南京江宁区商业街项目策划报告

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1、商业街项目策划报告二00五年五月二十五日22一、项目基本情况1.1、项目整体情况商业街项目全长980米，街宽31米（路宽21米，两边各退让5米），占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，容积率2.04，广场绿化率39%，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住于一体的大型商业街。该街分为A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能区，其中A、B、D、E为大型超市、百货、餐饮、家电商场，C、K为高尚住宅区，F为2幢20层的高级商务大楼，其他区域为综合型商住楼，一、二层分别为时尚精品专卖，同时配有大型停车场

2、。该项目坐落于南京市江宁区东山镇东新南路，位于江宁最繁华的中心地段。与金箔路和大街东路连接，周边餐饮、卫生、教育、生活设施林立。交通十分便利：101线、南金线直达南京。江宁区内1路、5路、8路通向江宁其它区域1.2、地理位置项目位于南京市江宁区东新南路，南北介于大东街路和金箔路之间，东西介于竹山路和天印大道之间；1.3、周边配套22商业配套：上元街基本上为江宁的新街口，东山步行街基本上为江宁的湖南路，女人街基本上为江宁的新百，江宁电子一条街可以看做是南京的珠江路，项目所在位置占尽繁华交通：公交系统四通八达。上元

3、大街：区内1、4、5、8、10；101等公交路线；金箔路上有：南金线、金汤、金湖、金秣、金陆、双周等路线；机场高速，近在咫尺教育配套：江宁中学、上元中学、上元路小学、江宁南京实验小学、东山镇中心小学、江宁体校(舜天青少年培训基地)、江南影视学院等；银行配套：工行、农行、建行、上海浦发、招行；生活配套：上海华联、苏果超市、世纪华联、东新农贸市场；企事业单位：江宁供电公司、南京起重电械厂、平安、人寿保险公司、江宁医药公司、乐超纤维制品公司、金箔集团；江宁行政服务中心、工商行政管理中心、江宁人民法院、江宁体委、江宁工

4、会；医院配套：江宁区中医院、江宁区人民医院、口腔医院、皮肤病诊所；酒店配套：金元宝大酒店、东新大酒店；1.4、产品特点：1.4.1日光广场布局朝向：商铺分为外铺、内铺，基本上东西向为主；面积：35-614平方；面积种类较多；22建筑形式：前街商铺共三层，为1+2式商铺；1、2层连卖，挑高4.2米；3层为内铺；后街商铺共2层，一层挑高4.2米，二层挑高3.6米；1.4.2日光佳园户型：朝向较好，基本为正南北设计，且全部为板式住宅，一梯两户设计，户型上基本不存在市场阻力；面积：目前只剩下120平方以上的户型在售；整

5、个项目面积比例上，130-140平方比例稍多，整体基本合理；二、项目卖点分析总体特性商铺特性：江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，自由组合魔幻式产权旺铺，投资回报率不低于6.03%，江宁湖南路正在形成住宅特性：成熟社区，超级豪宅122-240平方享受完美生活2.1、地段优势22江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，江宁湖南路正在形成江宁东山作为江宁传统的发展区域，拥有成熟的生活配套，庞大消费群体。本项目所在地已经形成一定的商业规模，上元大街、竹山路电子一条街、东山步行街、中国女人街、金宝大市场等，商业氛围

6、十分浓郁。项目所处位置，位于上元大街和金箔路两条主干道之间，中间还有鼓山路、上元二街、桃园路等支路，人流渠道较多，容易形成集中的商业模式。类比南京湖南路的地段，两者十分相似湖南路位于中央路和中山路之间两条主干道之间，辅助以狮子桥、丁家桥等支路，共同形成湖南路商业圈，以湖南路为主导进行品牌店的经营，而狮子桥和丁家桥以餐饮经营为主，形成餐饮、购物、娱乐一体化的商业圈。本项目东新南路的主体经营可参照发展，以品牌专卖或者主力店的形式进行经营。在支路的发展上可以考虑发展餐饮。则整个项目则可逢机而生。故称本项目地段为，江宁

7、东山核心商圈的黄金地段22住宅方面主题：成熟社区、122-250高档豪宅2.2、规划布局的优势项目本身为整体商业街的一个功能区，在规划设计上产用了中间回廊，前边半弧广场的形式，容易引导人流和使人流驻足，商业氛围相对集中。2.3、产品优势面积36-614平方，涉及客户范围广，总价在范围之内可上、下左右，自由组合推广主题：自由组合魔幻式产权旺铺住宅方面：面积大、现房销售推广主题：成熟社区，超级豪宅222.4、交通优势已有的交通优势与主城区：101线、南金线直达南京。江宁区内：1路、2路、5路、8路、10路、大中线；

8、周边县城线路：金陆、金湖、金汤、金秣、金溧、金丹、双周等潜在地铁优势地铁1、3、5、7号线到达东山新城区。虽然具体的选址方案没有确定，但考虑到与周边公交线路的对接问题，一定会选在金宝汽车站、东山总站附近，而这两个站点距离本项目都很近，具有潜在的升值点。本消息未经确认，可由销售人员口头讲解。2.5、投资分析目前本地区的门面租赁价格基本上控制在1.2-1.5元/平方/天，在现有项目优势的基