世联深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议

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1、谨呈：深圳市中洲粤华投资有限公司龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议世联地产2010.4.28商业声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司之龙溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。报告目录：1、宏观政策2、基础背景3、客户分析4、案例借鉴5、产品定位6、项目规划7、旧改补偿建议8、动态经济测算1宏观政策房地产大势何去何从?宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增长,房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。人口红利——未来20年自住型需求人群将集中在8

2、0、90年代出生的人群，这段时间恰好是中国人口增长的一次高峰期新增需求140城市化加速——2020年新增城市人口将达3亿，带来140亿平米的新增需求26万亿收入的结构性增长——麦肯锡预测，到2025年中上资产阶级人均可支配收入将增加12万亿，按照国际15-20%的住房消费比，可新增住房消费1.8-2.4万亿5万亿宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律影响因素影响因素政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳定房价决心坚定。时间2007-2008年2009-2010年•全面缩紧甚至停止二手房房贷•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率•取消加按业务；贷款审批手续严格，1.

3、1倍；三套房以上不予办理按揭；•两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；金融•二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍；•商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三政策套及以上住房贷款；•明确第二套住房以家庭为单位；•对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险•七次上调金融机构人民币存贷款基准缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。利率.Ø2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申，“利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。Ø2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建

4、筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。调控力度更大，表明了政府的决心。结合07-08年的宏观调控经验，2010年政府的表现为决心大,出招谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。月份2007-2008年2009-2010年ü全面缩紧甚至停止二手房房贷ü二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍；ü取消加按业务；ü两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；金融ü贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭；ü商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以政策ü二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率

5、1.1倍；上住房贷款;ü明确第二套住房以家庭为单位；ü对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。ü多次加息及上调准备金率ü首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，土地ü深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价特殊项目可以约定在两年内全部缴清。政策ü加大闲置土地回收力度，加大保障房的供给ü即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。ü对深圳房地产广告进行全面检查；ü执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳合同现象；ü深圳

6、重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等ü国家八部委联手查中国房价暴涨因素，深圳市13个部门联合行为；开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；ü住宅限外令ü“粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时，行政ü现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售手段开盘方案；许可证。此外，房地产开发企业取得预售许可证后，ü取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明止收取任何预定性质款项

7、；取得预售许可证需备案开盘方案码标价。和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得ü地方可限定购房套数.囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本ü地方限价政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚决，市场进入一个理性发展时期。1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下地放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。方中政2010年第一季度政府两面性、