江宁项目商业定位建议

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1、江宁项目商业定位建议书一、本案商业圈形势简析1、本案立意的出发点：江宁商圈大致可划分为东山商圈，百家湖商圈。目前岔路口板块的崛起，岔路口周边地区将成为新兴的商圈。江宁,南京第一卫星城,自2001年底撤县改区以来,大量商品房不断投入市场。2006年，江宁商品房共开工建设210万平方米，成为南京房地产市场的主力区域。目前，江宁包括三山板块、岔路口、百家湖、东山板块、科技园、方山九龙湖板块等六大板块。其中，·三山板块凭借大批优质别墅被誉为“南京首善居住区”；·岔路口板块则以便利的地理位置成为购房者首选；·百家湖板块作为开发最早的区

2、域，囊括了几乎所有的物业类型；·科技园板块以大学城为依托，以人文气质见长；·东山镇板块凭借传统的中心位置，商业地位更显尊贵；·方山九龙湖板块的崛起，这里亦将成就一个集居住、娱乐、休闲为一体的全新优质居住区。本案隶属于三山板块，位于南京著名的牛首山风景区翠屏山东麓，南京将军中路88号。翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达80万平方米，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体，规划商业面积达10万平方米以上，预计住户总数4000余家，预计居住人口1．4万人。这里北至秦淮新河，南至诚信大道沿将军山南北走向的将军

3、路与机场高速一线。因将军山、韩府山、翠屏山得名，拥有南京最大别墅群，是目前别墅市场的主力。这里风景优美，区域周边景观资源丰富，除了三座绵延的山脉之外，还有散落在三山中众多小型水域。因此，该区域成为目前南京别墅的主要供应区，已经举起了十多家别墅和近10个普通住宅开发项目，在江宁的各个区域中处于重要的地位。三山板块别墅开发已经成势，形成了比较纯粹的别墅居住区，也是南京房地产开发最为成熟的景观区。另外，本案从周边的环境来看，学校有南师附小江宁分校，秦淮中学、河海大学、东南大学、南京航空大学、南京师大附中、正德学院、英华国际学校等。

4、因此，优越的地理环境和潜在的消费群体，都为本案定位提供了空间。2、本案商业定位的环境分析：翠屏国际城项目总体商业体量在10万平米以上，沿街商铺为32000平米，由于本案隶属于三山板块，因为开发相对较晚，没有商圈辐射；市政配套虽然有，但起到的效果并不理想，距离也较远。板块内各项目正在通过自身建设来改善生活配套问题。本案也是其中比较有代表性的一个项目。其它的市政配套比较薄弱，像医院、银行、大型娱乐设施等等的就要与距离比较远的岔路口片区做资源共享。因此，该片区的入住率一直不高，人气不旺。因此，本案从客户群体上权衡本案商业以大学生为

5、主，住户为副，从体量上权衡商业以主题商业为主，生活配套为副。二、SWOT分析（1）优势与劣势分析优势：【企业实力】1、翠屏国际城由中惠（南京）房地产开发公有限开发，位于南京著名的牛首山风景区翠屏山东麓，南京将军中路88号。项目包括高等公寓和别墅，翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达80万平方米，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体。帝景天成别墅区实景图如下：湖景会所点景【毗邻院校】周边学校有南师附小江宁分校，秦淮中学、河海大学、东南大学、南京航空大学、南京师大附中、正德学院、英华国际学校等。【社区聚集

6、】帝景天成别墅区、香山美墅、挪威森林、江南文枢苑、瑞景文华、山水豪门、美丽新世界等【建筑层高】翠屏国际城沿街商铺层高7米，对于进驻商家对商铺可以进行空间的改造和充分利用，发挥LOFT商铺的产品特优势，满足需要空间共享的商家的要求；其次，对于投资商家租1层等于租用2层，降低费用，投入性价比高。【交通便利】1、途经翠屏国际城公交105W：河海江宁校区至南京中华门内、雨浙线：义乌小商品城至雨花台南门、清安线：清水亭东路至安德门、胜清线：清水亭路西至江宁开发区，交通较为便利。2、本案隶属于江宁开发区三山板块，道路根据标准建造双向六车

7、道，道路宽阔。【租金价格】翠屏国际城隶属于江宁开发区三山板块，相对于岔路口板块、百家湖板块、东山镇板块开发较晚，商业圈与商业氛围还没有完全形成，处于基本的生活配置阶段，板块整体商铺租金较低，虽然有较强的发展趋势，但现在必须根据现实情况，采用先低后高的策略，吸引商家的进驻，满足本案的需求。劣势：【人气不旺】江宁,被誉为“南京第一卫星城”、“南京的后花园”,南京市区及周边地区预想在南京购房群体由于随着南京房价的不断攀升，无法承受市区的楼价，因此，多以选择较为便宜的江宁地区购房或作为投资房，而并不以此为第一住宅，因此人气不旺，商业

8、不佳，商铺空房较多。【远离中心】翠屏国际城隶属于江宁开发区三山板块，围绕江宁中心的是岔路口板块、百家湖板块、岔路口板块，由于距中心较近及开发较早，商业开始逐步完善，业种逐渐增加，商业圈也逐渐形成；而三山板块距中心较远，开发较晚，没有吸引人群的大型设施，至使人群到达本区块的人稀少，也是影响本