中原福州申发大厦商业项目营销定位建议方案P.ppt

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1、2010年福建申发大厦营销定位PART.1项目梳理项目基础经济指标：土地面积：10084平方米（合15.13亩）土地用途：商业金融用地（兼容办公）容积率：≤6.2建筑规划要求：商业建筑面积不超过2700平方米，应集中设置于裙楼内，为集中式商业建筑密度：≤50%建筑高度：约120米（110米至130米）出让年限：商服用地40年东：万达城市广场西：临公共景观通廊边上为新拍的商务地块南：临江滨中路，与东江滨公园一路之隔。北：临鳌峰路，冷冻厂项目四至分析未来5－10年，写字楼供应量庞大；随着区域内各地块的开

2、发，在未来将产生同类竞争威胁闽江两岸大量写字楼的开发，也将在未来市场分流出大部分客群地块处于鳌峰路及万达广场交汇处，交通通达性好地块方正，易于规划项目周边可利用资源多，有万达广场、公共景观通廊及闽江江景退让较多，地块可利用的实际面积较小尊重规划，地块可建设的楼宇规模偏小所处区域，仍在培育与发展中，尚未成熟东部新城的建设及政府对金融街规划，未来区域潜力巨大地铁四号线的规划，将助推区域交通全面升级项目SWOT分析未来，在金融街竞争激烈的格局中，我们要想脱颖而出。因此，我们可以在完善写字楼产品本身，花更少

3、的资金，给项目注入特色与个性，赋予产品灵魂，也能在未来区域的整体写字楼中，更具备识别性。Focus1:本项目位于区域地块的第二排，无法享受一线江景资源。本项目二线临江，观江视野受D5、D6等地块的遮挡Focus2:金融街地块中，本项目限高130米，并非最高的项目，因此自身优势不大。100米130米190米100米地块名称计容总建面（平米）用途容积率商业预计（平米）商务办公预计（平米）SOHO公寓预计（平米）酒店E地（万达广场）325485商业金融，兼容办公4.5147372338639611248

4、138D5地(海峡银行)529506≦800044950——D6地（达特贸易）541926≦800046192——D1地（上海升龙）124319商服用地6.5≦540083243——D2地（宇洋房产）1243196.5≦540081919——D3地（信用社）625206.2≦270059820——D4地（申发置业）625206.2≦270038875——B1地（进出口银行）408114.5≦300037811——B2地块（交通运输）365184.5≦3000—33518—C1地块（许金祥）47265

5、5.0≦3000—44265—C2地块（保罗投资）548505.0≦3500—51350—合计超90万方——超19万方超42万方近22万方近5万方Focus3:周边未来商务办公体量超出42万方，同类竞争产品激烈,从产品自身出发将无特色优势Focus4:地块地价无优势,并非最贵也非最便宜,因此在未来销售方面面临一定压力Focus5:申发集团有限公司是一家专业以轴瓦轴承研发生产为主导的企业，在福州房地产这块，属第一次涉及，并无品牌效应，需要时间沉淀。项目自身现状总结本项目并不能享受一线江景资源金融街几个

6、地块中并不是最高的项目周边未来同类竞争产品激烈,从产品自身出发将无多大优势地块地价,并非最贵也非最便宜,因此在未来销售方面面临一定压力申发企业第一次进军房地产并无品牌效应思考我们的出路?如果，提升产品硬件？纵观，国内一线城市的写字楼大多追逐于产品硬件品质的提升，以此吸引客户！第一代50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅第二代80年代仿国际标准办公楼，满足基本功能，不重视空间布置、环保和智能化第三代90年代，除满足基本功能，还考虑空间分割和智能化第四代20世纪，考虑客户需求，绿色环保，提

7、高舒适度、智能化和物管水平第五代纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保节能化、专业化向国际水准看齐第四代现在进行时趋势如果，提升产品附加值？根据目前写字楼发展趋势，提升产品附加值，可在智能化、生态环保、专业化等方面下功夫……Q1:成本投入大Q2:科技日新月异，易被淘汰Q3:竞争同质，无法脱颖而出问题项目无法产生强势的综合竞争力但是出路一：提升硬件出路二：提升附加值我们的出路？？？重新审视，项目的目标客户群体特性与所属的区域——有思想有品味高资（知）客户档案目标客户特征——高资（

8、知）阶层，具有实现自身文化品味的需求根据马斯洛需求层次理论，高资（知）客户群体，需求已处于高级阶段，其具有实现自身文化品位的需求。区域特征——新兴金融商务区+丰富景观资源+或浓烈或冷峻的周边建筑形态项目区域解读区域属性：根据规划，该区域用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心，属于新兴的金融商务区。景观资源：拥有闽江与光明港等内河形成外江内河的滨水风情，同时与北侧与西侧的公共景观通廊，形成丰富的景观资源。周边建筑形态：