武汉汉口跃进村旧改项目定位与营销策略报告 课件.ppt

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1、谨呈：湖北星海房地产综合开发有限公司Y&M大家房地产顾问有限公司/2011.04引领融城居住的未来汉口跃进村旧改项目定位与营销策略报告1前言承蒙信任，邀请我司参与贵司位于跃进村城中村改造项目，对于该是项目，我司认为其开发具备如下特征：第一规模大；第二性质杂；第三市场环境恶劣。对此，我司根据多年操盘经验与对市场的理解，认为本案开发，需解决如下几个方面的关键问题：1、面对限购之下的市场需求改变，对本案而言，一方面针对启动区产品需要加强当前客户需求的把握，以自住型刚需客户为主，提供面积在130平米以下的功能完善、面积紧缩型产品；另一方面，需要从项目的整体开发周期考虑，通过完善丰富的产品线，大众主流与

2、稀缺性产品的搭配，搭建项目开发的安全及盈利渠道；2、基于项目资源的缺乏，建议项目产业先行，通过产业带动区域与住宅价值的提升；3、鉴于项目自身特征和当前的市场环境，我司建议本案商业开发以外向型主题商业+社区型商业+酒店及公寓等配套商业为主，整体体量保持在15万方左右。以下，本次汇报将围绕上述观点，从对项目的理解出发，根据当前所处市场环境和特征，探求项目的营销解决之道，以供本司参考！2目录本体解读市场分析目标及问题启动区建议>>本体解读>>开发背景>>综合结论>>住宅市场分析>>区域市场分析>>商业市场分析>>专业市场分析>>核心策略>>客户锁定>>推广策略>>产品策略>>展示策略>>营销策略合作

3、内容及报价>>合作模式>>取费方式>>团队成员>>目标理解>>找到核心问题>>开发模式研究>>核心价值>>项目定位>>客户定位>>规划定位策略与定位31>>规划指标>>周边环境>>地段区位>>交通条件>>资源条件>>开发背景>>综合结论项目本体解读Part145超百万方的规模大盘，物业性质多样，地块分散——是解决项目整体定位、物业组合、产品规划以及营销策略必须面对的问题。用地名称占地面积（万方）建筑面积（万方）容积率规划控制用地40.74保留还建用地1.89保留产业用地1.96储备用地4.58可利用地551602.91其中还建用地16.76402.39开发用地29.611003.38产业用地8

4、.63202.32合计104.17宗地整体占地面积104.17万方，规划建筑面积160万方。其中：产业用地8.63万方，规划建筑面积20万方开发用地29.61万方，规划建筑面积100万方还建用地16.76万方，规划建筑面积40万方规划指标的特殊性，决定了明确项目个物业之间的关系，明确各物业在利润结构中的表现。同时，面对如此大盘，必须在全面的视角下考量启动区的策略。规划指标56地块不临主干道，昭示性和进入性较差，周边整体环境和现状较为落后，对项目整体商业价值、市场认知度的提升均有较大影响，是后期营销策略中必需突破的一大限制条件所在。本项目紧邻城市外环，东：与新世界梦湖香郡相隔不远，部分视角具备一

5、定塔子湖景观；南：与汉口花园接壤；西：毗邻姑嫂树路，在较为成熟的杨叉湖生活圈的辐射范围内；北：抵城市外环线。周边环境67三环内，邻近生活氛围较为成熟的杨汊湖板块，所在区域整体居住价值与市场认知较低，当前整体市场均价约在6300元左右，对项目后期预期价值的实现有较大影响。以原有的城中村为主，区域价值认知较低，2010年江岸区成体成交均价在6433元/平方米，在七大主城区中居第五位，与居首位的江汉区近万元的均价比相差3500元/平方米。区域认知所造成的价值差异显著。区域内以经济适用房及安居工程为主，整体楼市品质与价格表现相对同类区域较低，缺乏引领市场的标杆项目。其中2010年同安家园以1069套的

6、销量与11.2万方的销售面积位居区域销量之首，全市居第9位，但是销售金额只有6.8亿元，仅位于全市销售排名的第19位，整体销售价格为6300元/平方米。从中表明，一方面，区域需求旺盛，存在较大的需求潜力与空间，是本项目未来销售的重要支撑。另一方面也同时表明，因区域整体楼市水平与价值认知导致绝大部分高端需求外溢，区域中高端市场存在一定空白与机遇。对本案而言，可谓挑战与机遇并存，如何抓住机遇，实现项目价值的最大化是本案成功的关键。地段区位78当前可直达的交通线路少，未来受地铁的直接利好促进也不明显，商业价值提升较难。但相对三环线外的区域，能较好满足居住的交通的需求。轨道：距离本项目最近的轨道交通线

7、路为三号线，从沌阳大道出发，途经王家湾、王家墩、香港路、兴业路、后湖大道、下穿张公堤、到三金潭。该线路预计将于2014年竣工。此外，孝汉城市铁路也从本地块附近经过。车行：目前地块仅有726（梦湖香郡出发，途经罗家嘴、香港路、江汉一桥、钟家村，终点为桃花岛）等少量公交线路可到，进入性与出行较为不便；一方面当前地块的车行交通较为不便；另一方面，地块虽然靠近城际轨道与地铁站点，但并非纯粹的地铁上盖物业，