中银国际写字楼项目定位及营销推广方案.ppt

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1、中银国际写字楼项目定位及营销推广方案包头博石置业北京高度伟业第一部分项目概况及市场分析中银国际写字楼项目位于昆区钢铁大街南侧，包头宾馆对面。建设用地：4852.52平米，总建筑面积：48040.09平米，地上建筑面积38529.61平米，最高建筑层数：26层，绿化率：22%，容积率：7.94，建筑密度：34%，机动车停车数量：137辆。中银国际具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）。包头高档写字楼市场分析从

2、2005年下半年开始，包头各类高档写字楼（包括商住型公寓）开始涌现。同时高档写字楼（包括商住型公寓）租金逐步上扬，高档写字楼（包括商住型公寓）投资蕴藏着较大的商机。高档纯商务写字楼（不包括商住型公寓）在市场中较少，高档写字楼均以5A标榜。定位准确、低于市场心理价位的并具有投资价值的高档写字楼销售较快，而高于市场心理价位的高档写字楼则销售迟缓。截至2007年底，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的市场存量增多，且后续供应处于不断增长的态势。2007年下半年开始，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的租金增幅放缓。中银国际主要

3、竞争对手分析项目名称售价面积区间对项目的影响万豪国际5600元/平米起50-150平米直接影响东源国际未定40平米以上可自由分隔直接影响帝豪天下未定50-200平米直接影响国贸大厦5600元/平米起40平米以上可自由分隔直接影响恒隆公馆5900元/平米起80-140平米间接影响恒通国际公寓4100元/平米起120-180平米间接影响包头高档纯商务写字楼（不包括商住型公寓）将是市场的发展方向，而定位准确、特色分明的高档纯商务写字楼将是开发的重点。市场中投资者所占比例仍然较大，他们关注回报率与出租率，对价格变化比较敏感。

4、短期内，包头高档写字楼（包括商住型公寓）市场需要一个存量调整消化及增量定位提升的过程。影响包头高档商务写字楼（包括商住型公寓）销售的主要因素有：销售价格、投资价值、使用价值、第三产业自身发展规模及引进速度。中期来看，潜在供应量的放量增长亦使得高档写字楼的销售面临更大的压力，供大于求的状况还将进一步显现。如果不能刺激市场出现新的需求，价格停滞甚至下滑可能只是时间问题了。结论第二部分：项目SWOT分析优势（S）1、区位优势，位于钢铁大街中心地段。2、周边环境优势，与海德假日酒店、包头宾馆、青鸟健身、太阳城中心区等为邻。3

5、、前景优势，与周边众多的公寓、酒店、写字楼、休闲中心等形成了重要的商务区价值。劣势（W）1、本案与周围项目的距离过近，周边环境过于局促，项目的正立面不够开阔，影响了项目的整体气势。2、和周边同质写字楼相比，内部配置方面没有太大的竞争优势。3、地上停车位不足。4、目前在售写字楼或相近物业形态过多。机会（O）1、市场上定位纯写字楼的楼盘尚处于起步阶段，仍有市场空间。2、市场上大开间、面积均等布局的写字楼很少。3、竞争对手缺乏有力的推广，给我们留下了较大的操作空间。4、本案新概念的推出，为项目进入市场时在同质化的楼盘中脱

6、颖而出奠定了基础。威胁（T）1、市场处于发展阶段，增长迅速但容量有限。2、租赁市场不够成熟，客户投资的操作空间有限。3、一些大中型公司机构（金融保险等）已基本入住了其他写字楼项目。第三部分项目定位形象定位在5A写字楼的硬件基础之上，凸显生态、环保、健康的高效率办公新理念。使我们的项目更具人性化。6E花园式写字楼什么是6E？1.Essentialbusinesslocation重要的商务区2.Elegantbuilding有品位的建筑3.Excellentfacilityandservice一流的硬件设施与服务4.Ex

7、traordinarytenant出众的客户5.Exactplaceforbusiness纯商务6.Ecological、environmentalprotectionandHealth生态、环保、健康第一个EEssentialbusinesslocation重要的商务区顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满

8、足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。第二个EElegantbuilding有品位的建筑有品位，是顶级写字楼的建筑语言。更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，能最大限度地彰显个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。本案在建筑设计中融入了现代主义的穿插、错落、灰空间等设计手法，使建筑本