江宁项目商业定位建议书.doc

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1、江宁项目商业定位建议书一、本案商业圈形势简析1、木案立意的出发点：江宁商圈大致可划分为东山商圈，百家湖商圈。目前岔路口板块的崛起，岔路口周边地区将成为新兴的商圈。江宁，南京第一卫星城,£12001年底撤县改区以来,大量商品房不断投入市场。2006年，江宁商品房共开工建设210万平方米，成为南京房地产市场的主力区域。目前，江宁包括三山板块、岔路口、百家湖、东山板块、科技园、方山九龙湖板块等六大板块。其屮，•三山板块凭借大批优质别墅被誉为“南京首善居住区”；•岔路口板块则以便利的地理位置成为购房者肖选；・百家湖板块作为开发最早的区域，囊括了几乎所有的物业类型；•科技园板块以大学城为依托，以人文气质

2、见长；・东山镇板块凭借传统的屮心位置，商业地位更显尊贵；•方山九龙湖板块的崛起，这里亦将成就一个集居住、娱乐、休闲为一体的全新优质居住区。本案隶属于三山板块，位于南京著名的牛首山风景区翠屏山东麓，南京将军中路处号。翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达X0力平方米,集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体，规划商业血积达10万平方米以上，预计住户总数4000余家，预计居住人口1.4力•人。这里北至秦淮新河,南至诚信大道沿将军山南北走向的将军路与机场高速一线。因将军山、韩府山、翠屏山得名，拥有南京最大别墅群,是忖前别墅市场的主力。这里风景优美，区域周边景观资源丰富，除了三座绵延

3、的山脉之外，还有散落在三山屮众多小型水域。因此，该区域成为1=1前南京别墅的主要供应区，已经举起了十多家别墅和近10个普通住宅开发项目，在江宁的各个区域屮处于重要的地位。三山板块别墅开发已经成势，形成了比较纯粹的别墅居住区，也是南京房地产开发最为成熟的景观区。另外，木案从周边的环境来看，学校有南师附小江宁分校，秦淮屮学、河海大学、东南大学、南京航空大学、南京师大附屮、正徳学院、英华国际学校等。因此，优越的地理环境和潜在的消费群体，都为本案定位提供了空间。2、木案商业定位的环境分析：翠屏国际城项目总体商业体量在10力平米以上，沿街商铺为32000平米，由于本案隶屈于三山板块，因为开发相对较晚，没

4、有商圈辐射；市政配套虽然有，但起到的效果并不理想，距离也较远。板块内各项目正在通过白身建设来改善生活配套问题。木案也是其屮比较有代表性的一个项目。其它的市政配套比较薄弱，像医院、银行、大型娱乐设施等等的就要与距离比较远的岔路口片区做资源共享。因此，该片区的入住率一直不高，人气不吐。因此，本案从客户群体上权衡本案商业以大学生为主，住户为副，从体量上权衡商业以主题商业为主，生活配套为副。二、SWOT分析(1)优势与劣势分析优势：【企业实力】1、翠屏国际城由屮惠(南京)房地产开发公冇限开发，位于南京著名的牛首山风景区翠屏山东麓，南京将军屮路於号。项1=1包括高等公寓和别墅，翠屏国际城总占地血积达22

5、00余亩，建筑面积达80万平方氷，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体。帝景天成别墅区实景图如下：湖景会所点景【毗邻院校】周边学校有南师附小江宁分校，秦淮中学、河海大学、东南大学、南京航空大学、南京师大附屮、正徳学院、英华国际学校等。【社区聚集】帝景天成别墅区、香山美墅、挪威森林、江南文枢苑、瑞景文华、山水豪门、美丽新世界等•【建筑层髙】翠屏国际城沿街商铺层高7米，对于进驻商家对商铺可以进行空间的改造和充分利用，发挥LOFT商铺的产品特优势，满足需要空间共字的商家的要求;其次，对于投资商家租1层等于租川2层，降低费丿IJ,投入性价比高。【交通便利】1、途经翠屏国际城公交105W：

6、河海江宁校区至南京屮华门内、雨浙线：义乌小商品城至雨花台南门、清安线：清水亭东路至安徳门、胜清线：清水亭路西至江宁开发区，交通较为便利。2、木案隶属于江宁开发区三山板块，道路根据标准建造双向六车道，道路宽阔。翠屏国际城105W•■SIMM)■“SMI■花■■*■«■cna宁mg丈A小■*««含・C1+H■純a・X«tt!!!«•门申■人■2・・ie■代・aa*»■胜清线■■尺【租金价格】翠屏国际城隶属于江宁开发区三山板块，相对于岔路口板块、百家湖板块、东山镇板块开发较晚，商业圈与商业氛围还没有完全形成，处于基木的生活配置阶段，板块報体商铺租金较低，虽然有较强的发展趋势，但现在必须根据现实情况，

7、采用先低后高的策略，吸引商家的进驻，满足木案的需求。劣势：【人气不旺】江宁，被誉为“南京第一卫星城”、“南京的麻花园”，南京市区及周边地区预想在南京购房群体由于随着南京房价的不断攀升，无法承受市区的楼价，因此，多以选择较为便宜的江宁地区购房或作为投资房，而并不以此为第一住宅，因此人气不吐，商业不佳，商铺空房较多。【远离中心】翠屏国际城隶屈于江宁开发区二山板块，围绕江宁中心的绘岔路口板块、百家湖板块