合邦策划-2010年南京江宁翠屏惠中心项目商业定位报告

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1、既然自称惠中心，自然要抢先成为“中心”！抢中心惠中心【惠中心要成为什么样的中心？】我们对惠中心商业定位的思考我们发现，江宁还没有真正的商业中心我们发现，南京还没有真正的商业化运营的儿童中心抢中心抢中心与金鹰、1912等周边商业体共同塑造江宁的商业中心惠中心惠中心打造成南京都市圈内儿童（0—12岁）教育娱乐中心江宁商业中心南京儿童娱乐教育中心惠中心想成为什么样的中心？【惠中心的商业定位】我们对本项目盈利模式的思考：千方百计使产品有利于销售，提前确定未来业态类型，便于未来销售。此外，将2、3楼在性质不变的情况下变身商业用途，提升整个项目的附加值。以城市综合体整合城市功能，将项目开发与城市发

2、展紧密结合，按公建思维从生产资料来角度对待项目的开发与经营。由于商业经营回报较低而维护投入较高，因此为保证未来商业的正常运营，应在项目销售期内，通过综合体内其他类型的物业（如住宅）摊薄商业部分成本。公建思维零地价零房价营销前置目录市场分析1项目定位2客群定位3业态平面落位4商户访谈6建筑设计建议52009年的商业物业市场，供应规模继续扩大，价格持续上涨。2009年总体供应量为87.5万平米，同比2008年上涨22.9%；总体成交量为63.42万屏幕，同比2008年下降1.6%；总体成交均价12711元/平米，同比08年大涨83.9%。江宁09年商业物业市场供应量11.2万平米，成交量1

3、5.51万平米，供销比为0.93，随着地铁的开通及高铁南站的建设，江宁与主城区交通被大大缩短；金鹰及1912的即将开业，使江宁的商业价值得到体现，整体销售呈现火爆的局面。南京商业市场销售价格屡创新高，而江宁区由于未来商业价值看好，销售情况领先南京其他板块【南京商业市场概况】2009年的商业物业市场，供应规模继续扩大，价格持续上涨。2009年总体供应量为87.5万平米，同比2008年上涨22.9%；总体成交量为63.42万屏幕，同比2008年下降1.6%；总体成交均价12711元/平米，同比08年大涨83.9%。南京商业市场供应规模继续扩大，价格持续上涨【整体情况】南京商业市场供应规模略

4、有上升，集中在城南、河西、江北、江宁四大板块2009年南京销售型商业物业市场总体供应量为87.5万平米，比往年略有上升。7月受江宁文鼎广场、明发商业广场等项目推盘影响，当月达到全年峰值22.8万平米。2009年南京销售型商业物业供应主要集中在各板块中心地段。其中，城南的明发商业广场供应量占全市的的四分之一还多，江宁区也推出了11.2万平方的商业。【供应情况】南京商业市场成交面积逐月回暖，其中江宁板块销售势头强劲，占据总成交量的四分之一2009年南京销售型商业物业市场总体成交量为63.42万平米，低于去年水平，下半年受投资风潮影响，逐渐回暖随着地铁和南站高铁的建设，江宁的商业地产发展势头

5、强劲，江宁共销售15.51万平米，占据成交量的24.5%。【成交情况】南京商业市场09年成交均价12711元/平米，全年走势基本平缓。12月成交均价为13624元/平米，同比下降10.7%，环比上升51.5%。南京商业市场成交价格基本趋缓，同比下降10.7%，环比上升51.5%【成交价格】南京商铺呈现供需两旺的局面，一方面，南京本来就是商业正逐渐发展的城市；另一方面，越来越多的新兴成熟社区对区域内商业配套需求越来越多，并辐射到周边区域。目前南京市场商铺热点集中在40-80平米，总价不超过100万的商铺上，这部分产品由于价格适中，便于租售，因而得到市场的热捧。但长远来看，大面积高总价的商

6、铺将愈来愈受市场青睐。从江宁区经济的发展速度和城市建设的前景判断，未来江宁区的商业市场必将有较大发展。随着江宁地铁的开通，江宁与主城的距离大大缩短，不少原来租住在主城的市民回到江宁，江宁常住人口数量大大提高，而这部分人对包括大型商业体、超市等在内的商业的需求将保持旺盛的状况，而这些需求将为江宁商铺市场提供更多的发展空间，使商铺成为房地产开发和投资的又一个热点。【市场总结】凤凰港商业综合体托乐嘉5万㎡社区型商业金宝金王府10万㎡专业市场同曦系列12万㎡商业综合体黄金海岸5.6万㎡大卖场、休闲街21世纪公寓16万㎡综合业态中国女人街8.6万㎡综合业态义乌小商品城15万㎡批发零售【江宁商业分

7、布】商业概况：以欧尚商业中心，集大型超市、运动器材销售、建材、影院等服务项目为一体目标客群相对多在市区工作商业现状：社区商业发达，缺乏大型综合商业项目名称商业形态商业体量（万㎡）辐射范围武夷商城沿街底商、独立式商业4区域商业天地新城社区内街、沿街商业--社区配套型商业左邻右里沿街底商一期0.25社区配套型商业明月港湾沿街底商--社区配套型商业蓝岸沿街底商0.88社区配套型商业金王府商业街10区域商业主要商业供应列表【岔路口板块】东山片区是江宁开