横岗大厦旧改项目定位报告

《横岗大厦旧改项目定位报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

让更多的人享受真正的地产服务Youenjoy.Weserve.Introduction团队介绍 品牌开发商越来越关注区域垄断引子2007年3月30日，金地集团以8.6亿的天价将龙华两块房地产用地收入囊中。此举震惊业内，其意在于效法万科在坂田，“打造区域垄断”。一周之后，金地梅陇镇2期强势开盘，均价过万，当天“疯抢”500多套，加上提前认购房号140余套，整体销售率达85％！4.6亿4亿金地梅陇镇2期 在横岗信义拥有形成垄断的所有理由信义玻璃——最有力的品牌支撑信义锦绣花园——开路先锋信义湛宝项目，横岗大厦旧改项目——奠定霸主地位后续项目——品牌价值展现，天下由我做主！引子信誉至上，义气争荣自强不息，善待天下 横岗大厦旧改项目1期定位报告谨呈:深圳市港信达投资发展有限公司 商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 01目标理解 项目印象位于横岗最旺商圈的核心，地铁3号线新世界广场站150米处项目整体规模不大，酒店公寓与商业的比例趋于1：1昭示性、人流量、通达性俱佳的小型都市综合体用地面积：10062.96平米建筑面积：45283平米容积率：4.5覆盖率：48％酒店及公寓：23607平米商业：21676平米停车位：200如何协调项目各项功能，使其互相支撑，是关键所在！ 我们对开发商目标的理解顺利回笼资金项目的持续良好经营建构企业品牌与形象积累运行商业项目经验与模式实现项目经济价值物业价值的提升核心竞争力打造近期目标长期目标如何在保证收益的前提下，实现品牌的升华？ 项目定位市场分析经营战略项目分析类比物业案例研究区域定位项目发展战略建筑实现研究模型 02区域定位 申大成功将大大缩短实现龙岗战略定位的进程龙岗区未来战略定位：——深圳重要的现代产业基地、深圳辐射粤东北重要的城市地区。——深圳战略地位重要的城市次中心，深圳最重要的现代工业基地，深圳市国际旅游度假中心，滨海文化、客家文化的传播中心，深圳市新兴产业的发展基地。宝安：承接东莞、广州龙岗：承接东莞、惠州潮汕特区：承接香港龙岗已经由地域发展向区域整体发展转化大运会的申办成功，将促进各类市政配套设施的建设进度，地铁3号线通车、深惠路整改势必将会在2010年前完成！ 中部物流组团的功能定位决定了横岗经济发展具备了较好的依托和广阔的前景规划对横岗新城作出的定位是：深圳市东部重要的物流基地和港口服务区；全市最重要的铁路交通枢纽和物流基地之一；联系东部物流走廊和产业发展轴的重要节点；横岗与平湖两镇未来将合并为横岗新城；横岗现有人口约30万人左右规划中2010年，横岗新城的人口将控制在70万人左右，用地规模为59平方公里，GDP达210亿元 交通发展定位：生态化高效率复合交通走廊，即多种运输方式集中在同一路线上所形成的高效率运输通道。十一五规划将进行全区市政、路网建设如高速公路、地铁轨道交通等重大工程建设，将进一步加强龙岗与珠三角的联系，形成以龙岗为核心的东部都市圈。盐排高速公路深惠高速公路深汕高速公路南坪快速路盐坝高速公路清平快速路丹平路外环快速路快速干道：“一环三横四纵”——往深圳特区方向有6个快速通道，往东莞和惠州方向有4个快速通道。轨道交通有6条线路2005年7月，清平高速公路一期工程全线贯通，与水官高速组成龙岗西至市区的快速干线；高速公路、快速干道形成系统性的路网，横岗纳入深圳整体城市交通体系多条高速公路、快速干道穿横岗而过，交通的改善让横岗融入深圳。横岗 地铁3号线横岗段共有5个站点，占全线站点比例高达23.8％，地铁沿线构建10万人口的繁荣商圈带根据规划，地铁3号线站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划控制2-3平方公里的要求，横岗（育马场、塘坑）区域将至少聚集10万人口（规划每站点周边5万人口）。依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。轨道交通——1、地铁3号线:全长32.983公里，05年12月27日地铁3号线与深惠路改造扩建工程正式动工，预计09年建成通车2、地铁11号线：连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接1号线、2号线、3号线、4号线、6号线和8号线。3、地铁12号线：地铁12号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速轨道交通走廊，采用城市铁路制式。育马场站塘坑站新世界广场站 经济的迅速增长，全新的市镇；大刀阔斧的市政建设；轨道交通/快速干道形成系统性的路网；不同于传统市中心的全新立意的实现；市政规划起点甚高，片区急速进入城市化进程，成为龙岗的副中心。多项规划的利好将深度改变片区面貌，横岗新城将成为新兴热点片区横岗——未来深圳中部的“城市化先驱” 03区域市场商业市场酒店市场写字楼市场 龙岗整体商业格局——三大商圈相对独立，整体业态档次一般龙岗老街和龙岗中心城组成的中心组团商业带，业态丰富，商业规模巨大布吉中心商业带，传统百货居主导地位，整体档次较低，处于快速发展过程中横岗商业带，处于两商业带的中部，传统百货居主导地位，中低档消费特征明显龙岗商业 横岗地区生产总值在龙岗位于中游，但消费品消费实力表现强劲2005年，横岗社会消费品零售总额在龙岗区位居第二，户籍人口人均零售额位居龙岗第一，超过人口最多的布吉街道以及龙岗政治核心中心城片区；横岗街道居民富裕程度较高，具有潜在的购买力。数据来源：龙岗区2005年统计年鉴横岗商业 项目辐射范围内约有近5万的中高层消费群体，2、3年内该层次消费群体将扩至10万人左右，消费潜力巨大若按照平均一户3.2人计算，项目核心辐射范围内约有48000的中高层消费群体。湛宝项目7.3万，约1760人；六联旧改21.1万，约3840人；128工业区旧改93万，22750人；荷坳旧改67.8万，约15000人；振业城中海怡美城市中心花园锦冠华城隆盛花园志健时代广场名门世家水晶之城横岗片区中高档住宅楼盘分布图5分钟圈层大山地信义锦绣项目核心辐射范围内，中高档住宅共约15,000户10分钟圈层横岗商业20分钟圈层覆盖整个横岗 横岗将大力引进结合地铁站点发展的集中型商业横岗商业片区代表性商业主要集中在茂盛路和深惠路的交会处，总量约15万平方米，包括早期的新世界广场、龙盛百货和近期的龙洲百货、天和百货以及即将开业的志健时代广场和振业城商业街等。现有商业规模15万平米，未来旧改项目新增商业面积32万平米之多《龙岗‘十一五’规划纲要》横岗将成为全区四个重点商业中心之一；横岗商业将结合未来地铁站点的设置，在站点附近积极引入大型百货商场与大型综合超市；结合现有产业基础及未来组团定位，继续支持眼镜专业市场发展，形成专业特色，在业态上引进大型专业店、3－4家百货商场及大型综合超市，引导专业店和专卖店提升经营管理水平。湛宝项目商业2.6万平米六联旧改商业5.2万平米128工业区旧改商业19万平米荷坳旧改商业5.4万平方米 横岗三大商圈业态较传统，横岗大厦商圈人气最旺，提升空间巨大六约商圈：以天和百货、天天乐百货为核心延伸开来，带动周边街铺，以中低档消费为主，业态较为单一，主要满足日常购物需要；龙洲百货商圈：以龙洲百货为龙头，辅以横岗商业文化中心、锦冠华城商业街，整体形象较好，档次较高，以中档及中低档消费为主，相对休闲、餐饮功能较为突出；横岗大厦商圈：是区内目前人流最为密集的商圈，松柏路商业街、新世界广场隔深惠路相呼应，以大众化服饰精品、时尚购物为主，尚有在建的志健时代广场，未来将延续其繁华；均为传统业态，百货业竞争较为激烈，中低档消费为主横岗商业 集中商业——龙洲百货随楼层增加租金递减，出租率递减，尤其5层经营较差龙洲百货作为横岗深惠路沿线的大型集中商业，在横岗居民中有良好的口碑，基本满足当地人的一般消费需求，经营情况良好。龙洲百货图片位置位于深惠公路旁，横岗街道办侧规模约3万平米大型百货购物中心。业态超市、百货、服装、家电、餐饮、电子游戏城租/售情况基本全部为龙洲百货集中经营，统一产权，只租不售，统一经营，统一管理。内部基本100%商铺都在经营之中，但顶层经营情况较差价值点交通便利，昭示性好，横岗最大的“一站式”消费场所。横岗商业 龙洲百货业态偏居家便民服务类，以满足本地大众日常生活需要为主1F:蔬菜水果、肉类海鲜、南北干货、面点、凉菜熟食、五谷粮油、调味酱料、豆制品、冷冻品、饮料、药店、玉器眼镜、黄金首饰、化妆品、参茸茶叶、洋酒香烟2F:日用品、食品、染发、花茶、电视购物、特色饰品3F:男装、女装、男女皮鞋、皮具包类、休闲装、女内衣、特价服装、量身订做4F:大小家电、数码器材、音像制品、文具、玩具、美容院、运动器材、运动装系列、床上用品、童装童鞋、钟表5F:游乐场、海天书城、精美礼饰品、七巧板、美发城、美容院、婚纱影楼、自助卡拉ok城横岗商业 片区唯一在售商业物业——志健时代广场规模庞大，将成为未来横岗商业的新领袖志健时代广场自2006年初开始销售，引入“华润万佳”作为主力商家；底层商铺标价很高。志健时代广场图片位置龙岗区深惠公路与茂盛路交汇处规模总建筑面积为；166432.5㎡。其中商业裙楼有63000㎡，住宅塔楼有66000㎡，相关配套设施约37432.5㎡。裙楼部分为5层的大型商场。裙楼内部设两条十字形商业街，在中心形成一个院落式的商业空间。街铺约80个，1—5楼内铺约1500个。业态以中高档为主的集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的大型城市“一站式”购物中心，主力店为“华润万佳”租/售情况首层商铺位置黄金的售价约40000元/平方米，目前已售铺面约30％价值点位置优越，全新规划的商铺，打地铁概念横岗商业 周边商铺出租率高、业态较凌乱，纯商业的租金及经营状况优势更为突出横岗商铺中，底商1层的租金一般在50-100元/m2之间，2层在25-50元/m2之间，纯商业1层一般在100-200元/m2之间，2层在50-100元/m2之间。项目周边商业街铺租售情况良好，除个别面积较大商铺空置外，基本都在经营之中，且经营形式良好；周边业态基本以满足社区居民日常生活需要为主。项目层数业态面积（m2）出租率租金（元/m2）经营情况卓越（横岗商业文化中心）1层社区服务50-60号称90%50-90一般2层娱乐中心（不租不售）————————新亚洲花园1层社区服务、餐饮、地铺80-15080%60-85一般新世界广场（纯商业）1层百货、服装30-4098%100-200良好2层服装8-12100%50-100良好锦冠华城1层社区服务、餐饮、银行、地铺80-15090％50-90良好2层网吧、餐饮500——25-50良好周边农民房1层五金、餐饮、毛皮料30-6098%50-65一般2层餐饮150-30090%25-40一般横岗商业 横岗商业分析小结：经营业态单一，同质化较为严重；档次偏低，缺乏有品位的休闲娱乐场所；集中型商业随楼层增加租金及出租率均呈递减趋势，高层经营状况不佳；普通街铺形态分布凌乱，未能与核心大商场形成真正互补；缺乏品牌商家的进驻。特色主题商业及各类专业品牌连锁店有较大发展空间；未来商业应向中档及中档偏高方向发展；横岗商业发展的趋势将向品牌化、连锁化、专业化方向发展；市场需要有品味、档次较高的具有丰富业态组合、满足人们更高层次消费需求的高品质商业。集中型商业的高层经营风险较大现状趋势 现状——龙岗酒店严重不足，多数档次低，规模小，星级酒店所占比例很小，与经济发展状况不符全区共有酒店108家，其中星级酒店9家（含按星级标准装修的酒店，下同）。在9家星级酒店中，四星级酒店2家，三星级酒店3家，二星级酒店4家。龙岗4星级酒店入住率超过87％。酒店业的发展速度严重滞后于经济发展的速度星级酒店的数量严重不足，不能满足经济发展的需要龙岗酒店年份星级酒店数（个）客房床数（张）全区GDP（亿元）五星四星三星二星一星2000003209151872001003202002003202003003302004013401506598年均增长率14.5%33.7%酒店接待设施与地区经济发展是相辅相成的。研究表明，服务产业成熟的地方，其酒店接待设施的数量与该地区的GDP具有良好的正相关系，而龙岗明显不符。 未来——政策的大力支持，旅游业蓬勃的发展，使得龙岗区酒店业面临前所未有的发展机遇酒店产业政策深圳市酒店用地政策关外酒店用地优惠政策《深圳市产业导向目录2005-2006年》的政策重点中将旅游业列入深圳鼓励发展的产业之一，深圳的旅游业面临着良好的发展形势，作为旅游的相关产业酒店业也将迎来发展机遇。深圳关外两区也出台了配套优惠办法，目标是未来10年每镇都要有一座四星级和五星级酒店，经济发达的村也要有高级酒店。今后10年，深圳拟建高星级酒店约26家，从总体规划布局考虑，原则上每个镇都规划一家，同时考虑到有些镇的经济以及旅游业发展的需要，将建设2个以上。根据深圳市人民政府《关于印发第八十三次市用地审定会议纪要的通知》（深府［2002］83号）规定打破了以前的诸多限制，（除了市中心以外的深圳其他地区）对酒店用地的付款期限、付款优惠、付款方式、使用年限等各方面做了重新规定：1.酒店项目既可实行招标（邀请招标或公开招标）和拍卖方式出让，也可以使用挂牌的方式出让酒店用地土地，允许分期交付地价款，并试行按揭付款方式交付地价款；2.对一次性缴付地价款或采用按揭方式缴付地价款的，给予总地价款30％减免；3.对分期缴付地价款的，分期付款最长期限为3年，土地使用者应于土地使用权出让合同生效当日交付地价总额20％的首期款，2年内应付地价总额40％的二期款，余款应在3年内付清；4.酒店项目用地的使用年限由40年延长到50年。根据2002年第八十六次市用地审定会议纪要《关于酒店项目用地管理政策修改方案》规定宝安、龙岗以及盐田东部海岸线地区还可享受进一步的优惠具体规定为：一次性付款或采用按揭方式缴付地款的，按总地价款的40％确定底价；一年期限付款的，按总地价款的50％确定底价，合同生效当日付总额的20％，余额应在一年内付清；三年期限付款则按总地价款的50％确定底价。龙岗酒店十一五规划深圳建设国际化海滨旅游城市以及市政府决定启动大鹏半岛开发，对龙岗酒店业的发展提出了更高的要求。深圳城市的外拓，作为新产业主要承接地的龙岗经济的大发展，为酒店业的发展提供了巨大的市场需求。 龙岗区已开业的五星级酒店仅1家，仅有的两家四星级酒店都在横岗，横岗酒店业具有强大的市场号召力横岗酒店►龙岗五星级酒店两家丽湾酒店和碧湖皇冠酒店（未开业）►横岗的两家四星级酒店取得了良好的经济效益和社会效益。►不仅龙岗、布吉人跑到横岗来消费，甚至连盐田、罗湖、东莞等地都有不少人慕名前来，大幅提升了龙岗、尤其是横岗的酒店档次和消费水准。龙岗仅有的两个四星级酒店全在横岗龙岗仅有的两个四星级酒店全在横岗 酒店名称档次楼层数目客房数目价格（折扣后）入住率客源分析君逸酒店四星级28层376间标准房：350元/天豪华房：520元/天订房超过10间可以打四折左右。平均为75%商务客：40%旅游团：25%散客：35%圣德堡酒店四星级19层203间标准房：298元/天豪华房：358/天订房超过10间可以打四折左右周一至周四：85%；周五至周日：85%以上商务客：45%游客：20%散客：35%老地方宾馆三星级装修6层61间标准单：165元/天标准双：195元/天每日变化不大，日均在95%以上商务客占70%以上；其余为散客宝丽酒店三星级标准装修7层69间标准单：160元/天标准双：200元/天每日均达到80%左右商务客：50%本地人和商贩：20%散客：30%龙堡酒店三星级装修8层59间标准房：208元/天豪华房：220元/天每天均有90%以上商务客：60%以上散客：40%同心宾馆三星级标准装修3层59间标准房：178元/天豪华房：198元/天70%左右，每日无明显变化商务客：30%本地人和商贩：40%散客：30%横岗宾馆无星级7层56间标准房：180元/天60%以散客、过路客为主供销社宾馆无星级2层28间标准单：100元/天标准双：120元/天平均每日均为90%以上本地人和商贩：80%散客：20%日升宾馆无星级5层36间标准房：108元/天平均为60%左右基本为本地人明润宾馆无星级3层27间标准房：100元/天每日均为90%左右以间歇性的熟客和散客为主商务客横岗大部分酒店经营状况火爆，入住率很高，客户以商务客和本地人为主本地人高档低档 横岗酒店分析小结：横岗酒店业发展呈现供需两旺的良好局面酒店档次众多，适应各个阶层的客户，但真正高档的品牌星级酒店不多政策的鼓励，市场的需求使得发展前景良好重星级，重配套建设，酒店将集中向高端发展；横岗酒店业将加剧对客源的争夺，各个酒店的经营方式将有所侧重横岗酒店业将更加重视品牌宣传和形象塑造现状趋势 2003年，卓越地产城市中心花园项目附建有一栋酒店式公寓丽晶会所，原本计划以单身公寓形式销售。当时开发商敏锐地感觉到横岗写字楼市场的空白状态，果断实行写字楼出售和招租，单身公寓变成附带功能。2005年8月，酒店基本完成了招租出售工作，商务式运作取得了初步成功。横岗写字楼丽晶会所横岗目前没有严格意义上的写字楼，但市场的需求空间巨大丽晶会所变单身公寓为商务办公效果良好君逸酒店君逸酒店将28楼整层出租作为写字楼2003年营业的君逸酒店也将28楼整层出租作为写字楼。1999年前，部分横岗较高的大楼里面聚集着数量不少的商业公司，如横岗大厦。由于可以选择的余地非常有限，干净、通讯交通完善、地段显眼成了这些公司考量办公场所的最主要指标…… 由丽晶会所的进驻企业分析，横岗的企业对于写字楼的需求客观存在，但有待激发和引导现阶段横岗写字楼市场的需求主要是侧重工业类，特别是为本地的工业企业服务，或提供配套，或进行贸易。综合类的服务业有不断发展的趋势：随着横岗经济的发展，特别是房地产的发展，大量高收入人群的迁入释放了横岗的购买力。主要为这批人群服务的公司逐渐增多。部分公司对于是否入驻写字楼尚摇摆不定，由于横岗工业企业长期以来依赖厂区，观念落后，对于写字楼的认识不充分。这是横岗写字楼市场最需要积极争取的客源。横岗入驻写字楼的公司具有跟风心理。根据实地调查发现，很多入驻丽晶会所的公司是被横岗商会的招牌吸引来的。房号单位房号单位房号单位3F横岗商会605汇广达有限公司607丰亿科技有限公司610本色装饰611VIP.CO,LTD深圳事务所616海田贸易(香港)有限公司深圳办事处619深圳市东部置业发展有限公司701深圳市龙达会计师事务所710深圳金科工业自动化有限公司715深圳华天印刷器材有限公司801海大丰印刷包装有限公司806岱丽国际服务有限公司810万通眼镜有限公司815赛威电池有限公司902宗佑针车有限公司903艾斯达润滑油有限公司906鑫烨嘉科技有限公司913HAUG深圳办事处制造业公司为主横岗写字楼 以横岗本地为基础的企业多需要形象较好的办公物业，显然现状并不能契合他们的需求企业类型描述办公诉求实例本地客户本地工业企业这类企业主要是在横岗扎根多年，有一定基础的、以工业为主的企业。良好的形象和便捷的对外沟通条件万通眼镜有限公司立足于横岗发展的小企业这部分企业是横岗本地刚刚发展起来的小企业，多半从事无须厂房的贸易业和其它行业形象好；地段佳；离客户群近汇广达有限公司外地客户以横岗为市场的外地企业随着横岗市场的发展，特别是人口的增多，立足于为横岗本地居民服务的行业不断发展，外地公司也会看准机会果断进入横岗市场离客户群近；形象佳本色装饰公司不以横岗为市场的外地企业这类企业基本不以横岗作为主要市场，而是立足于横岗开拓深圳市场。它们基本是被横岗低廉的写字楼价格和优越的区位吸引过来的性价比高，特别是要便宜；发达的交通设施和优越的区位海田贸易(香港)有限公司深圳办事处横岗写字楼丽晶会所现状——采用居家式的房间设计，因而作为公司的办公场所也是封闭的办公格局，影响企业形象，且会造成识别障碍。 横岗写字楼分析小结：横岗的写字楼市场存在空间，而且空间比较大；目前的办公物业仅能满足企业实用的需求，但对于部分企业高形象的需求却无法满足。横岗写字楼市场行情不断走高，市场容量扩大；形象高端，商务功能的强大将成为横岗写字楼发展的核心竞争力。现状趋势 区域市场研究启示：商业市场可提升空间巨大，但市场竞争激烈，未来高端的创新的商业形式将引领市场。酒店市场需求旺盛，但缺乏品牌，未来竞争将聚焦于经营管理的领先以及品牌的宣传。写字楼市场趋于空白，市场对于高形象的办公物业的客观需求有待激发。 04项目分析 项目周边商业氛围浓厚，人流、车流量大四至志健时代广场规模庞大深惠路以北商业繁荣横岗人民公园环境优美民润宾馆周边环境嘈杂松柏路人流、车流量巨大 项目处于目前横岗大厦商圈的核心，同时也是规划中横岗商业最密集的区域，商业成气候区位中部物流组团2005～2020土地利用规划本项目商业密集区域 项目处于横岗未来交通要道，距3号线横岗大厦站咫尺之遥，为商业及酒店的客源奠定了基础交通中部物流组团2005～2020综合交通规划龙盐快速龙岗－盐田深惠路/地铁3号线深圳－龙岗本项目横岗大厦站环城北路布吉－中心城 项目周边各类社会资源丰富，但最值得利用的是紧邻横岗公园的风景资源及人流拉动效应资源中部物流组团2005～2020公共设施规划本项目 项目的占地及整体规模较小，发挥空间小，协调各项功能，避免的互相制约是关键指标用地面积：10062.96平米建筑面积：45283平米容积率：4.5覆盖率：48％酒店及公寓：23607平米商业：21676平米停车位：200按照指标，在建筑实现时商业部分至少做到5层5层的商业经营风险巨大! 由深圳市近年成交的酒店用地建设指标来看，本项目酒店及公寓部分面积偏小，势必会影响整体功能及档次宗地号位置交易时间土地面积（平米）建筑面积（平米）酒店所占面积（平米）酒店面积所占比例G11208-0468龙岗坪山2005.132763.44915049150100％G10205-0238龙岗坪地2005.127607.65000050000100％A906-0285宝安观澜2004.12.40004.3752000————A510-0040宝安沙井2004.10.50031.8213000010000077％A510-0040宝安光明2004.10.50027.09600004600077％J402-0127盐田大梅沙2004.7.261729.7802005420068％A004-0083宝安中心区2004.433203.98830006000072％G12301-0124深圳大工业区2004.350093.0635000————本项目横岗大厦——10062.964528323607（含公寓）52％指标高星级酒店对于硬件和软件的要求都很高，一般客房数量在300间左右，总面积平均到一间房的面积要100平米左右，300间房就要30000平米！！ 与同区域的两家经营中的四星级酒店的规模相比，我们的规模明显偏小指标君逸酒店——建筑面积3.7万圣德堡酒店——建筑面积逾3万本项目酒店公寓合计2.36万酒店＋公寓＝2.36万 ？可否将部分商业面积置换为酒店和公寓，加强核心竞争力，规避风险酒店及公寓部分与市场常规相比较明显面积偏小，形象及功能受影响较大可否转化部分高层商业面积，从而降低商业风险，完善酒店及公寓的功能与形象指标商业高层无法实现价值最大化设想原规划指标，商业至少要做到5层市场分析结论：商业高层经营风险较大商业酒店公寓 项目分析结论：项目从区位、资源、交通、规划等方面来看，完全具备成为横岗新地标的潜质。项目指标设定不够合理，成为一大的障碍，能否进行适当的功能置换成为项目操作的关键。横岗公园改造后的自然资源和作为免费公共绿地对人流的巨大牵引作用是项目需要突破的重点 如何在保证收益的前提下，实现品牌的升华？市场回顾项目回顾问题细化问题思考1、项目如何更有效的实现效益？2、项目如何能保证持续经营？3、项目通过什么来实现品牌？ 05策略制定 SWOT分析策略推导发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁优势（S）：机会（O）：威胁（T）：劣势（W）：1.绝佳的区位，周边成行城市的商业氛围，充足的人流；2.未来稀有公共绿地——横岗公园的自然资源及人流牵引效应。1.地块规模较小，可发挥空间较小；2.临深惠路一面受到快速干道影响，深惠路以北人流受阻。1.横岗新城产业及人口的不断升级；2.未来交通规划的利好；3.横岗酒店业的需求旺盛；4.横岗写字楼市场趋于空白。1.项目周边商业已趋于成熟，大体量新兴集中型商业入市竞争激烈，存在难点；2.深惠路改造及地铁复合施工影响项目昭示性。●以酒店的高端形象提升项目整体的档次，实现品牌升华●考虑公寓商务需求，功能多样化●商业充分利用横岗人民公园的资源优势●考虑高层商业面积的置换 策略制定：整体以星级酒店的高形象打造，强化优势，规避风险。商业定位保证与酒店的协调性，走中高端、差异化、专业化、品牌化路线，填补市场空缺。公寓偏商务化，但同样按照星级酒店标准打造，依托顶级的配套与服务实现溢价。 项目各项功能的价值支撑体系，各功能协调统一，相互支撑高消费力的商务人流高品质的商业配套提升商务配套档次商务人流高品质的商业配套高消费的商务人流项目发展支撑体系酒店商业公寓三角形是数学中最稳定的形状 06案例借鉴 模式1均衡发展的模式方向：以写字楼为核心功能的发展模式方向：以酒店为核心功能的发展模式方向：以商业为核心功能的发展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping模式2——核心功能发展模式本项目为——以酒店为核心功能发展模式的综合体项目发展模式判定链接附件1 以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……上海商城案例借鉴 上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。案例借鉴定位为上海顶级国际化综合体"citywithinacity"五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场 案例——上海商城核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%。案例借鉴 大堂五星级酒店PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。案例——上海商城案例借鉴 豪华公寓位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。案例——上海商城案例借鉴 最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅案例——上海商城案例借鉴 项目特色一、建筑特色1、追求空间含蕴，体现中西交融外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米。二、国际化管理1、聘请国际人士组成管理团队2、采用五星级标准的服务管理。案例——上海商城案例借鉴可借鉴 关键驱动因素外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。案例——上海商城案例借鉴可借鉴 以酒店为核心的都市综合体的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位案例借鉴已具备发展方向 07项目定位 项目整体定位公寓定位商业定位酒店定位 信义•新城市缔造者——横岗中央•绿色•商务休闲综合体Citycrossing（城市交点）商务的，尊贵的，生态的，现代的，有品质的…… 项目整体定位公寓定位商业定位酒店定位 商业定位方向——结合项目竞争策略，设定为市场补缺者成行成市模式：需求持续增加，高经营水平；借势，吸引客户、共享客户、争夺客户；在成熟商圈周边延展较易实现。补缺者：理想模式，市场确实存在空白，有一定的风险性。成行成市（同质同类）完全补缺（同系不同类）扩大主题（不同系不同类）补缺者商业定位商业定位保证与酒店的协调性，走中高端、差异化、专业化、品牌化路线，填补市场空缺。 商业规模定位建筑规模覆盖商圈定位3万平米以上覆盖整个城市，服务人口30万以上市级购物中心1～3万平米覆盖城市局部，服务人口10～30万人地区购物中心3000～10000平米覆盖城市的一个居住区，服务人口1～5万人居住区购物中心3000平米以下服务人口1万人以下邻里型购物中心世联模型本项目定位为地区级购物中心，辐射区人口为10～30万人，项目规模应该在1～3万平米，充分考虑产业发展、人口增长、片区居住人群＆商务消费需求，建议本项目总体规模定位1～1.6万平米★工业区18个“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元★高尚住宅人口5万★2～3年后高尚住宅人口10万商业定位？可否转化部分高层商业面积，从而降低商业风险，完善酒店及公寓的功能与形象 CityCentre城市中央横岗的是深圳中部的中央，我们是横岗的中央 命名建议信义•中央广场商业定位的最核心消费客群是横岗产业带来的商务客，其次是横岗高尚住宅的高消费阶层，商业部分的形象定位方向将围绕“商务休闲”，具体概况为：延续并提升“信义”已经形成的品牌价值结合项目策略，主打周边商务消费人群满足周边中高端的居住人群身份要求横岗财智阶层云集之地商业定位备选：信义•大都会 经营档次定位百货——定位中高档次，以精品店形式出现，并辅之以折扣店。超市——定位为中档＆中高档便利店，如屈臣氏等。娱乐——高端消费为主。餐饮——定位为中高档＆高档酒楼服务于商务、政务需求。■中高档次根据案例研究结论，星级酒店配套的商业必须是相对高端的；结合市场分析——志健时代广场、龙洲百货、南城百货等均为中档＆中低档零售，最终确定本项目档次定位方向为：商业定位 业态定位定位思路——本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。商业定位 业态定位的重要影响因素商业现状：目前区域商业以街铺为主，少量的中低档百货商场，主要是提供便民的商业服务。城市规划：本片区属于规划中深圳中部物流组团的核心要道，地铁3号线的中段，预计会有10万人高尚住宅人口。在此背景下，志健时代广场已经选址此处，这是本项目业态定位最重要的影响因素。潜在客户需求：周边聚集三类类消费群——商务、高端居民＆蓝领阶层。而本项目主要针对商务和高端居民两大阶层。商业定位 项目不仅要与志健时代广场形成差异化经营，实现区域共赢商业定位50％零售30％娱乐休闲20％餐饮百货志健志健？超市华润？娱乐休闲志健？？？餐饮志健？溜冰场书吧国际高档国内中档 同时我们还要同关内高端商业形成差异，引入关内客户，防止本地高端客户分流商业定位地铁对人流的拉动作用是双向的！中信城市广场万象城信义中央广场差异做全做专 分析商业可以参考的方向做专免税精品商城模式——以大量免税高档品牌服饰、珠宝、手表精品店为主“东莞酒店”配套商业模式——以大量的高档酒楼、餐饮为主导，辅以按摩、洗浴等服务业主题商城模式——确定一个特色商业主题，围绕该主题打造新颖商业形式商业定位 免税商城——以免税国际知名品牌精品服饰、珠宝、化妆品等为主，与酒店形象契合度高免税商场格兰云天店利用与格兰云天酒店、高级西餐酒吧自成一体、紧邻上海宾馆的优势，为顾客提供星级服务，给消费者营造一个集购物、饮食、休闲为一体的一站式高级购物场所。主要经营世界著名的品牌服装、皮具、化妆品免税商城模式免税格兰云天店免税珠宝华强店免税钟表 富盈酒店——东莞知名五星级商务酒店，依托产业的发展，年平均入住率75％简介：位于广深高速公路东出口东莞大道交汇处，北连市区，南接厚街镇中心，下地对东莞大道及高速公路石鼓出口，地理位置独特，是商务旅游、大型会议及展览于一体的五星级酒店。独特华贵的建筑装璜构思，匠心独运的建筑工艺。从客房俯瞰可东莞城市中心区新貌，先进的配套设施，专业的管理水平和体贴入微的服务以及其交通便利，吸引了许多客商前来商住、餐饮、娱乐、休闲“东莞酒店”模式 餐饮——规模大、档次高、风格多样，契合商务需求富苑中餐厅：地道广东美食；名仕阁会所：中、日、西高档美食；映月轩西餐厅：东南亚及西式经典美食；富雅廊大堂吧、国际宴会厅；富士日本料理：正宗日本怀石料理，日日新鲜的海鲜及牛排铁板烧。酒店拥有高档中、西餐厅六间。“东莞酒店”模式 娱乐、商务配套——聚集人气，形成口碑的关键富豪夜色总会、KTV豪华贵宾房、桌球室、网球场等；康体中心：健身器材、桑拿、蒸气浴、按摩、美容、室内恒温泳池等商务中心秘书服务、票务服务、当值医生、豪华轿车租用服务、包裹和信件邮递服务、商场等，并有穿梭巴士至香港及澳门。KTV为全市数一数二豪华，吸引不少客人。“东莞酒店”模式 案例借鉴——商业做“专”的典范北京中粮广场北京中粮广场，是一座将时尚建筑艺术和甲级写字楼完美结合的现代商业模式的典范，它拥有专业、品位、经典、奢华、典雅的优质商业组合的环境。广场总面积约12万平方米，其中包括约6万平方米的高级购物中心及停车场，两幢分别为13层和14层总面积达6万平方米的甲级写字楼。主题商城模式位于建国门内大街8号，面临长安街，东眺国贸中心，西望东方广场，交通便利，位置显赫，属北京中央商业区的核心 案例借鉴——业态主题为家具、家居饰品名店，以此创新带动其他业态C202兰莲花坊艺术品商店C204汉马高客实木家私C211芳之兰美容纤体中心C214比洋美发C216海洋洋美容院C217黄金海岸裘皮饰品C218小白羊纯羊毛饰品C219极地意饰C221宜美特斯家具饰品C222意大利原装pinton沙发C223意大利原装boffiC224原创家居饰品C225美家美克家具展销中心C226中意极致C227勃朗峰玻璃饰品C228米兰灯具C231新爵阁铜工艺府C232中国红瓷C237俄罗斯油画C238意大利世霸音响环岛：纱樱家居配饰-3F和-2F：家具大卖场-1F：餐饮、超市1F:服装、鞋类名店、珠宝、烟酒、2F和3F:国际名品家具、家居饰品4F：灯饰、家具、餐饮5F：达芬奇家具专卖主题商城模式各家居主题“店中店” 通过比较，建议采用主题商城模式模式免税商城模式“东莞酒店”配套商业模式主题商城模式主要业态免税品牌服装、珠宝等精品高档餐饮、娱乐服务业以某种特色业态为主导关键因素周边中高端商业气候成熟周边商务需求旺盛自身整体业态的协调实现价值中；主力店招商有一定困难，实现价格一般低；餐饮、娱乐需求面积大，单价承受力较低高；品牌“店中店”形式可承受单价较高。形象体现高中；高市场接受度低；与关外客户、环境不够契合高；餐饮、娱乐是最容易接受的商业形式中；市场接受度可通过形象打造提升，且客户群可通过口碑传播扩展与本项目契合度商业定位 我们的方向——这些主题可以在确保本地高端消费客户的前提下，引入关内甚至更大范围的客户商业定位信义中央广场国际运动城时尚电器城家居饰品城 业态定位——从专业化、补缺的角度，立足商务、高层次居民的需求商务居住零售主题店汇集某特定主题的各品牌名店（如：运动城、家居饰品、时尚电器等）超市——便利店休闲娱乐KTV、水疗、康体美容美发、健身房、书吧餐饮肯德基汽车餐厅、咖啡厅、高规格风味酒楼、必胜客美食广场、大酒楼、茶室其他银行、证券营业店、电信营业厅商业定位面积（平米）6000～80001000～20001000～20001000～2000500～1000 零售商业形态定位——店中店的形式“店中店”是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式的，而店中店是在一个大的商业空间中划分一个个小的、独立的、封闭型的、集中的单位空间，多用于开设专卖店。独立店铺店中店集中卖场地块价值单价高，但铺位量有限易出售，且租金相对集中卖场高出许多难出售，以租金的形式回现，且租金很低形象形象较低高形象高形象租售租售非常灵活，也可自己经营可租可售只能租，不能售经营管理自由式，但分散经营难保证成功比较灵活，但商场管理公司往往会有一定的限制性条件调整很困难，往往是卖场整体调整商业定位 星级酒店将一期商业纳入做整体考虑，进行本项目业态的初步设想便利店、主题大卖场银行、国际品牌主题店等国内知名品牌主题店，相关商品等KTV，大中型特色餐饮，美食城等二期一期自助银行、电信营业厅、便利店、品牌商品展厅、商务中心等咖啡厅、茶室、商务酒吧、网吧等证券、银行营业网点、礼仪形象店、咖啡馆等大型高档酒楼商业定位社区商业街形态精品百货商业走廊新横岗公园人流走向具体建筑实现将在后续物业发展建议中详述 基于业态定位的租售模式初步设想整租＆整售相结合全部划铺出售整体招商全部划铺出售一期便利店、主题大卖场银行、国际品牌主题店等国内知名品牌主题店、与本主题相关商业等KTV，大中型特色餐饮，美食城等1F－1F2F3F商业定位 商业价格定位——确定比准对象本项目商业属性①区域——位于成熟片区，繁华商业地段核心②商业形态——高档商业廊③商业类型——街铺+集中商业VS志健时代广场商铺底层外铺均价：4万鉴于本项目位置、规划、形象均优于志健，预计本项目商业可实现均价：50000～60000元/平方米商业价格定位 内街铺均价=外街铺均价×50%二层均价=一层内街铺均价×55%根据市场经验，合理内街铺价格一般是外街铺价格的40%—50%左右，合理二层价格一般是一层价格的40%—50%左右内街铺均价初步确定为25000元～30000/平方米二层均价初步确定为13000～16000元/平方米更高层的商铺，由于存在一定的销售障碍，建议先行招商，待商业做活之后再进行销售，以取得最大利润。商业价格定位——内铺及二层商业均价商业价格定位 商业部分回顾■与志健时代广场共赢，补缺区域商业■垄断商务＆高档社区需求，部分业态扩大辐射面■命名建议——信义•中央广场■规模——商业总规模1～1.6万平米■形态——中高档次“店中店”的商业形态商业定位 项目整体定位公寓定位商业定位酒店定位 横岗首席•五星级商务酒店 综合型酒店功能构成定位底部2-6层（和附属裙楼）为商业、餐饮、娱乐等配套设施；酒店在配套设施层以上；酒店式公寓在酒店之上；商务公寓在公寓之上；顶层可设观光层、旋转餐厅等特色设施。配套设施酒店酒店式公寓观光层酒店及公寓定位链接附件2 酒店产品定位产品定位原则酒店和公寓总面积≥3万平米酒店的客房面积：酒店配套面积＝1：1酒店客房保证在250～300套标准房与豪华房的套数比为70％～80％；套房的套数比为20％～30％；总统套房不超过1％标准房面积30～35平米；套房面积50～60平米；总统套房面积250平米以上酒店定位链接附件3酒店户型套数套内面积总面积套数比标准房20030～35平米6000平米73.5%豪华房套房7050～60平米3500平米25.7%总统套房2250平米500平米0.7%合计27210000平米100% 酒店客户定位——项目的核心客户为与横岗产业相关的商务客酒店定位三星级以上酒店比例客户类型选择酒店档次客户描述与本项目契合度工业生产相关型客人49％常住商务客高档横岗酒店业的重要客源。由横岗的产业发展带来。短期的公务熟客高档世界各地的商务客人经常来横岗洽谈、看货、下单，一般居住1——3天再离开。本地企业客人高档横岗工业企业众多，企业内部会不时举办活动，多会选择酒店等场所随机型客人41％本地客人中低档本地人也是横岗酒店业的重要客源之一。但是本地人以娱乐消费为主，倾向于选择档次较低的酒店，且多集中在周末，选择钟点式的服务。外来过境旅游者中高档横岗便捷的交通条件吸引了一部分在附近旅游的游客，其中包括前往特区、香港、珠海等地的团队游客和在附近的龙岗高尔夫球场等地消费的散客。不稳定型客人10％过往的散客不确定这是最不稳定的一部分客源，无太多规律可循。这部分客户以出行为主，路过横岗下塌，在横岗各等级酒店中都有分布。数据来源：横岗三星级以上酒店市调 本项目公寓发展战略符合高端综合体项目整体形象和功能的要求，以高品质的形象作为酒店的延展，同时保留功能弹性，捕捉商务市场机会。公寓定位 类型普通公寓商务公寓酒店式公寓主要功能居住办公/居住居住/办公影响因素交通便利，周边生活配套，考虑到居住功能的实用性城市商业中心地段/商务配套完善/商务氛围、交通/停车位充足/电梯充足。产品形象好由品牌物管公司进行管理或聘请专业酒店管理公司经营管理高品质的星级人文服务生活、商务配套完善专有空间、尊贵感、高度私密性景观、交通、自身软性服务标准溢价因素规划发展规划发展/区域发展实惠、服务收益方式销售可租可售可租可售典型案例紫薇公寓写字楼俪景中心、绿色满庭芳（御林）本项目公寓模式——偏商务的酒店式公寓公寓定位偏商务的酒店式公寓链接附件4 公寓产品定位产品定位原则公寓总面积10000平米公寓户均面积40～50平米功能均衡，弹性公寓定位公寓户型套数建筑面积总面积套数比公寓200～25040～50平米10000平米100% 客户定位眼镜、贸易公司及其他需要高档办公场所的单位和个人等核心客户重要客户各类投资客经常需要长包酒店以供商务招待的个人或集体居住方向商务方向各类投资客公寓定位 价格定位市场参考位于龙岗植物园的酒店式公寓御林，2005年11月发售，均价13000元/平米，最高价20000元/平米。公寓的价格应处于市场的高端水平本项目公寓享受的是五星级酒店的高级配套和服务本项目的公寓部分全位于高层，尽享城市景观建议本项目的入市价格定于18000～20000元/平方米左右公寓定位御林带装修 酒店及公寓部分回顾■偏商务的酒店式公寓■建议入市价格18000～20000元/平方米（装修）■抓住各类高形象单位或组织作为核心客户■横岗首席五星级商务酒店■锁定横岗产业发展带来的各类商务客公寓酒店 优先进行星级酒店的开发，兑现综合体价值，持续推动公司品牌提升及技术成长；以销售市场实现为前提，确定商业的规模及形态，合理利用地块商业价值，并规避开发能力及经营管理风险；3.适量考虑公寓产品，丰富综合体功能，分摊产品单一化带来的风险。总体定位回顾2万平米高档商务酒店1.5万平米“店中店”形态的主题集中商业1万平米的极品公寓保证合理开发利润的前提下，实现品牌升华 如何在保证收益的前提下，实现品牌的升华？市场回顾项目回顾问题细化问题解答1、项目如何更有效的实现效益？商业和公寓的出售2、项目如何能保证持续经营？高层商业置换为酒店和公寓，使得项目功能协调，相互支撑3、项目通过什么来实现品牌？五星级酒店的成功打造 08建筑实现 如果一个城市中的每一幢建筑，无论大小，都与城市发生一种积极的关系；每一个建筑空间都是城市空间的延续；这座城市一定是个非常城市的城市。——张永和项目整体功能定位——横岗中央•绿色商务休闲综合体 项目总体印象项目基本指标总占地面积10062.96㎡容积率4.5总建筑面积45283㎡覆盖率48%商业面积21676㎡酒店及公寓面积23607㎡信义中央广场CITYCENTRE中央•绿色•商务•休闲横岗首席5星级商务酒店商业酒店 地块分析 地块四至深惠公路松柏路人民公园龙宝宾馆志健时代广场规模庞大深惠路以北商业繁荣横岗人民公园环境优美民润宾馆周边环境嘈杂松柏路人流、车流量巨大 地块商业价值评价指标体系指标权重备注商业聚集性20已有及未来预期内能够形成的商业规模临路情况10商业房屋的开间、进深及临路环境等可达性10交通、车辆通行情况、公交站点数量等人流量20具备购买潜力的过往人流数量昭示性10临街面的多少（两面临街>一面临街）营业规模10规模大较易实现规模效应经营业态20经营业态的竞争性、发展前景、盈利能力等 深惠公路松柏路人民公园龙宝宾馆地块价值分析B1B2B5B3B4B6指标权重B1B2B3B4B5B6商业聚集性20191715141512临路情况10987855可达性10998765人流量20191817171313昭示性10998775营业规模10998898经营业态20181817151715合计100928880767363商业价值排序：B1>B2>B3>B4>B5>B6 地块景观分析本项目横岗人民公园人工湖地块主要观景面在东部及东南部横岗人民公园的绿地、人工湖在未来随着公园的开放将带来更多的人流设计中将商业街和公园相联系，有效引导人流进入项目高层酒店、公寓部分尽可能的利用观景面 商业设计有利于引导人流、制造商业氛围的原则商铺的使用功能灵活多变，适合多业态适用的原则多物业类型功能互相联系、人流避免干扰的原则酒店、公寓设计确保景观最大化的原则原规划方案的市场评价原则世联模型 1.商业设计有利于引导人流、制造商业氛围的原则深惠公路松柏路人民公园龙宝宾馆车库入口车库入口车库入口车库入口造成了车流和人流的干扰，阻挡了人流动线未来公园开放后更不利于引入游园的人流商业广场并未有效组织人流动线，没有较好的制造商业氛围 2.商铺的使用功能灵活多变，适合多业态适用的原则商业价值核心区域的商铺主要以开间8m，进深12m为主，单铺尺寸较大即使拆为两间其但见面积也达到了约50㎡，总价过高，不利于销售应将临街单铺尺寸改小，有利于提升单价，增加利润部分位置需要考虑化零为整的租售结合方式，便于引入餐饮等业态 3.多物业类型功能互相联系、人流避免干扰的原则方案中位于四层的餐饮考虑为酒店配套，而位于五层的KTV则以对外经营为主，因而在使用中造成人流干扰KTV的使用不利于本项目的酒店管理四层五层 4.酒店、公寓设计确保景观最大化的原则本项目的主要景观面在地块的东部及东南部，在标准层的设计中也基本坚持了景观面最大化的原则但该设计还存在较大的提升空间，确保景观主导原则酒店公寓（办公） 原规划方案评价小结车库入口造成了车流和人流的干扰，阻挡了人流动线商业氛围营造不佳价值最大的商铺单铺尺寸过大，不利于提升单价商铺业态规划方面未考虑多种业态的经营结合酒店和商业在空间使用中存在较大人流干扰设计中已考虑景观面最大化的原则，但仍需要进一步提升 建筑设计的多种可能……本项目方案思考的三个发展方向 原方案分析裙楼部分1-商业及酒店配套空间面积2.44万平米塔楼部分1-酒店客房面积0.73万平米塔楼部分2-写字楼面积0.85万平米原方案存在的问题车库入口造成了车流和人流的干扰，阻挡了人流动线商业氛围营造不佳价值最大的商铺单铺尺寸过大，不利于提升单价商铺业态规划方面未考虑多种业态的经营结合酒店和商业在空间使用中存在较大人流干扰设计中已考虑景观面最大化的原则，但仍需要进一步提升原方案的建筑配置原方案方案1原方案在指标上与规划许可证略有出入 建筑空间分析图——方案1裙楼部分1-商业空间5F面积2.17万平米塔楼部分1-酒店客房面积0.8万平米塔楼部分2-酒店式公寓面积0.8万平米裙楼部分2-酒店配套4F面积0.76万平米方案1方案2方案3原方案在指标上与规划许可证略有出入，本方案在原方案的基础上进行了一定提升保持规划指标不变商业和酒店空间分开，但餐饮等部分使用功能有所重合但此方案商业层数过高，难以较高的实现项目收益为了降低商业的销售风险，提升利润，在此基础上提出了方案2、3两个方向进一步讨论 建筑空间分析图——方案2裙楼部分1-商业空间4F面积2.17万平米塔楼部分1-酒店客房面积0.8万平米塔楼部分2-酒店式公寓面积0.8万平米裙楼部分2-酒店配套5-6F面积0.76万平米方案1方案2方案3方案2指标不变但其在空间上有了较大变化，为了保证商业一层最大化，仅在一层保留了一个酒店的入口酒店的大堂部分和配套空间全部设置在商业顶部（节约用地型设计方向）优势：商业价值最大化，销售风险较低，短期回款效果较好劣势：酒店价值贬损较大，市场接受度较低，难以体现项目酒店的品质和档次，不利于酒店长期经营 建筑空间分析图——方案3塔楼部分2-酒店式公寓面积1万平米塔楼部分1-酒店客房面积1万平米裙楼部分1-商业空间3F面积1.5万平米裙楼部分2-酒店配套5F面积1万平米方案1方案2方案3方案3指标略有变化，商业约1.5万，酒店及公寓共约3万方案3和方案1在空间上较为相似，但方案3商业仅有3层，并设置了近8000平米的半地下商业酒店拥有独立的大堂及配套设施，档次较高优势：经过指标转换，将高层的商业价值较低的商业转换为酒店式公寓，不仅增加了酒店规模，提升酒店档次，也极大的增加了酒店公寓的价值，带来较为丰厚的销售收益劣势：商业可售部分面积较少，短期回款效果一般 经济测算类别方案1方案2方案3总建筑面积（平米）45,28345,28345,283酒店面积（平米）15,60715,60720,283公寓面积（平米）8,0008,00010,000商业面积（平米）21,67621,67615,000可售商业面积（平米）（商业按全部销售计算）－1F：3000、1F：30002F：3000、3F：30004F：5000、5F：4676-1F：5000、1F：50002F：5000、3F：50004F：1676－1F：8000、1F：30002F：2000、3F：2000总成本(万元)36,41436,41437,831商业销售收入(万元)19,37926,87918,000公寓销售收入（万元）20,00016,00016,000所得税（万元）5,6066,1044,840销售收入（万元）33,77336,77529,160总收入(万元)33,77336,77529,160利润率-10.73%0.99%-19.92%备注：一层商业价格30000元/平米、二层商业价格10000元/平米、三层商业价格5000元/平米、半地下商铺通过租金反算价格7500元/平米、四五层商铺通过租金反算价格3750元/平米、公寓价格20000元/平米，此测算只为短期的销售收入，并未计算长期的酒店经营及商业出租收入 三方案的综合比较方案3方案2方案1类别方案1方案2方案3商业开发风险★★★★★★★★★★酒店价值提升★★★★★★★★★★★销售利润率★★★★★★★★★综合对比★★★★★★★★★★方案3的综合对比指数最高，因而推荐方案3作为主要备选方案方案1方案2方案3原方案改进：增加了商业通廊，方案指标吻合规划指标改进：酒店仅在一层设置入口，商业满铺覆盖率改进：商业和住宅独立设置，商业螺旋体设计 限制与突破项目基本指标总占地面积10062.96㎡容积率4.5总建筑面积45283㎡覆盖率48%商业面积21676㎡酒店及公寓面积23607㎡限制条件分析规划寻求突破 商业规划布局的关键因素达成项目的战略意图实现地块价值的挖掘实现动线合理与共享满足大商家基本要求利润最大化风险可控商业销售与持有合理分配各产品类型实现均好性各物业类型产品相互分离、相互独立处理好主力店、街区、餐饮、娱乐关系商业、住宅及商务的人流、车流分离商业人流、车流、货流、垃圾流的分离商业部分对人流的充分共享商家的昭示性位置的独立性合理的临街面出入口交通便利停车场位置与体量货运要求合理的使用面积要求商业的规划布局的关键因素 项目限制条件分析地块占地10063平米、覆盖率仅48%商业面积15000平米商业和酒店总占地不到5000平米酒店高星级设计要求VSVS吸引人流和制造商业氛围的要求多物业类型避免互相干扰VS高端的形象定位要求落后的旧改项目面貌VS 如何突破商业的空间设计商业单体建筑创新Q1寻求二层以上的商业销售困难的空间突破 赖特古根汉姆美术馆的建筑实践古根汉姆美术馆位于第五大道，由美国知名的建筑师赖特所设计建造，完工于1959年。博物馆地段面积约50×70米，主要部分是一个很大的螺旋形建筑，里面是一个高约30米的圆筒形空间，周围有盘旋布上的螺旋坡道。圆形空间的底部直径在28米左右，向上逐渐加大。美术作品就沿坡道陈列，观众循着坡道边看边上（或边看边下）。大厅内的光线主要来自上面的玻璃圆顶，此外沿坡道的外墙上有条形高窗给展品透进天然光线。案例 香港旺角朗豪坊的商业案例借鉴“回转购物廊”（Spiral）是朗豪坊内一个四层构架，你可以从最高的一层一直走，通过不断螺旋向下的斜坡，经过一层又一层，最后直达底层。在两条共82米长的“通天梯”中，透过玻璃可以俯视整个亚皆老街和钵兰街上的旧建筑。给人印象最深的，无疑是巨石外墙了，石料质感与玻璃钢材构架会带来着极大的反差。案例 建议采用螺旋空间突破二层以上商业的销售困难客户从商业一层（或地下一层）进入螺旋空间，延缓坡和局部的台阶盘旋而上，不知不觉间到达二层、三层，螺旋主体外侧的精品店逐个映入眼帘，沿路还可以不断领略中庭的空间变化，以空间的语言解决实际商业难题，将成为本项目最大的卖点Spiral商业底层商业高层 如何引导并增加商业人流Q2深惠公路松柏路人民公园龙宝宾馆车库入口车库入口车库入口原方案使车库的入口阻挡了人流，因而随着人民公园的开放，我们需要在商业设计之中重点考虑如何引入公园的人流，增加商业氛围人民公园 香港半岛酒店的商业案例借鉴案例通廊的设计极大的增加了商业的贯通性，并且良好的昭示性可以引入在公园观光的人流商业街入口昭示性示意 如何规划商业业态Q3商业业态/服装？/餐饮？/精品店？/KTV？/水疗？/健身？/ 半地下主力店8000平米本项目分层商业业态设计占地10063平米一层3000平米二层2000平米三层2000平米半地下停车场KTV，大中型特色餐饮，美食城等国内知名品牌主题店，相关商品等银行、国际品牌主题店等便利店、主题大卖场连接公园和商业的精品街 迷宫般的城市迂回的步行街延伸到建筑内部，1~3全是商铺，地下为主力店。人在酒店里、在公寓里、在公园里、在街铺里、在螺旋体随意穿行横岗创意与时尚消费的集散地 如何增强商业的内外联系Q4内区:核心螺旋体半地下主力店灰区：主入口灰空间外区：商业广场 1.下沉广场+半地下商业(约8000㎡):挖掘项目物业的临街价值:2.半地下商业+停车场;吸引停车人流,挖掘车行商业价值;丰富的半地下空间;减少商业体压力;内区、外区的结合——半地下商业下沉广场停车场半地下停车场半地下商场首层商场地下停车场商场下沉广场传统停车场现代时尚的半地下商场下沉广场示意半地下商场 内区和灰区的结合——扶梯吸引人流通过扶梯或观光电梯将人流由入口直接引入三楼扶梯、观光电梯等交通空间增加的昭示性有利于项目宣传 5000多平米的集中景观设计，动势张扬的绿浪草坡和规整序列的地面灯带形成视觉的张力，流动的空间使得主入口形成强烈的视觉特征。外区和灰区的结合——入口和商业广场的设计建议柏林波兹坦广场主入口需要标志性的元素将本项目和其他项目区分，借鉴德国波兹坦广场的导光管设计，既满足项目的标志特征，又对地下商业进行了自然光照明，一举两得地下商业导光管照明示意导光管自然采光系统，白天将自然光引入地下室，夜间将地下室灯光反射至地面，极大的节约能源 如何增加商业氛围Q5内部空间设计创新商业体验点灯光工程花坛、雕塑等小品凉亭、座椅旗帜等软装饰 中庭的展卖空间设计示意中庭的展卖空间可以视不同的商家展示需要而灵活设置，其形体可以自由变化，造型独特，起到显著的宣传效应 中庭天顶的数码天幕创意「数码天幕」，覆盖整个商场顶部，播放天象、烟花、电影片段等，晚间看更明显，使商场更有气氛和格调。借鉴：朗豪坊 直射光线室外室内漫反射光线天顶遮阳玻璃幕墙的设计实践横断面示意此玻璃幕墙可将正午前后的直射光线全部反射，仅有散射光线透过天窗进入室内，不影响天光照明，消除直射光的辐射，节约能耗 中庭天顶的遮阳板处理手法借鉴华润万象城，是节约成本的中庭处理方式 商业氛围营造——地面铺装、装饰构件、休闲椅 商业氛围营造——灯光工程 商业氛围营造——广告柱、广告牌、招牌 商业氛围营造——街区园林绿化及小品 商业立面及建筑风格确定Q6建筑形式？吻合古根汉姆的空间气质？ 商业建筑立面体现城市新地标的现代气质结合本项目的独特空间形式，建议项目建筑风格为：现代、简约、时尚 如何确保酒店使用需求Q7标准间/总统套配套设施标准层形式立面风格 横岗人民公园人工湖标准层平面示意商业酒店确保景观优先原则，尽量采用单廊设计 酒店客房设计示意双人标准间示意普通套间示意复式套间示意 酒店客房设计示意豪华套间示意豪华总统套房示意 酒店配套：综合商务商业区为其提供周到的配套，模糊商业与酒店功能达到两者完美结合配置名牌高速电梯，提升承载效率；采光电梯间商务标准的集中大堂，风格鲜明商务会所，提供基本的商业服务 酒店标准层平面形式参考本酒店整体规模为20000平米左右，客房约为272间，考虑到酒店东向及东南向景观最佳，因而建议采用两片弧式的外廊设计 酒店建筑风格应与周边城市建筑风格、本项目住宅建筑相协调体现现代简洁的风格立面造型及元素韵律感强控制玻璃幕墙的数量，尽量做到生态环保酒店风格建议 酒店价值提升点Q8空中PARTY全景观光电梯顶级物业管理豪华酒店大堂 位于酒店屋顶一个可以俯瞰横岗的空中概念餐厅，城市地标的极至表现。酒店空间价值提升1空中PARTY 高速电梯可以直达，打造成为横岗最时尚的标签，象“外滩3号”一样具有身份象征。 酒店空间价值提升2全景观光电梯酒店及公寓品质的配套，体现项目的顶级酒店形象 酒店空间价值提升3高形象-顶级酒店及酒店式公寓酒店临深惠公路，昭示性好；部分作为酒店式公寓；引入国际知名酒店管理公司；如洲际酒店管理集团（威尼斯、深圳湾），圣达菲酒店管理（双城世纪），万豪酒店管理公司等（丽思卡尔顿）；酒店管理作为城市价值的体现者，起到拔高项目及片区形象；考虑控制风险，面积控制在3万平米左右，其中酒店2万、酒店式公寓1万; 豪华酒店大堂酒店空间价值提升4浓郁的岭南风情金碧辉煌的尊贵气质超高的大厅空间规则的地面装饰 可拼合设计世联建筑研究中心酒店式公寓的灵活空间处理——宜商宜居Q9空间自由组合+ 方案3的价值提升整合顶层餐饮的超酷体验顶级-酒店式公寓宜商宜居的弹性空间塔楼部分2-酒店式公寓面积1万平米塔楼部分1-酒店客房面积1万平米内部商业核心空间延展区域内的顶级酒店裙楼部分1-商业空间4F面积1.5万平米贯通公园的一层商业通廊地下一层主力店极具展示价值的中庭数码天幕的震撼体验导光管的创新运用屋顶遮阳玻璃运用螺旋式的商业空间裙楼部分2-酒店配套5F面积1万平米 09项目经营策略 树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理通过推广实现良好的市场品牌度和知名度，将有助于项目整体租金水平的提高。树立品牌的另一个含义就是通过先进的商业经营管理模式和良好的服务理念争服顾客，赢得市场，最终保障整个商业获得长期的租金收益和经营收益。项目的总体招商思路项目招商 树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理项目进行整体招商。项目的总体招商思路项目招商 树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理是指统一商业的整体，包括内部店铺的装修风格、统一商业服务人员的着装，统一进行宣传推广，这样能够很大程度上提高商场的物业档次，从而满足高档的商业定位，同时也能大大改善项目的购物和经营环境，有利于提升项目的品牌知名度，构筑核心竞争力；统一培训管理，以此提高整体服务水平，降低营销成本。项目的总体招商思路项目招商发展商需要建立自己的商业经营管理团队！ 先招主力餐饮和旗舰国际品牌店，后其他；项目的总体招商策略主力餐饮和旗舰国际品牌店在招商条件上给予一定优惠。主力店和旗舰店的位置需要预留；在品牌和铺位的选择上要坚持档次相似的原则。项目招商 业态筛选流程在招商过程中，主要通过商家的需求和开发商的条件来确定最终业态。例如承租条件、承付租金和承租期限等。兼顾考虑不同业态租金规律和各类商家选址标准。招商确定商家选择条件两者契合确定最终商家排除该商家双边沟通各商家选址条件否是世联模型项目招商 对于需要销售的商业物业，可以选择直接销售或先租后售的模式。选择先租后售的方式更有利于提升物业整体价值，但通常销售期滞后，甚至可能在物业入伙后再进行商铺销售。建议提前进行品牌商家招商，通过租约的提前使销售期提早。我们对租售的观点商业经营 产权返租模式操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。模式一商业经营 店中店销售模式店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。典型案例——赛格电子市场缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾模式二商业经营 基金整售模式操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。典型案例——嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：投资者基金经营者使用者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益承租物业购买产品获取销售利润开发商获取现金获取投资收益模式三商业经营 三种模式的对比三种销售模式适用条件业主风险前期销售速度销售价格操作难度和本项目拟和度产权返租模式1、开发商希望快速回笼资金2、客户主要为小业主高快高低×店中店模式1、发展商期望通过商业直接获取利润2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定中中较高中基金整售模式1、发展商对价格要求不高2、商业促进写字楼的销售低慢低较高×拟合度最高拟合度最低商业经营 酒店管理集团经营管理模式模式特点适用性带资管理通过"买断"（绝对拥有），"控股"（相对拥有）或"参股"（部分拥有）等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。一般出现在酒店集团的创建初始阶段，较适合于那种资金短缺且融资困难的单体酒店。委托管理通过酒店业主与管理集团/公司签署《管理合同》来约定双方的权利，义务和责任，以确保管理集团/公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取一定比例的"基本管理费"（约占营业额的2%至5%）和"奖励管理费"（约占毛利润的3%至6%）的管理方式。一般出现在酒店集团的定型阶段，较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体酒店。特许经营通过认购特许经营权的方式将管理集团/公司所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序，预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许酒店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费（公关广告费，网络预订费，员工培训费，顾问咨询费等）的管理方式。一般出现在管理集团的成熟阶段，和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体酒店。联销经营酒店联销集团是由众多的单体经营管理的酒店自愿付费参加并通过分享联合采购，联合促销，联合预订，联合培训，联合时常开发，联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体。一般出现在档次/市场/规模/风格相类似的系列酒店联合体，较适合那种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体酒店。顾问咨询管理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助酒店筹建开业/日常管理，并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。一般出现在那些人才资源有限或管理经验尚不配套的管理集团，较适合那种不愿放弃名义权利而又渴望专业化管理的单体酒店。酒店经营 绝大多数国际酒店集团都不采用自建酒店的方式自建酒店要购置土地和进行建设，需要投入大量资金，这部分费用上升为最大成本，再加上酒店建成后的运营成本，这对投资人的经济实力要求提高，并且增加了酒店运营工作的压力所以一般来说，绝大多数国际酒店集团都不会采用自建酒店这一方式进行扩张国际酒店集团常用扩张方式委托管理特许联号输出品牌及管理经营团队输出品牌但不输出人员，只监督指导达到相应标准酒店经营 管理模式——引进酒店管理公司具体收费的比例需要谈判达成。国外知名酒店管理公司如洲际酒店管理集团、希尔顿、香格里拉等略有差别，以洲际酒店管理集团为例，管理费用分三大部分：■营业额提点：通常为营业额的2%■利润提点：通常为税前利润的6%■订房网络使用、员工培训等：按照次数不等通常在酒店的筹备期也会收取一定的费用酒店经营 鉴于信义地产的背景及项目所要达到的品牌战略目标，建议：选择国内外一流的酒店管理公司进行委托管理酒店经营链接附件5世联推荐：喜达屋饭店集团/瑞雅国际酒店业管理公司/颐邦酒店管理公司/中航酒店管理有限公司/美丽华国际酒店管理有限公司管理公司推荐 让更多的人享受真正的地产服务Youenjoy.Weserve.Introduction世联介绍 1992年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立。1993年，世联深圳公司成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。2001年，世联北京分公司成立，世联开始走向全国。2005年，世联集团在全中国拥有13家分支机构。2006年，世联集团员工超过2000名员工。世联地产依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，世联始终致力于为客户解决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。Weare…… 数字世联Figures在深圳注册成立世联深圳公司1993Since世联地产WorldUnion.com.cn取得第一张房地产咨询企业正式批文1994开始对各种物业类型代理销售的全面探索1997世联顾问业务高端起步1999北京世联房地产顾问有限公司正式成立2001广州市世联房地产咨询有限公司成立2002深圳市世联房地产评估有限公司成立2003上海世联房地产顾问有限公司成立世联东莞公司成立深圳市世联行房地产经纪有限公司成立深圳盛泽按揭代理有限公司成立2004世联房地产咨询（惠州）有限公司正式成立天津世联行房地产销售代理有限公司正式成立2005世联房地产咨询（天津、苏州、珠海、佛山）有限公司正式成立200614年发展历程30%年均增长3.5亿营业额(06年) 世联地产WorldUnion.com.cn数字世联Figures目前世联集团旗下拥有16家分支机构，服务全中国90座城市的300多家海内外机构环渤海区域长三角区域珠三角区域 世联地产WorldUnion.com.cn数字世联Figures至2006年，世联已参与国内近570多个地产项目发展顾问；策划和销售代理物业项目达500个；实际销售金额逾900亿元；历年累计评估总值6707亿元 世联地产WorldUnion.com.cn数字世联Figures世联历年已编辑出版_20本地产专著_80余本行业期刊 世联地产WorldUnion.com.cn服务体系ServiceLines代理sales&marketing顾问DevelopmentConsuilting评估RealEstateAppraisal世联行PropertyBrokerage盛泽按竭MortgageBrokerage世联中国研究与数据服务Research&Data住宅策划代理服务residentialservices写字楼策划代理服务officeservices商铺策划代理服务retailservices战略顾问服务strategicconsulting住宅顾问服务Residentialconsulting商业顾问服务office&retailconsulting机构评估服务land&buildingappraisal个人评估服务personalpropertyappraisal投资咨询服务InvestmentAdvisoryService房屋租售服务2ndpropertyselling&leasing机构安家服务corporatepropertyservices按揭代理服务mortgageagency产权办证服务Titledocumentationservices 世联代理致力于在客户中间树立注重口碑，值得信赖的合作伙伴形象。凭借14年400多个项目的市场操作经验积累，代理业务逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策划、销售代理、按揭服务等“纵向一体化”的地产专业服务链。2006年集团代理业务实现商品房销售面积310万平米，比05年增长50％；实现商品房销售金额295亿元，比05年增长100。稳据华南区域市场份额第一。世联地产WorldUnion.com.cn代理业务概览Sales&Marketing 世联地产WorldUnion.com.cn综合服务IntegratedService◆土地拆迁补偿评估◆规划的市场及经济评估◆土地出让策略◆主题地产开发战略顾问◆城市进入战略及发展策略◆项目物业发展建议◆城市相关产业及商业地产发展前景预测◆城市调研◆产品定位◆客户定位◆物业发展建议◆营销策略◆形象宣传及包装方案◆广告推广策略◆价格方案◆品牌战略◆项目开发融资咨询◆销售执行◆组建销售团队◆建议销售制度◆制定销售目标计划◆执行销售各项工作◆签约及按揭咨询服务◆产权办证◆实现销售回款开发阶段世联综合服务土地出让城市规划旧城改造物业转让经营市场定位/主题确定开发决策施工启动建筑施工市场营销物业入伙◆物业买卖租赁委托代理◆代办银行按揭服务◆个人房屋担保服务◆提供房地产信息◆提供房地产法律法规◆物业转让税费及手续◆代办各项房地产产权相关手续 世联地产WorldUnion.com.cn综合服务IntegratedService综合服务是客户相关、技术相关、市场相关的多种专业服务的组合与协同。世联综合服务的优势：一站服务资源共享快速响应成为具有国际水准，中国最佳的房地产综合服务提供商。 让更多的人享受真正的地产服务Youenjoy.Weserve.Strength世联核心资源优势 S1：世联品牌资源 世联地产WorldUnion.com.cn荣誉Brand2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10第二名2006年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构2006年中国房地产策划代理百强企业华南区TOP10第一名2005年中国房地产中介品牌价值TOP10第一名2005中国品牌年度大奖”地产专业品牌TOP10地产诚信服务品牌TOP10中国地产AAA级信用企业中国100最佳雇主深圳市科学技术进步三等奖…… PEAKING……2006年100%完美销售——第一季度：友邻国际公寓天地峰景御景湾第二季度：中信红树湾二期中旅国际公馆二期敦煌大厦中国凤凰大厦香格丽苑第三季度：鸿翔御景东园一期诚信华庭潜龙华城第四季度：香蜜湖瀚城地王公寓淘金山花里林居中国经贸大厦天利中央广场鼎太风华御景湾销售业绩20061 PEAKING……2005年100%完美销售——第一季度：海语东园海怡东方缇香名苑中信海阔天空熙湾君悦阁第二季度:纯海岸、金地香蜜山一、二期、中旅国际公馆一期第三季度：绿景蓝湾半岛、鼎太风华一、二期、银晖名居、燕南路88号二期第四季度：新天地名居、丽晶国际、泰华俊庭销售业绩20052 世联代理致力于在客户中间树立注重口碑、值得信赖的合作伙伴形象。世联坚守为客户充分挖掘物业价值，降低交易成本的理念，通过世联的品牌价值，为客户特别是中小企业实现价值最大化。我们决不只追求短期利益而不顾发展商利益，定与发展商共同进退，坚持到最后，与客户结成真诚友好、互信互利的战略伙伴关系。世联地产WorldUnion.com.cn本项目与世联的品牌资源整合方向Brand S2：世联客户资源 世联地产WorldUnion.com.cn小业主&专业人士资源Recourse世联小业主数据库在库的客户数量有成交客户5万多，并以1000-1200/月的数量递增；上门客户近40万，并以8000-9000/月的数量递增；世联关系客户信息系统历年累积近万个全国各地房地产相关政府部门高级官员、相关行业董事级高层等专业人士，并与其有着长期联系。 世联地产WorldUnion.com.cn二二级联动&二三级联动Recourse世联二级市场与三级市场充分整合，共享客户资源，并在公司内形成良好合作氛围。 S3：世联平台资源 世联地产WorldUnion.com.cn知识管理平台KMS世联基础数据库历年累积100余万件土地和二手楼交易案例，14000多个房地产一手项目资料市场信息月更新速度4万条；世联资源网|基础数据库|资讯中心|销售管理软件|EVS系统|顾问平台| THEMISSIONOFWORLDUNIONOurGuarantee平台品质保证[策划平台系统]：策划报告的模块化储存，案例沉淀及专题研究[基础数据库]：整个市场相关信息、数据平台[消费者资料库]：世联地产操作项目上门客户、成交客户的系统化管理[销售管理系统]：项目销售状况、销售执行的实时跟踪管理 让更多的人享受真正的地产服务Youenjoy.Weserve.Practice世联龙岗实践 土地出让顾问坪山围大世纪花园麟恒128天籁九号院馆奥林华府中央悦城2006年2005年2004年2003年2002年2001年大世纪花园九州家园锦冠华城新龙岗商业中心大世纪水山缘中信高尔夫别墅慢城诚信华庭世联龙岗实践：2001～2006年，世联策划代理龙岗（布吉、横岗、龙岗、平湖等地）项目涉及普通住宅、商业、豪宅项目，2005年前销售代理项目均实现100%销售，并实现当时区域高价，2005年后进入龙岗步伐加快。2006年世联专门成立龙岗事业部，世联全面进入龙岗增长年。100%2001-2006世联龙岗实践 市场背景及面临困难项目工程进度严重滞后&客户关系维护（05.3.28进场&05.11.20开盘）政策调控影响&认卡到销售时间长生态保护区界定&项目规模缩水城市:深圳·龙岗·植物园物业名称:中信绿色高尔夫物业属性:别墅服务方式:策划代理景观资源：山、湖、林、高尔夫占地面积：36079.5平米建筑面积：14432平米容积率：0.4位置：中信绿色高尔夫球场内价格：总体实现：3000万天价楼王，均价2.2万，远高于预期的1.5~1.8万98Ourpractice 世联策划营销创新钻石别墅会籍——将高尔夫球会会籍与客户积累有效结合，规避政策障碍，同时使其成为尊贵客户象征，提升客户忠诚度，在开盘日，17位会籍客户实到15位，选房率达80%。全员营销——通过一定程度的物质奖励，最大限度挖掘中信、球会、世联内部资源，最大可能节约交易成本，共成交18套别墅，效果斐然。栖湖祈福会——通过对龙岗客户的深入研究，结合其传统习俗和心理推出的特色主题活动，受到客户认同。Ourpractice项目最终价值实现开盘40天，57套销售41套，圆满实现销售面积、销售套数、销售金额目标实现均价2.2万元，龙岗高端市场标杆售出3000万元天价楼王12月16日开盘，二期天籁推出37套，开盘当天销售16套，均价28000元/平米，成交金额1.5亿 城市:深圳·龙岗·中心城物业名称:奥林华府物业属性:奥体板块第一个项目服务方式:策划代理景观资源：山景、奥林匹克公园占地面积：28294.30平方米建筑面积：90542平方米容积率：3.2位置：龙岗区中心城黄阁中路与如意路交汇处价格：总体实现：均价8300元/平米98Ourpractice销售情况2006年10月29日开盘：当天销售178套，销售率60％，目前已售罄实收均价8300元/平米2期1月12日开盘：推出256套，目前仅剩1套复式2套三房，实现均价9700元/平米，创龙岗新高 城市:深圳·龙岗·中心城物业名称:中央悦城物业属性:龙岗首个含合院别墅、联院别墅、叠院别墅项目服务方式:策划代理占地面积：约9.7万平方米建筑面积：约26万平方米容积率：2.8位置：深圳市龙岗中心城龙平西路与长兴北路交汇处价格：总体实现：1期均价10000元/平米2期均价7000元/平米98Ourpractice销售情况2006年7月9日1期开盘，截至目前：销售率90％实收均价10000元/平米2006年11月11日2期开盘，截至目前：销售率70％实收均价7000元/平米 城市:深圳·龙岗·布吉物业名称:慢城物业属性:生态新区首席大盘服务方式:策划代理景观资源：山、林占地面积：22万平方米建筑面积：35万平方米容积率：1.55位置：布吉生态新区价格：总体实现：均价6500元/平米98Ourpractice销售情况2006年5月1日开盘：第一批销售180套，销售率70％实收均价6500元/平米9月推出第2批，截至到目前：已全部售罄 城市:深圳·龙岗·平湖物业名称:九号院馆物业属性:平湖首个豪宅项目服务方式:策划代理景观资源：山、林占地面积：4.3万平方米建筑面积：7.2万平方米容积率：1.68位置：平湖镇凤凰公园旁价格：总体实现：均价5500元/平米98Ourpractice销售情况2006年9月10日开盘：一期销售108套，销售率60％实收均价5500元/平米截至目前：1期已经全部售罄 市场背景及面临困难布吉新中心区首个项目&发展商首个项目道路未通，交通不便，区域便利性低项目展示滞后城市:深圳·龙岗·布吉物业名称:大世纪花园物业属性:布吉新中心区第一个项目服务方式:策划代理合作内容:一期尾盘、二期、三期合作时间：2001年至今规模:用地面积：45，071平米建筑面积：105，354平米价格：总体实现：三期6300元/㎡Ourpractice 项目最终价值实现销售一期尾盘及二期，均实现100%销售；三期也即将售罄；从接手3650的均价一直提到超过6300，确立了布吉新区楼盘的价格指标；顺利实现了销售速度，一年销售500余套（包括一期尾盘），在布吉处于中上等水平开始帮助开发商维护和建立良性的客户关系，为后续项目的开发打下不错的基础；树立大世纪花园在布吉市场的知名度；树立发展商在布吉的影响力。世联策划代理关键一期中原销售不利，世联尾盘介入（2001年）二期销售代理（2001年）三期销售代理（2005年至今）Ourpractice后续合作项目：大世纪水山缘三期（2004年）、大世纪水山缘四期（2005年）、大世纪威尼斯花园（2004年）、大世纪花园三期（2006年）…… 城市:深圳·龙岗·布吉物业名称:大世纪水山缘物业属性:工业区旅游区住宅服务方式:策划代理合作内容:二期尾盘、三期尾盘、四期合作时间：2004年至今规模:用地面积：79，000平米建筑面积：170，000平米价格：总体实现：三期3800元/平米、四期5800元/平米98Ourpractice市场背景及面临困难原代理商销售不利&户型不均好，好的户型已售，剩余均为滞销单位发展商、物管公司和客户关系不好&维护客户关系前期户型定位偏离市场 项目最终价值实现二、三期尾盘100%销售，实现均价3800四期重新确定项目定位，调整户型，实现均价5800以上；在市场竞争激烈及产品定位偏差的情况下，实现销售速度，约一年多销售600余套帮助开发商维护和建立良性的客户关系，依靠老带新获得客户，节约营销推广费用。世联策划代理关键三期置业国际销售不利，剩余二期、三期滞销户型400余套，世联04年10月介入，目前实现100%销售前期定位为港销户型，世联根据市场情况，和设计院一起调整户型，四期户型市场接受度提高通过活动和老带新，维护客户关系，带来50%的新的客户Ourpractice 市场背景及面临困难市场吸纳度不高&项目的高价格要求竞争项目低价入市，客户持币观望预售证问题&竞争项目高调入市面积和层数限制产生的复式户型存在硬伤城市:深圳·龙岗·横岗物业名称:锦冠华城物业属性:中高档住宅物业服务方式:策划代理合作时间：2002年至今规模:用地面积：46，888平米建筑面积：104，450平米容积率2.2住宅套数：768户价格：总体实现：3270元/㎡高于市场同期同区300元/平米Ourpractice 项目最终价值实现从2002年9月8日至2004年7月3日，历经663天，锦冠华城所有住宅全部销售，总体实收均价3270元/平米销售期，高于同期同区项目（卓越城市中心花园）300元/平米低成本营销，整体营销费率仅为1.03%实现深冠华在横岗地区的品牌影响力世联策划代理关键前期：深入调研，切合横岗市场需求扭转颓势：价格调整/价格杠杆；促销形式多变/系列的活动营销；选择有针对性的区域性媒体/充分接触老业主，挖掘客户价值。完美收尾挽留客户提出多种改进方案，并配合实施挖掘品质、地段、品牌和投资价值抢占先机——提前认购及开盘有效的推广：明确目标客户/寻找有效渠道/及时反馈调整Ourpractice后续合作项目：锦冠华庭（平湖）…… 项目面临的困难竞争量：龙岗中心城已知待开发总建筑面积达150万M2，龙岗镇达50万M2，市场供求矛盾即将显现项目分三期，世联代理二、三期。一期的销售现状：成交量偏低；成交价格不理想（2300元/平方米）；上门量整体下降（广告与包装）；成单率低及趋势恶化河边的房子：所有人都认为河边的房子是个大难题，临近龙岗河，销售期正好是夏天，很臭！客户听说在河边，都不看房，即使有客户去看，也会被臭味吓跑物业名称:九州家园物业属性:普通住宅物业服务方式:策划代理规模:用地面积：108604.6㎡建筑面积：173382㎡（住宅135680㎡,商业34360㎡）住宅：964户实现均价：住宅2594元（价格表均价2500）商铺9274元（发展商期望8000以上）Ourpractice 世联策划关键价值点的重新整合优秀的楼盘品质——规则、设计、施工、物管良好的区域位置——龙岗商业中心住宅物业秉承悠远的历史文化——百年客家文化遗迹定位思想的调整形象定位；客户定位；价格定位媒体组合报纸：龙岗报+深圳特区报结合，进行持续宣传电视：以龙岗有线台为主营销活动节日促销：秋交会及国庆节促销现场抽奖：成交客户抽奖送电器主题活动销售现场改头换面和导示系统的更新客户资源挖掘Ourpractice 让更多的人享受真正的地产服务Youenjoy.Weserve.Integration整合世联专业品牌优势客户资源优势平台支持优势操盘经验优势与贵公司牵手，共创辉煌！ 预祝信义横岗大厦旧改项目开发圆满成功！realestateintegratedserviceWeprovidereliablethroughoutChina.www.worldunion.com.cn 附件1综合体发展模式分析 综合体（complex）定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。 综合体（complex）综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。 综合体（complex）综合体的特点是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。 综合体（complex）附：综合体与单功能物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大 综合体（complex）各部分功能的相互关系商业办公酒店公寓相互支持关系相互要求标志性定义档次为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心利用其它功能价值最大化补充其它功能现金流来源商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。 综合体的四种发展模式 综合体发展模式（1/2）在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel……案例：广州中信广场、深圳信兴广场 综合体发展模式（2/2）模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex=shopping(主)+hotelapartment……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城 案例研究 案例研究内容背景资料项目定位功能构成经营方式项目特色关键驱动因素 模式一案例模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……香港太古广场北京华贸中心北京东方广场 案例（1/3）——香港太古广场太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。 案例（1/3）——香港太古广场太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。太古广场一座太古广场二座太古广场三座 案例（1/3）——香港太古广场定位为香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓 案例（1/3）——香港太古广场甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。一座二座三座 案例（1/3）——香港太古广场顶级购物中心部分太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地。主要租客：百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务经营业态：香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D&G、Hermès、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗、汇丰、揸打UA金钟电影院 案例（1/3）——香港太古广场顶级购物中心部分国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。商场业态特点及布局： 负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。一至三层：商业主体，内街式分布。高档商业，以精品店为主。楼层越高，铺面划分越小。四层为塔楼的中庭和平台设的士站、停车场地等 案例（1/3）——香港太古广场五星级酒店部分港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店 案例（1/3）——香港太古广场顶级公寓部分柏舍共243个单位套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心曦暹轩共136个单位房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心备有自助洗衣服务 案例（1/3）——香港太古广场各功能规模构成 案例（1/3）——香港太古广场项目特色一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧 案例（1/3）——香港太古广场经营方式各酒店均采用持有20%的权益的方式；酒店式公寓部分全部销售；写字楼和购物中心采用出租经营的方式。 案例（1/3）——香港太古广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；良好的交通环境，位于地铁上盖。内因：各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。 案例（2/3）——北京东方广场位于北京CBD核心位置；总占地10万㎡；包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。 案例（2/3）——北京东方广场定位为亚洲最大的商业建筑群顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓 案例（2/3）——北京东方广场功能构成购物中心——东方新天地包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。写字楼——东方经贸城内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的会议厅及先进的视像会议中心。五星级酒店——东方君悦大酒店拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。公寓——东方豪庭公寓共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服务式公寓。 案例（2/3）——北京东方广场各功能客户构成东方新天地由于其规模，定位为中高档购物中心，商品档次涵盖高档至中高档。东方经贸城成为各行业龙头公司之汇聚点：金融界翘楚:摩根史丹利、蒙特利尔银行、中国银行及南方证券外律师楼:的近律师事务所、胡关李罗律师行、高露云律师事务所；会计师楼:安永、德勤华永会计师事务所；科技信息:思科系统、朗讯科技、英特尔；旅游运输业有中旅、国旅运通、通用汽车；化工医药:陶氏化学、罗氏诊断；消费品:可口可乐、Nike；日资公司包括东芝、松下电工及资生堂等等。东方豪庭公寓为各大企业的驻京人员提供豪华的服务式住宅。 东方经贸城写字楼：共约28万平,目前已租出18万平,每期推出3-5万「东方经贸城」_已成为各行业龙头公司之汇聚点整体及写字楼大堂直接建在二层平台上，人通过阶梯，车通过上行道，均可直接上二层。 北京东方君悦大酒店：531套complexBuildingWORLDUNION “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。目前已推出3期。四期总共约550套，四期月租一千七百美元起價。东方豪庭公寓——共享酒店管理和配套资源“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。 商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为“缤纷新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。商业部分——东方新天地：首层及地铁层共10万平位置至关重要恒基、新世界基本都临长安街，但东方广场所处的位置是王府井，而恒基南靠的是火车站，新世界靠的是崇文门，虽然离的近，但经营状况的差别很大；商业业态和规模：东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。 商业经营的特色主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲家居用品精品店。餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专为“家庭”服务的主题餐厅。体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。教育：第三层部分租给EMBA作为教室 主题经营是“东方新天地”的一大特色。根据经营的商品范围及提供的不同服务内容，商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为：“缤纷新天地”“都市新天地”“庭苑新天地”“寰宇新天地”“活力新天地”。这五个区域各具特色，装饰风格耳目一新，与各自主题相映成辉。商业经营的特色 案例（2/3）——北京东方广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，依托CBD，位于商业区核心区；位于地铁上盖。内因：利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形象；商业依靠巨大的规模取胜，写字楼通过对客户的严格控制而树立形象；写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源，而其为写字楼形成良好配套；投资商强大的经济实力保证大型商业3-5年的经营困难期；利用其较长临街面，各部分功能设置独立的入口和广场，以减低相互影响。 案例（3/3）——北京华贸中心北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。 案例（3/3）——北京华贸中心定位为构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 案例（3/3）——北京华贸中心写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米裙楼面积：地下一层至地上三层，面积22000平方米5A智能写字楼3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。 案例（3/3）——北京华贸中心国际商业区总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。16万平米超大规模的水世界商城超过百米临街的金融商务中心酒吧文化广场国际商业区集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。 案例（3/3）——北京华贸中心国际公寓公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。五星级酒店引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌--超豪华酒店里兹·卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。 案例（3/3）——北京华贸中心体育中心占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。展示中心电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。 案例（3/3）——北京华贸中心项目特色整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF公司担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准；写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营；商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态；公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区；两座极负盛名的超豪华五星级酒店；展示中心、体育中心集合了部分社会职能。经营方式公寓租售并举，其余均自行经营。 案例（3/3）——北京华贸中心外因：优越的地理位置，依托CBD；北京借助奥运这一"催化剂"正在全力创建具有中国特色国际大都市。内因：超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导；体育中心、展示中心提升社会形象。关键驱动因素 模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队——物业管理/经营管理 模式一的收益方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 模式二案例广州中信广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel……深圳信兴广场 案例（1/2）——广州中信广场中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。 案例（1/2）——广州中信广场定位为广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场 案例（1/2）——广州中信广场超高层写字楼部分楼高：80层，标高333米；单层面积：2500㎡；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。写字楼部分平面图 案例（1/2）——广州中信广场公寓部分中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。 案例（1/2）——广州中信广场购物中心部分中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。 案例（1/2）——广州中信广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心；受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。内因：利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；公寓为写字楼提供较好的配套；舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。 案例（2/2）——深圳信兴广场深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的商务中心。物业高度：384米土地面积：18,734平方米地库车位：两层共900个车位物业管理：深圳熊谷物业管理有限公司管理顾问：梁振英测量师行建成日期：1996年 案例（2/2）——深圳信兴广场69层甲级写字楼(单位面积由127平方米起，全层共2,161平方米)34部进口"三菱"升降机及2部运货升降机楼高33层，提供332个豪华服务公寓单位，面积由68-200平方米实用率约80%每个单位均配备全套豪华家俬及电器6部进口"三菱"客用升降机楼高五层，提供达22,013平方米的商铺面积3部观光升降机及10部扶手电梯，方便游人穿梭各层名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等写字楼公寓商场 案例（2/2）——深圳信兴广场关键驱动因素外因：优越的地理位置，深圳金融商务区中心；金融业驻商形成产业的支撑。内因：利用超高层写字楼的顶级形象，深圳第一高楼扩大知名度；从设计上将各部分功能独立，各有出入口，做到互不干扰；建筑外观形象突出，昭示性极强。 模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓 模式二的收益方式特征功能类别收益方式酒店--写字楼销售/出租商场一般出租公寓销售/出租特征各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 模式三案例模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……上海商城 案例——上海商城上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。 案例——上海商城定位为上海顶级国际化综合体"citywithinacity"五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场 案例——上海商城核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%。 大堂五星级酒店PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。案例——上海商城 豪华公寓位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。案例——上海商城 最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅 案例——上海商城项目特色一、建筑特色1、追求空间含蕴，体现中西交融外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米。二、国际化管理1、聘请国际人士组成管理团队2、采用五星级标准的服务管理 案例——上海商城关键驱动因素外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。 模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 模式三的收益方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼出租商场自行经营/出租公寓一般出租特征全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 模式四案例深圳华润中心模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex=shopping(主)+hotelapartment……日本福冈博多运河城 案例（1/2）——深圳华润中心华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。 案例（1/2）——深圳华润中心区域历史背景：罗湖已形成的金融中心和财富圈层，但成熟后区域的发展空间受到限制以及新区竞争。项目区位：深圳金融中心区，与地王大厦相对而立时机：区域可开发用地极少项目使命：作为隆重登场的华润集团，作为如此大规模的项目开发，必须由受区域发展限制的框框中跳出来，领导区域发展、创造市场。 案例（1/2）——深圳华润中心项目立意“与您携手，改变生活”“构筑深圳新天地”——唤起了深圳人共同的心声 案例（1/2）——深圳华润中心投资40亿人民币建设模式十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业经营模式华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范；直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成;50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌.全部只租不售，长期经营。建设与经营模式 案例（1/2）——深圳华润中心首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。2002年10月开工，2004年底、2005年初竣工开业。二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。规划与功能比例 案例（1/2）——深圳华润中心华润中心建设团队——精英团队群英荟萃投资商华润（集团）有限公司发展商华润（深圳）有限公司建筑设计美国RTKLAssociatesInc广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&Design灯光设计顾问KaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineers消防与安全设计顾问RolfJensen&Associates.Inc电梯设计顾问Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墙设计顾问CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售设计顾问香港仲量联行有限公司交通设计顾问香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司工程监理中国国际工程咨询公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司 案例（1/2）——深圳华润中心关键驱动因素外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；一流的精英团队。 案例（2/2）——日本福冈博多运河城建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟占地面积：3.44万㎡建筑面积:222,960㎡设计：TheJerdepartnerShip；竣工时间：1996年 案例（2/2）——日本福冈博多运河城运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。功能配比：写字楼商场福冈剧院及商场商业区主入口酒店 案例（2/2）——日本福冈博多运河城项目立意——「化都市为剧场」犹如都市中的一个多元化未来都市。包罗万象，其乐无穷。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。项目的吸引力来自：有名的福冈凯悦大饭店；四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”；汇集13个电影院的“AMC运河城13”；高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。无论内容还是规模都是空前无比的。 案例（2/2）——日本福冈博多运河城设计思路——观光与商业结合建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。2）空间的处理：水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4）不同主题区提供不同风格的购物廊，增强观光性。 案例（2/2）——日本福冈博多运河城植物沟通了上下层之间的联系异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景 案例（2/2）——日本福冈博多运河城经营管理——专业团队和完善计划专业团队：开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。经营计划：业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。项目运营：全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。专业的商业运营公司运营。 案例（2/2）——日本福冈博多运河城市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万人 案例（2/2）——日本福冈博多运河城关键驱动因素外因：优越的地理位置；良好的交通可达性。内因：超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。 模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置——城市核心区交通可达性——地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…人流及商业气氛规划设计经营管理 模式四的收益方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 四种模式KPI体系的总结模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户地理位置——城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓专业的管理团队——物业管理/经营管理强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓强制性的视觉冲击——超高层/建筑群定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理 四种模式收益方式特征的总结功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响返回 附件2综合型酒店案例分析 综合性酒店案例研究内容北京：亚洲大酒店世纪金源大饭店港中旅国际大厦济南：明珠国际商务港上海：金贸大厦深圳：希尔顿彭年酒店酒店案例选择四星级以上酒店酒店功能复合：含公寓或写字楼相关酒店案例多种功能如何复合功能设置形式经营形式研究内容 综合性酒店研究小结项目亚洲大酒店世纪金源大饭店港中旅国际大厦城市·区位北京东二环北京海淀区板井北京宣武区类型商务酒店商务酒店多功能商务区星级五星级五星级四星级总建筑面积高度10万m2，21层18.68万m2约7万m2，分东西两大区域酒店客房294间554间/3-16层216间/东座4-10层写字楼2700m2租金40美元/m2/月99套，位于东侧租金3.5元/m2/天西座4-12层、15层租金4.8元/m2/天/公寓72套--管理公司锦江国际管理公司世纪金源大饭店香港中旅酒店管理有限公司 综合性酒店总结项目明珠国际商务港金贸大厦希尔顿彭年酒店城市·区位济南中央商务区上海陆家嘴金融区深圳罗湖商业中心区类型综合商务体综合商务体酒店星级四星级五星级五星级总建筑面积高度9.13万m2，52层，地上49层，188m28.7万m288层，高420.5m2.6万m2，57层，地上53层，高227m酒店客房280间/8-17层600间/53-87层527间写字楼39-44层，出售3-50层，12.3万m2物管4.5美元/m2/天30-44层，4000m2公寓19-38层/出售----管理公司第一太平戴维斯国际集团为物管顾问上海金茂英泰设施管理有限公司希尔顿国际酒店集团 北京亚洲大酒店基本资料中外合资五星级商务酒店（酒店式写字楼），位于北京东二环商务区；毗邻文化部、外交部、工人体育场及使馆区，楼高21层，1990年9月开业，2001年3月重装修。功能构成总建筑面积10万m2，有现代化客房294间(套)、豪华公寓72套和标准写字间2700m2。运营模式现由锦江国际管理公司管理，写字间（甲级）对外出租，租金40美元/m2/月，出租率70%。 北京世纪金源大饭店基本资料位于北京西部商业区，为五星级商务酒店，集客房、餐饮、康乐、会议、写字楼、公寓于一体，2002年10月开业。功能构成总建筑面积18.68万m2，其中地下为面积4.2万m2的休闲、购物、娱乐不夜城。1-2层为大堂、商务、餐厅和会议区，2700m2的无柱式宴会厅，可容纳1200人同时就餐；酒店：3-16层，共554套客房，其中15、16层为行政楼层；公寓写字楼，位于东侧，共有99套，提供五星极酒店式管理和服务，可商务办公或家居；地下不夜城有商铺、美食街、新型电影院、国际标准游泳池、台球、网球、壁球、体操房、室内攀岩、室内模拟高尔夫、豪华KTV、桑拿房、夜总会、DISCO等。运营模式由世纪金源投资集团投资建设，并组建管理公司经营。公寓写字楼（甲级）出租，租金3.5元/m2/天地下商业有自营（夜总会、洗浴、卡拉ＯＫ、迪厅）和出租两种形式，店铺租金平均50元/m2/月。 北京港中旅国际大厦基本资料地处宣武区广安门立交桥东南侧，临近二环路，西临北京西客站，集高级写字、酒店客房、餐饮、康乐、娱乐于一体。功能构成大厦总建筑面积约7万m2，分东西两大区域。1层为酒店及写字楼大堂；餐饮、娱乐、商务等设施：2-3层；四星级酒店（新时代大酒店）：东座4-10层，有216间豪华标准、商务客房及套房；写字楼及会议室：西座4-12层、15层。16层有室内游泳池、健身室、模拟高尔夫球、台球室、乒乓球室等。运营模式原中国经济信托投资公司投资，现为香港中旅集团属下，香港中旅酒店管理有限公司负责大厦的物业租赁和营运及酒店的业务。写字间开间20-530m2，租金4.8元/m2/天/，基本租期1年。 济南明珠国际商务港基本资料位于济南市经一纬三路交汇处，北邻火车站，地处济南最新规划的中央商务区门户地带，共52层，地上49层，总体高度达188m，为济南第一高楼，2005年6月投入使用。功能构成总建筑面积91279m2。国际商务会馆、国际商场：1-6层，总面积25052m2；四星级酒店：8-17层，可分标准间280间，总面积16822m2；酒店式商务公寓：19-38层，面积从48m2到72m2不等；39-44层为5A甲级写字楼，总面积41213m2，可容纳约3000人办公。运营模式山东建工集团投资建设，由第一太平戴维斯国际集团提供物业管理顾问服务。酒店部分、商务配套和商场对外招商，可购买、租赁或合作。酒店式商务公寓、写字间对外出售。其他投资者较多，转出租价格约为2-3元/m2/天，与附近其他相当。 上海金贸大厦基本资料位于上海陆家嘴金融区，共88层，高420.5m，1999年3月开业。功能构成总建筑面积28.7万m2。1-2层为门厅大堂，与大厦相连的裙房为金茂时尚生活中心；写字楼：3-50层，为层高4m，净高2.7米的大空间无柱办公区，面积约12.3万m2；51-52层为机电设备层。金茂君悦大酒店：53-87层，为世界上最高超豪华五星级酒店，有555间豪华客房、34间套房、8间外交官套房、2间总统套房和1间主席套房，是国际凯悦集团在中国的旗舰；观光大厅：88层，面积1520m2。运营模式中国金茂（集团）股份有限公司投资建设，第一太平戴维斯国际集团为其物业管理顾问，金茂公司和欧洲著名的楼宇、设施管理企业——ImtechDeutschLandGinbh&Co.KG合资组建的上海金茂英泰设施管理有限公司提供管理服务。写字楼办公区对外出租：最小租赁建筑面积为150m2，物业管理费（以建筑面积计，内含空调费及水费）为4.5美元/m2/月，起租期2年。 深圳希尔顿彭年酒店基本资料位于罗湖区商业中心区，与国贸大厦相对，共57层（地下4层），楼高227m，集五星级酒店和高档国际标准甲级写字楼于一体，2000年10月开业。功能构成总建筑面积25986.51m2，由五星级酒店及写字楼两部分组成。客房：有527间客房。智能化高级写字楼，30-44层，共4000m2；每层约1700m2，开放式布局，租用者可自由间隔、享受酒店配套设施服务。餐厅、商业等设施分布在其他位置。运营模式港资余彭年管理(深圳)有限公司投资建设，2004年6月1日，正式与希尔顿国际酒店集团结盟。写字楼出租，面积由118.17m2到全层，租金约4元/m2/月。 酒店功能构成示意底部2-6层（和附属裙楼）为商业、餐饮、娱乐等配套设施；酒店在配套设施层以上；公寓在酒店之上；写字楼在公寓之上；顶层可设观光层、旋转餐厅等特色设施。配套设施酒店公寓写字楼观光层返回 附件3五星级酒店客房构成 北京及广州五星级酒店客房构成项目北京世纪金源大饭店北京华侨大厦北京国宾酒店上海金茂君悦大酒店广州亚洲大酒店客房总数554套400套485套555套442套标间514/93%375/94%419/86%510/92%366/83%套房39/7%24/6%63/13%42/7%75/17%标间套房类型/比例高级客房76%高级套房6%行政标间16%行政套房1%高级房间54%豪华房间27%家庭套房1%行政套房5%行政商务13%标间豪华间高级间套间除了标间：商务套房2.3%行政套房2.3%嘉宾轩套房1.4%外交官套房1.4%高级豪华商务行政房套房总统套房11331标间面积≥29m242m2>30m2>30m240m2标间占70-80%，可做高级客房、豪华客房、行政商务客房等豪华套房及商务套共一般小于20%总统套房1-3套标间面积基本在30m2左右，少量为40m2 深圳高档酒店客房面积配比深圳五星级酒店的户型一般分为标准房、豪华房、套房总统套房四大类一般标准房的套内面积在30—35平米左右，总数较大，一般会占总房数的70％以上；豪华套房及商务套房面积一般在50—60平米左右，会占到总房数的20％左右；总统套房面积一般在250平米以上，占总数量小于1％户型套数套内面积建筑面积套数比标准房7232354519.2%豪华房300套502769279.8%套房65商务套房2652000.5%总统套房22688250.5%合计376套32262100%户型套数套内面积建筑面积套数比标准房287301324676.7%豪华房套房225016925.9%商务套房6435—40369217.1%总统套房12704150.3%合计37419046100%君逸酒店各户型配比关系阳光酒店各户型配比关系 一般五星级酒店行政楼层分布：1-3层，位于酒店层中部偏上，仅低于总统套房酒店楼层≤10层10-20层>20层行政楼层1层，位于酒店顶部2层，顶层或中上部2层以上，顶层或中部偏上案例北京华侨大厦，客房位于3-10层，10层为行政楼层北京世纪金源大饭店3-16层为客房，15、16层做为行政深圳希尔顿彭年酒店8-30层为客房，21-23层为行政层广州亚洲大酒店25-42层为客房，行政层位于41和42层行政楼层与酒店全部层数之比：在1/8到1/7之间行政楼层与商务客房、商务套房、总统套房应保持较近距离，提供便捷性、私人化、高质量的商务服务深圳希尔顿彭年21-23层为行政层为皇朝会，包括总统套房及豪华客房广州亚洲大酒店高级、豪华客房位于25-34层、行政客房及商务客房位于35-42层总统套房位于38层 国内星级酒店投资成本研究按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水平，要比国际标准高出30-40%。客房的总面积，一般占酒店总建筑面积的50%，设备层及内部使用面积，一般占建筑总面积的10%，走道、大堂等公共面积，一般占建筑总面积的15%到20%，餐饮、娱乐以及其他经营的面积，一般占建筑总面积的20%到25%。项目五星级四星级三星级经济型投资成本（美元/间客房）国际15-20万10-14万5-8万1.5-4万国内20-30万18-25万7-10万2.5-5万国内比国际高（毛估）40%80%30%40%返回 附件4公寓模式KPI 条件——处于繁华地段小户型为主1.普通公寓2.商务公寓3.产权式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓公寓分类 条件——城市商业中心地段/商务配套完善片区有办公氛围停车位充足电梯充足产品形象好1.普通公寓2.商务公寓3.产权式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓公寓分类 经营条件——聘请专业酒店管理公司管理或成立专业租赁部每年固定的年度分红返回客户相关配套完善，尤其是商务配套入住率有保障每年赠送客户一定期限免费入住权。1.普通公寓2.商务公寓3.产权式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓公寓分类 条件——由品牌物管公司进行管理或聘请专业酒店管理公司经营管理高品质的星级人文服务生活、商务配套完善专有空间、尊贵感、高度私密性1.普通公寓2.商务公寓3.产权式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓公寓分类 功能化体系——纯居住KPI体系外因内因明确定位——功能相对单一/小户型/…一流的合作团队地理位置——城市核心繁华地段交通可达性——地铁、主干道沿线溢价空间——区域发展增值潜力独具特色——建筑形式/升值潜力/…人流及商业气氛、需求旺盛规划设计物业管理模式一的KPI体系（关键绩效指标体系） 功能化体系——办公、居住两宜，以办公为主导KPI体系外因内因明确定位——写字楼的补充形式/可拼凑户型/…一流的合作团队地理位置——都市商务氛围浓郁地段交通可达性——地铁、主干道沿线溢价空间——区域商务发展潜力独具特色——建筑形式/升值潜力/…写字楼价格高企、中小成长型企业需求旺盛商务配套物业管理模式二的KPI体系（关键绩效指标体系） 功能化体系——星级酒店功能，硬软性配套完善KPI体系外因内因明确定位——星级酒店式布局、服务/投资回报/…一流的合作团队地理位置——旅游、休闲区交通可达性——地铁、主干道沿线溢价空间——投资回报率、承诺、区域发展升值潜力独具特色——使用权与经营权分离/经营性/…区域旅游业发展良好，消费需求旺盛酒店式经营管理规划设计模式三的KPI体系（关键绩效指标体系） 功能化体系——以居住功能为主，硬软性配套完善KPI体系外因内因明确定位——私人尊贵空间/优越感/…一流的合作团队地理位置——金融中心或者都市景观休闲区交通可达性——地铁、主干道沿线溢价空间——景观资源、服务品质独具特色——私密性/专属性/强制性视觉冲击性/…自然景观资源的稀缺性酒店式物业管理或引入酒店进行经营管理规划设计模式四的KPI体系（关键绩效指标体系） 类型商务公寓普通公寓酒店式公寓产权式酒店功能办公及居住居住居住、办公居住装修一般装修可不带装修精装修、带家具精装修、带家具业主风险一般较低一般较高影响因素商务氛围、交通周边生活配套景观资源、自身软性服务标准旅游区、人流量、硬件配套、软性服务标准溢价空间一般一般弹性大大溢价因素区域发展规划发展实惠、服务投资回报、承诺收益方式可租可售销售可租可售销售后续操作管理物业管理、办公服务物业管理酒店式物业管理酒店式经营管理酒店式经营管理（须较强的经营能力）本项目借鉴指数深圳公寓模式研究总结返回 附件5国际知名酒店管理机构 公司名称简介代表品牌在深圳管理的酒店洲际酒店管理集团洲际酒店集团的前身巴斯集团于1777年以酿酒立身。目前，洲际酒店集团在全世界100多个国家和地区拥有3520家酒店。根据最新的世界酒店集团排名，洲际酒店集团以超过53500间的客房量，成为全球最大及分布最广的酒店集团。在亚太区22个国家管理154家酒店，超过4万间客房。仅2003年一年，亚太区就新增了19家洲际酒店集团旗下的品牌酒店，客房总数也增加了5500间。洲际酒店集团目前在中国（含台北、香港）共管理着分别以洲际、假日、皇冠品牌出现的39家高级酒店。洲际酒店集团拥有假日饭店、皇冠酒店和洲际酒店三大饭店著名品牌。深圳湾大酒店威尼斯皇冠假日酒店0755-26936888圣达特集团圣达特（CENDANT）是世界上首席的服务业销售公司，列于世界财富500强之一，是全美50强企业之一。其涉及的行业包括：旅游服务业——包含9个全美知名品牌，占全美22%的市场，连续几年被美国权威的HOTEL&MOTELMANAGEMENT杂志评为世界排名第一的酒店管理公司；拥有全世界最大的休闲分时度假服务管理公司“RCI”，还包含房地产业、金融借贷业等。目前在世界五大洲拥有6400家酒店，近54万间客房。美国圣达特集团1999年进入中国市场，目前，旗下品牌豪生国际酒店集团在中国已发展9家四、五星级酒店，分布在北京、上海、南京、杭州、三亚等地，还在上海与上海旅游高等专科学校合办“豪生旅游人才基地”。并计划到2003年底发展到20家，2010年发展到100家。AmerihostInnDaysInnHowardJohnson（豪生）KnightsInnRamadaSuper8TravelodgeVillagerWingateInn双城世纪0755-82332222引入圣达特集团下属的戴斯酒店万豪国际酒店管理集团美国万豪国际酒店集团是世界酒店业排名第三，总部设在美国首都华盛顿，共有员工14万余人，是入选全球500强企业的全球首屈一指的酒店管理公司，至今有80多年历史。拥有全球最庞大的酒店营销系统和订房网络，业务遍及全球64个国家和地区，在全世界共经营管理了2700多家酒店，53万多间客房，年营业额超过200亿美元。目前，万豪国际在中国内地已接手管理26间酒店。万豪国际酒店管理公司1993年拆分成两个公司。万豪国际作为其中之一，专门经营酒店管理。目前万豪国际拥有丽思•卡尔顿（TheRitz-Carlton）、JW万豪、万豪Marriott、丽嘉、万丽Renaissance、新世界、万怡Courtyard和华美达Ramada等10几个品牌，以丽思•卡尔顿和JW万豪最为著名。深圳星河集团在中心区的酒店项目，引进美国万豪酒店集团旗下所属的顶级超豪华酒店品牌“丽思卡尔顿”进行管理。 公司名称简介代表品牌在深圳管理的酒店喜达屋饭店集团喜达屋饭店及度假村国际集团原名为喜达屋住宿设施投资公司/喜达屋膳宿公司（StarwoodLodingTrust/StarwoodLodingCorp.）。更名前，在1996年，它拥有100家饭店，26483间客房，年收入为3.853亿美元。1998年，喜达屋完成了更名、对ITT集团和Westin饭店的购并三件大事，这在其发展历程中具有相当大的影响。旗下品牌喜来登公司当前在中国内地有8家饭店，北京两家，天津、桂林、西安、无锡、南京、苏州均有饭店。集团的品牌包括圣·瑞吉斯（St.Regis）、至尊精选（TheLuxuryCollection）、寰鼎（Westin）、喜来登（Sheraton）、福朋司（FourPoints）以及W饭店（WHotels）。福朋喜来登酒店0755-83599999凯宾斯基饭店管理集团凯宾斯基酒店度假村集团是世界最早的豪华酒店管理集团之一，是欧洲唯一的真正的豪华酒店集团，始建于1897年。1951年重建，建成德国第一家五星级酒店。20世纪80年与Lufthansa航空公司合作。1996年开办第一家度假村。目前，拥有和经营35家具有欧洲传统假日风格的酒店和度假村，此外，在欧洲、中东、非洲、亚洲和拉丁美洲还有26家酒店和度假村正在筹建中，扩张到17个国家。凯宾斯基深圳凯宾斯基酒店（即将开业）凯悦酒店集团凯悦饭店及度假区饭店集团包括两个独立的集团公司——凯悦饭店集团和凯悦国际饭店集团。凯悦的发展是从第一家设立在洛杉机国际机场的饭店开始的。凯悦饭店及度假区饭店集团始建于1957年9月27日。目前，在全世界有207家酒店及度假村，其中，凯悦饭店集团管理分布在美国、加拿大和哥伦比亚的122家酒店及度假村，凯悦国际饭店集团在39个国家管理61家酒店和24个度假村，另有17家酒店在建。GrandHyattParkHyattHyattRegencyhotels华润中心二期的“超五星”酒店项目，已与美国凯悦酒店集团达成协议，由其负责经营和管理，引进其“君悦”品牌，冠名“深圳君悦酒店”。希尔顿1919年，康拉德•希而顿在田纳西购买了第一家酒店，目前在全世界拥有499家酒店，客房14.8万间。希尔顿品牌在全世界范围内已具有98%的品牌知名度和72%的客户满意度。ConradHotels；Doubletree；EmbassySuitesHotels；HamptonInnandHamptonInns&Suites；HiltonHotels；HiltonGardenInn；HomewoodSuitesbyHilton彭年酒店0755-25185888 公司名称简介代表品牌在深圳管理的酒店香格里拉集团从1971年新加坡第一间香格里拉酒店开始，香格里拉以香港为大本营，今日已是亚洲区最大的豪华酒店集团，且被视为为世界最佳的酒店管理集团之一。集团的42家酒店遍布在亚洲和中东地区的主要城市以及大部分度假胜地。其中5家为商贸饭店，它是香格里拉酒店集团的另一酒店品牌，成立于1989年。香格里拉大酒店0755-823308881雅高集团雅高是主要从事酒店管理，旅游，观光和企业服务业务的跨国公司。雅高有员工145,000人，遍及世界上140个不同的国家，是该领域欧洲领先，世界最大的集团之一。其主要业务包括：酒店业：在90个国家拥有3,600家酒店（400,000间客房），还包括旅行社，饭店和娱乐场所；服务业（企业和公共机构）：每天，世界上31个国家的1200万人在享用雅高提供的广泛的服务，包括由雅高设计和策划的如：就餐券，员工福利，管理费用，社会服务，激励机制等。雅高在亚洲太平洋地区，有175家酒店，30,419间客房。雅高酒店品牌包括豪华索菲特，商务诺富特，四季灵活弹性的美居，有价值的宜必思等。即将首次落户深圳，在科技园区域兴建一座面向科技企业和科技人员的经济型商务酒店——宜比思酒店锦江集团锦江集团成立于1984年3月，核心企业是锦江(集团)有限公司，拥有全资企业32家、控股主管企业14家、参资企业25家、投资金融企业5家，并有孙公司80多家；同时，先后在美国、韩国、日本等国和香港地区投资创建海外企业，被《亚洲周刊》列为全球500家华资大企业之一。锦江(集团)有限公司目前拥有总资产71亿元，经营管理资产109亿元。锦江集团以酒店业为主，并从事物业管理、游乐、客运、商贸、房地产、金融等多种行业经营，是跨行业、跨地区、跨所有制和涉外经营的大型第三产业企业集团。深圳深航锦江国际酒店0755-88819999凯莱国际酒店凯莱国际酒店管理有限公司成立于1992年，是由中国粮油食品集团(香港)有限公司投资创建的酒店管理集团公司，名列全球酒店管理300强之一。凯莱国际酒店在中国境内建立和发展有十余家国际星级标准连锁酒店。凯莱集团以北京为根据地，不断扩大其业务。现在，凯莱已拥有中国境内十余家不同星级的连锁酒店，管理超过3000间各式客套房。凯莱国际酒店现管理凯莱大酒店、凯莱度假酒店、凯莱商务酒店共十一家不同星级的连锁酒店。深圳凯莱大酒店（即将开业） 公司名称简介代表品牌在深圳管理的酒店瑞雅国际酒店业管理公司瑞雅国际酒店业管理有限公司及其品牌"Swiss-Belhotel"由在香港半岛集团服务35年的瑞士人PeterGautschi先生於一九八六年創立。瑞雅国际承传代表世界酒店业在管理、服务方面的最高峰---瑞士酒店管理体系，针对不同酒店特色制订、提供独特的管理结构模式；同时瑞雅具备完善的世界订房系统-HOTELBANK和WORLDRES，系统能在网上即时预定瑞雅旗下各酒店房间，使得每个瑞雅成员单位都会自动成为此系统会员，均能享受到最大客源优势。酒店管理业界的新锐东方银座酒店0755-83500888圣庭苑0755-82078888中国国际酒店管理公司暂缺暂缺阳光酒店0755-82233888圣洛德国际酒店管理公司2003年注册，业务范围：酒店可行性分析、工程管理、顾问、开业前筹建管理、开业后酒店日常管理、营销策划的制订及营销网络建立、人力资源开发及培训系统的完善、管理模式的建立。公司地址：深圳市罗湖区布吉路1036号英丽华大酒店。电话：13925220405暂无暂无香港联邦国际酒店管理有限公司下属深圳白金酒店管理有限公司。公司地址：深圳市福田区福强路银泰苑5栋1A。电话83560708；网址：www.fedint.com/docc/gsjj.htm暂无暂无颐邦酒店管理公司前身为香港双辰酒店管理公司，业务范围：设计顾问服务、专业项目策划服务、开业筹备服务、输入合作战略伙伴。暂无宝晖商务酒店（0755-61158888）曾聘请双辰酒店管理公司管理，现为宝晖酒店管理公司管理中航酒店管理有限公司作为深圳寥寥可数的本土酒店管理企业，依托上海宾馆和格兰云天两大支柱，开始向北京、上海等地输出酒店品牌和管理经验，不断开发经营新的酒店。配合深圳中航商业地产的开发，酒店品牌经营开始步入集团化、连锁化道路。地址：深圳市深南中路上海宾馆11F1101；电话：83365278暂无上海宾馆（83365288）格兰云天大酒店（83689999） 公司名称简介代表品牌在深圳管理的酒店招商局国际酒店管理有限公司暂无暂无明华国际会议中心（26689968）美丽华国际酒店管理有限公司美丽华国际酒店管理有限公司秉承美丽华集团四十多年丰富的酒店、旅游及餐饮发展及管理经验，美丽华国际酒店管理有限公司所管理的酒店，由国际性的五星级至三星级的酒店，由商务、消闲渡假式酒店以至酒店服务式公寓均能提供现代化及有系统的管理服务。暂无深圳南海酒店（26692888）世联推荐：喜达屋饭店集团/瑞雅国际酒店业管理公司/颐邦酒店管理公司/中航酒店管理有限公司/美丽华国际酒店管理有限公司返回 附件6五星级酒店标准参考 我国五星级酒店设置设施标准参考房间名称公共活动用房餐饮用房餐厅中餐厅西餐厅宴会厅风味厅自助餐厅清真餐厅酒吧康健娱乐用房健身房桑拿浴室按摩室美容室医务室歌舞厅医务室网球场房间名称公共活动用房门厅大堂小件存放行李小件存放存衣处贵重物品存放邮政服务外币兑换书店商店客房标准客房套房豪华套房其他花房会议厅多功能厅商务中心停车场洗衣房残疾人服务 高级酒店功能分析图门厅门厅前厅多功能厅备餐多功能厅歌舞酒厅备餐餐厅咖啡厅办公休息厅前台服务商务客房客房服务服务梯客梯健身房游泳池医疗桑拿浴咖啡备餐机电工程清洁洗衣花房书店商场职工更衣职工入口职工生活车库剧场展厅厨房贮藏进货卸货台废物 酒店功能流线分析客房楼宇公共活动低层分开，利于各房自然通风采光，利于高低层结构区别处理，利于低层组合庭院布置绿化，但占地较大，水平路线较长；客房为主体，裙房为承托基座，高低层联系紧密，交通路线短，减少外墙面剂，体积较为经济，但裙房部分位置需要人工采光通风；客房楼梯围合公共空间，中庭空间丰富壮观，公共活动部分联系紧密，路线短，外墙面积减少，但客房交通路线长，中庭建造成本较高。高低层组合方式分析参考并列式插入式围合式