较为高，普便达到60%［酒店业机会］；为上述客群服务的餐饮娱乐也同样存在机会［餐饮娱乐业机会］机会分析SWOT分析[机会2]项目竞争分析区域住宅机会城市

6、改造机会／供求失衡机会区域一带有众多的商业群体，且市中心现有土地稀缺，而可售住宅很少，区域的住宅市场有广泛的基础；商丘住宅如中环、金地、园中园的小户型公寓较为好卖，小户型存在较大的市场需求量；住宅产品机会现代／简约／清新/实用之机会商丘适中的户型的面积需求庞大，实用型的居所存在良好的机会；商丘住宅建筑模式单一，缺乏时代感；现代清新简约、线条流畅的建筑具备热销的潜力；住宅主题机会新概念／水景主题的机会商丘作为全国44个严重缺水的城市之一，作为生命之源、财富之源的物质，是城市居住理想的载体；水景（新加坡）主题楼盘在发达城市已成崛起之势，同类风格主题在商丘住宅市场

7、尚未出现代表之作，打造一个极至的清新亲水概念的住宅市场具有广泛的空间。SWOT分析[威胁]项目竞争分析威胁分析区域竞争格局本区域竞争／空间面临挤压旺角、金地、中环、丹尼斯等商业项目在本区域开始运做，城市商业体量过大，竞争即将白热化，其潜在的威胁较大；MALL店中店形式街铺较为少，不利于品牌展示[外立面新颖]MALL店中店因为需要统一经营管理，物业管理费用较步行街高，经营户承受的经营成本加大。潜在威胁投资引导性住宅竞争格局众多名盘染指／蚕食大半江山天鸿城以返租形式运做失败，导致投资者对MALL店中店及虚拟商铺产生不信任；项目的位置处于神火大道东侧，如何将西侧的

8、人气吸引至本项目将成为我们项目的是否成功的方式［经营