2013德阳桃花巷旧改项目定位报告暨招商规划和物业发展建议

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1、德阳桃花巷旧改项目定位报告暨招商规划和物业发展建议20133>.6.17项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察德阳市宏观经济情况德阳城市总体规划德阳房地产发展现状德阳市商业发展状况地块解析和界定区域经济背景分析区域房地产供求情况分析消费者支付能力分析消费者投资趋势分析近1000份目标消费者问卷调查（住宅500份，商业400份，商家100份）各区域住宅市场情况地产专业人士6位房产销售主管2位调查各区域重点楼盘近20个目标市场的竞争性供给分析终端消

2、费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析案例借鉴最优物业配比分析发展战略与定位招商营运规划凉山街多家商家走访德阳资深餐饮行业经营者调查各区域重点楼盘2个项目愿景本报告要解决的核心问题我是谁？整体定位与形象气质。我要去哪？我要成为什么？规划设计。怎么走？开发分期以及招商规划。对于一个德阳老城区的旧城改造性质的综合体项目而言，把握城市发展趋势、塑造客户认同并识别的标杆形象气质，就是我们最核心的竞争力。报告框架宏观分析德阳市宏观经济概况老城区的区域规划房地产宏观调控及影响产品细分市场分析住宅市场分析商业市场分析办公市场分析市场竞争分

3、析客户分析市场问卷调查分析客群特征分析定位研究项目初步定位评估整体概念业态配比规划设计研究商业招商建议住宅区设计/户型设计建议写字楼设计/环境配置建议商业设计/环境配置建议产品定位目标客群整体规划方案第一部分目录1.11.21.3项目宏观背景研究德阳房产市场研究典型竞争项目研究德阳，靠实力说话的城市德阳——中国重大技术装备制造业基地；世界最大的大型铸锻钢制造基地；西南地区电线电缆生产基地；亚洲最大的雪茄烟生产基地；西部最大的植物蛋白饮料生产基地；西部最大的现代化粮油生产基地；是全国唯一的“联合国清洁技术与再生能源装备制造业国际示范城市”；

4、中国最重要、最具竞争力的新能源生产基地。省级园林城市中国人居环境范例奖旌湖两岸宏观荣誉太绕口，看指标！德阳全市地区生产总值居四川省前三强。职工平均工资位居全国288市州前50强。规模以上工业增加值，工业总量，万人私家车拥有量，农民人均可支配收入，财政总收入，均居四川省前三强。人均GDP，相对富裕程度，区域综合竞争力，城镇人均可支配收入，全社会固定资产投资，高新技术产业工业增加值，均居四川省前三强。宏观结合德阳和成都市场目前房地产市场的价格水平（德阳主城区均价约5000元/平米，成都主城区约8000元/平米），可以看出德阳房产未来发展的空间

5、仍然很大。宏观德阳——第二产业为主的产业结构德阳是中国重大技术装备制造业基地，联合国工业发展组织，两院院士在德阳考察后一致认为，德阳代表国内甚至世界机械制造业最高水平。因此第二产业一直是德阳产品结构的核心地位，德阳也一直在围绕重装工业打造自己的核心产业，第二产业的GDP占比也呈逐年增长的情况。宏观德阳——经济持续强劲增长德阳实力雄厚的重工业和粮油产业推动着区域经济发展一直稳定在2位数以上的年均增长速度，国民经济持续强劲增长。宏观人均收入和社会消费强劲增长居民消费能力持续增强1．德阳市人均可支配收入持续增长，增幅在14%左右。2．人均年消费

6、量增幅保持稳定增长趋势，增幅高于与人均可支配收入，显示出区域的消费能力的强劲增长趋势。可见，德阳市经济快速发展，居民收入持续上涨，消费力不断加强。房地产市场发展比重较低，明显落后于经济发展宏观从总额来看，德阳的全社会固定资产在“灾后重建”工作的推动下有了极大的推动，而房地产开发投资发展的比例则较为平稳，相应说明了德阳目前的房地产市场并没有出现过热的现象，同时对比德阳和成都的固定资产投资和房地产投资的关系（成都多年来一直在25%以上），未来德阳的房地产还有很大的发展空间。——从以上结论来看，德阳的房地产市场发展相对滞后，未来发展空间巨大。以

7、城市中心的地位，承担综合服务的功能宏观空间结构根据德阳2008－2020城市总体发展规划显示，德阳的城市发展将按照“一主两副、三轴三带”的“川”字形空间布局结构：1、一主：以文庙广场为中心，以长江路为轴线、横跨绵远河东西两岸的城市主中心；2、两副：城北城市副中心和八角城市副中心。中心片区的发展规划：未来城市中心所在地，主要承担综合服务、职业教育、居住等功能，促进公共设施改造升级，以文庙为重点进行旧城更新和环境整治，改善二重厂和东电厂周边环境，加快老城区城中村改造，提高居住水平。利好一：成德绵经济带加快整合宏观利好二:城际铁路拉近城市空间距

8、离成绵乐城际铁路和成绵高速公路复线的建设，加速了成德绵经济带的整合，也正在使成都-德阳“同城化”成为可预期的未来。德阳将在未来便捷的交通网络里，产生更强的中心城市辐射力。但同时，快铁是把双刃剑