渝北回兴地块整体策划定位报告.ppt

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1、缘香缇产品定位关键30商业部分如何定位5.7万方纯商业定位商业定位整体规划商业业态落位商业形态及布局第一篇章ChapterOne中央商业区区域性商业区社区性商业区商业按区域重要性及辐射分类社区型商业分类辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对后期交通、人流、商业氛围、招商能力等要求较高。中间型：2％—5％主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化.服务本社区同时辐射周边的辐射型社区商业本案商业定位它的服务

2、人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内X辐射型：商业体量大，对外来客流要求高，对后期交通、人流、商业氛围、招商能力等要求较高。中间型：主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化.X8%39.22.7万方第一篇章ChapterOne纯商业定位商业定位整体规划商业业态落位商业形态及布局百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业

3、的基础业态。业态组合规划原则：社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。社区商业业态组合业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%

4、休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%来自外部资料:选取23个小区业态配比总结表社区商业业态组合社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。社区商业业态组合社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。具体配比根据项目状况进行调整商业配套设施---强度需求总体综合超市20

5、00银行50诊所（带药房）200商务餐饮24小时便店70书店100洗衣店100美容美发店200护肤SPA300社区商业业态配比商业配套设施---强度需求总体修理店彩扩冲洗店茶馆1000花店宠物医院300中式快餐500西式餐厅500咖啡厅200纯商业定位商业定位整体规划商业业态落位商业形态及布局第一篇章ChapterOne商业定位>>形态定位形态建议：建议做2到3层商业，前排是独栋商业，设置一条商业内街，客流沿独栋商业导入内街，建议用廊桥串联，形成联动的商业平台内街顶宜采用玻璃屋顶，白天自然采光增加内街光亮，夜间可设置光幕吸

6、引人气，提升项目品质2到3层商业,前排独栋，后排设置内街穹顶光幕从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：在商业布局时，考虑交通便利性可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。商业定位>>布局定位商业的布局形式是前

7、期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系社区辐射型风情商业街第二篇章ChapterTwo泛商业定位市场可行性操作可行性泛商业落位5.7万方2.7万方0.7万方2.3万方如何解决商业公寓酒店商业性质别墅泛商业体量常规打造手法公寓供求量价均增速迅猛，市场空间与竞争并存商业定位>>公寓市场商业定位>>商业别墅市场X居住用途的商业别墅商业别墅办公企业会所后续转手费用高，保值升值能力一般客户接受抗性大商业定位>>商业别墅市场商业别墅办公X花园式办公排布市场独栋办公较少，现有项目都具有一定规模，有一定企业聚集效应商业

8、办公别墅风险过大，周边配套不足以支撑，规划少量该类产品又不足以形成聚集效应商业定位>>商业别墅市场企业会馆X政府关系主导型会议功能主导型交际功能主导型短期接待主导型度假居住主导型商务会所开发模式政府内部、企业与政府之间非公开非正式的交流较长期封闭会议、企业或政府内外部正式交流活动小型商务会谈、圈内人士交