下梅林旧改项目商业定位及规划建议

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1、下梅林旧改项目商业定位及规划建议下梅林旧改项目商业定位及规划建议二零零九年四月HCM华瑞商业顾问机构项目位置逻辑思维示意：交通条件分析片区人口统计片区消费特征区域商业格局及现状地块商业价值判断项目核心片区规划A.市场分析B.商业规模判断区域规划影响项目开发目标竞争对手分析商业属性分析C.商业定位市场定位功能定位消费群定位战略合作伙伴的引进D.商业规划商业概念规划整体布局规划片区典型商业调研商业规模发展方向项目业态组合总结分析*A.市场分析项目位置交通条件分析片区人口统计区域商业格局及现状项目核心片区规划片区消费水平片区典型商业调研*项

2、目位置项目位于梅林一村，东西分别与梅华路和梅林路相临，南靠北环大道，被其隔离了福田中心区的联系，区位相对独立。（但若北环大道改为市政主干道，则其对人流的阻拦将得到一定的缓解）项目周边居住氛围浓厚，但位于梅林片区核心商圈的边缘，商业氛围淡薄。*北环大道新洲路梅林路彩田路梅华路梅丽路中康路凯丰路梅山路本项目备注：有关北环大道，政府提出将该道路级别改为城市主干道2<6<6m交通条件分析道路级别备注北环大道城市快速路主道双向8车道，两侧分别2、3车道辅导新洲路城市主干道主道双向7车道，两侧各有2车道辅道梅丽路城市次干道双向8车道（仅区内段）梅

3、林路城市次干道双向4车道梅华路城市次干道双向4车道*交通条件分析bcac.从北环大道上到达项目的最近辅道b.从北环大道南侧到达项目的最近地下通道a.从北环大道南侧到达本项目的最近天桥天桥地下通道辅道*交通条件分析项目四面临街，对外交通便利，昭示性较强；由于与项目紧邻的北环大道是封闭的快速主干道，故对道路两侧的阻隔性较强，使项目变成自然人流的端点位置，但车辆流通性相对较强；另外，据说政府将对北环大道进行改造，成为城市主干道，这样可降低北环大道对项目的影响；总之，如何屏蔽北环大道对项目带来的劣势，充分利用临北环大道的良好昭示性的优势是解决

4、项目的关键问题之一。*片区人口统计－－1.5KM半径内名称户数名称户数梅林一村约7800户梅林二村约3000户梅林三村约4000梅林四村约5500户梅山苑约3000户尚书苑约744户通业花园约750户碧云天约470户润华苑约250户福兴花园约700户林海山庄约400户润裕苑约112户金梅花园约150户新世界家园约1000户碧荔花园约1050户深圳边防分局住宅区约400户碧华庭居约<600户高达苑约112户鸿浩阁约200户宝翠居约200户叠翠居约150户文伟阁约150户梅林苑约2<60户……核心商圈：步行15分钟范围内，半径1.5公里范

5、围内，由梅林路、梅村路、北环大道合围而成的长方地带及周围区域，包括有住宅小区有：以上合计住户约35000户，人口近18万；另外，该范围内的主要自然村落有：下梅林村、上梅林村、围面村、河背村（常住人口近10万多），加上长期居住梅林片区的暂住人口约12万，合计共约40万人口。数据来源：实地调研、区规划局及搜房网，仅供参考*片区人口统计－－<600m半径内北环大道新洲路梅林路梅华路梅丽路梅山路梅林一村下梅林村尚书苑通业花园碧云天项目名称建筑面积(㎡)户数(户）人口（人）商业情况梅林一村80万<6840约4万家乐福成熟商业片区尚书苑5.59万

6、744约3000梅林商业街1.3万平米碧云天4.17万4<60约1800配套底商通业花园2.44万200约800无下梅林村（现状）133万1391<67.<62万配套底商，零散分布下梅林村（改造后规划）1<65.7万约18411约<6万约5.85万㎡纯商业合计（据现状计算）约225万221<60121800仅有一成熟商业中心本项目项目核心片区<600m半径内，聚集12万余人口。数据来源：实地调研、区规划局及搜房网，仅供参考*片区消费特征分析目前区内房价多为13000－1<6000元／㎡，租金亦相对较高，故从房屋售价和租金上可判断片区居

7、民（业主和租客）整体收入不低。有关数据显示，片区拥有40万人口，其中有8万人是公务员，平均年龄只有35岁，<60％以上拥有大专以上文化，月收入在5000元以上，商圈拥有极大的消费潜力。由于目前梅林主要有以家乐福为中心的日常消费商圈，和以新世界百货为中心的百货购物商圈，以及沿梅林路分布的零星商业街铺，业态相对单一，不能满足梅林居民消费。根据实地调研发现，梅林片区的很多居民有跨区域消费的习惯，多数前往华强北、万象城、东门等区域消费。注：以上数据来自实地调研及官方网站*区域商业格局及现状项目片区已形成一定影响力的商业有梅林购物中心、梅林商业

8、步行街、新世界百货及天虹商场；项目1.5KM半径范围内主要商业为梅林购物中心及梅林商业步行街；周边以零散配套为主，而紧邻项目的碧云天社区商业主要配套、汽修为主，目前经营良好。本项目距梅林商业步行街200m距家乐福<600