项目商业定位浅析

《项目商业定位浅析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、商业定位报告项目商业定位浅析二00七年五月二十日14思路决定出路战略在于运作战术在于执行商业定位报告目录一、商业地产概述二、商业各业态市场三、商业地产运作手法四、商业地产开发管理程序五、商业地产运营的商业模式六、项目周边商业业态分析七、本项目商业定位方案建议14思路决定出路战略在于运作战术在于执行商业定位报告一、商业地产概述1、泛商业概念：商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。泛商业就是商业的广义概念。指各种商业活动，商业业态组合形式。商业地产

2、是指除了住宅之外的项目，如商铺、写字楼、酒店、酒店公寓、大卖场、工业园区等类似项目。商业地产的商业是泛商业概念。2、影响商业地产项目因素：n时机性　　n行业进程　　n地段性　n商圈　　　n规模性　　n布局性　　n稳定性　　n人气性　　n资源性3、商业地产方法分析：n定量分析　　n定性分析　　　n典型性商业分析4、商业发展阶段n初级阶段：　　大蓬、简易二层平房n中级阶段：　　普通大楼n中高级阶段：　现代化商厦n高级阶段：　　城市综合体二、商业各业态市场n服饰百货市场　①、运动类市场　②、牛仔　③、裤子市场　④、皮衣　

3、⑤、童装、玩具、儿童用品类市场　⑥鞋业市场　⑦、饰品礼品市场　⑧、布料、辅料市场　n粮油市场、花卉市场、食品市场、瓜果蔬菜市场n家居市场n机电市场、五金、电动、摩配、汽配、机械产品、工业电器n旅游用品市场n古玩、集邮、邮币长市场n电子科技市场、通讯市场n家电业市场n图书市场n药材市场n摄影、婚纱用品市场n眼镜市场n布衣窗帘市场n美发用品市场14思路决定出路战略在于运作战术在于执行商业定位报告n化工用品市场n餐饮娱乐市场一、商业地产运作手法在商业房地产领域中，指以收取租金模式、集中化管理运营的商厦或聚合体，它以摊位或

4、柜台、房间等形式，以租赁或卖断使用权、产权的方式给经营户，依靠其营业收取租金，它不同于集中管理的商场或连锁店，以收取流水返扣或自己进货经营，一般开发商不涉入商户经营，其仅以提供场所和服务收取租金或服务费。因此商业地产是以地产提供各种建筑形式，形成商品交易平台的项目开发。其实质商业地产是一个市场化概念、是经济发展到一定时段的产物，shoppingmall是商业地产发展的最高形式，是一个综合商业业态组合体。其运作模式有：n租赁模式n产权销售模式n组合模式销售与租赁结合四、商业地产开发管理程序项目分四个阶段n概念阶段n规

5、划阶段n实施阶段n结束阶段　各阶段都有不同的工作重点和运作手法，依据不同阶段围绕不同工作重点展开工作。五、商业地产运营的商业模式n出售，甲方一次性出售予乙方，乙方拥有物业经营权。n租赁，甲方一次性有限期出租予乙方，乙方拥有物业经营权。n联营，甲、乙双方合作，组建股分公司，甲方出物业，乙方管理团队获商业利润分成，双方拥有物业经营权。n托管，甲方聘请乙方经营物业，乙方按经营利润百分比提成，甲方拥有商业经营权。六、项目周边商业业态分析1、科技市场2、百货商场3、商业业态组合体n郑州科技市场（一）概述：位置：以沿文化路与东

6、风路半围合形成市场。发展状态：从行业发展形成上：初级市场、中级市场、高级市场并存文化路东侧两层楼形成街区的科技市场，是郑州科技市场的初级阶段市场，内部各自独立门店，批发零售兼容，河南电子科技销售代理企业都缘于这里。14思路决定出路战略在于运作战术在于执行商业定位报告中关大厦为初级市场的升级版，内部为店铺与摊位组合，形成室内市场，不分业种互相错落共生。是初级商业发展的必走阶段。创新大厦（赛博数码广场）是郑州科技市场的中级市场，内部统一规划、统一布局，由赛博数码公司统一招租，业态组合细分，不同业种形成不同区域，与初级市

7、场拉开档次。百脑汇大厦和河南科技数码港（赛博数码广场）是郑州科技市场的中高级市场，具备现代化的商业配套的硬件，有商业企业展示的平台，内部统一规划、统一布局，动线分明，各楼层种业分工很明细，具有详细的业种定位，尤其科技数码港是在百脑汇的基础更加细致的进行了业种细化，店铺与中岛的完美结合，中厅电楼的交叉拉动人气，都是百脑汇不能比拟的。中原国际数码港是科技市场的高级商场，是商业综合体，由于市场的不断成熟发展，企业已经通过不同的建筑形体把目标群体分开了，形成低中高各档次在同一大市场内并存的商业状态，包括以电子城为主体而形成

8、二手市场，使郑州科技市场很完整形成了一个整体科技商业行业形态。以漯河百货业发展的例证形容郑州科技市场中华市场（初级阶段）——温州商贸城（中级市场）——中汇广场、统领百货（中高级市场）——漯河新天地mall城市商业综合体（高级市场，但其mall中缺大型百货商场的核心主力店）。（二）、相关商场调查：¨中关大厦楼层：7F1——4F卖场5——7F写字楼。业态：电子科