地块整体营销策划.ppt

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1、推案策略原则根据区域内竞品销售推案节点、销售产品配比、以及本案20#地块工程节点、产品构成等因素，现制定以下推案策略。1、推案迅速引爆市场，制造市场高度，引起市场关注2、制造热销，延续低供应量，保持市场饥饿感3、利用三房、四房不同产品、不同楼栋组合，实现互相挤压、促进的目的，实现目标产品去化4、根据2012年竞品8-10月的推案计划，制定有针对性、差异化的推案计划竞品推案节点及在售产品线（2012年）8月9月10月11月12月2012年嘉誉湾保辉香景园华润新江湾九里江湾翰林续销202㎡、220㎡的四房、截止至2012年8月7日，可售四房117套续销120㎡

2、二房、140-160㎡的三房，截止至2012年8月7日，可售二房33套，可售三房84套9月初180㎡四房开盘推案，预计推案68套9月份开盘，主推高端大平层房源，户型面积在157-215平米，总套数约200套8月加推新房源，主推250㎡五房续销166㎡三房、256㎡的四房，截止至2012年8月7日，可售三房27套，可售四房30套区域内竞品推案时间节点集中在2012年8-9月，根据在销以及预期推案的产品线来分析，下半年四房供应量较大，三房竞争相对较小推案计划（一）项目一期房源统计产权性质楼栋号套数户型套数合计住宅1#36二房8（4套复式）144三房284#18

3、三房9（1套复式）四房9（1套复式）5#18四房18（2套复式）6#36三房18（2套复式）四房18（2套复式）7#36三房27（3套复式）四房9（1套复式）商办8#65651#4#7#6#5#8#预售产品分析8#办公产品1#、4#、5#、6#、7#住宅产品1、因每栋楼的产品配比现无数据，此次分析仅针对楼栋位置，产品属性展开；2、8#办公产品因存在区域市场需求不确定、需独立推广等问题，8#不建议今年推案；3、5栋住宅产品，从位置上来看，5#、6#、7#作为项目临水首排产品，位置优势在所有楼栋中优势最为明显，同时6楼不临街，无噪音困扰，是所有预售楼栋最佳位置

4、，5#虽临淞沪路，但对面有湿地公园，故其位置是其次的，7#排第三位，4#楼的朝向可远观湿地公园，故排在第四位，1#位置相对来说是最差的。住宅产品楼栋位置优劣势排序：6#>5#>7#>4#>1#推案顺序及楼栋选择（一）第一次推案，4#18套，6#二单元18套第二次推案，7#二单元18套第三次推案，1#一单元18套,5#18套,6#一单元18套第四次推案，7#一单元18套,1#二单元18套第五次推案，8#65套推案批次户型套数占开盘比例1三房18（复式2套）50.00%四房18（复式2套）50.00%合计36100.00%2三房18（复式2套）100.00%合

5、计18100.00%3二房4（复式2套）7.41%三房23（复式1套）42.59%四房27（复式3套）50.00%合计54100.00%4二房4（复式2套）11.11%三房23（复式3套）63.89%四房9（复式1套）25.00%合计36100.00%5办公65100.00%合计65100.00%推案户型数据统计推案顺序及楼栋选择说明同策的观点：1、绝对价格不占优势，优势产品入市抢占市场关注；2、优势与中等产品形成价格挤压，促进4#去化；3、9月-10月，竞品多以四房为主力去化产品，本案以三房高度去化，四房分流竞品客户为首次推案去化目标。首次推案推售时间2

6、012年10月28日推售楼栋4#、6#二单元推售套数36阶段策略核心项目立势期总销金额：约2.50亿元（拟定均价36500元/M2）推案顺序及楼栋选择说明同策的观点：1、首次开盘后，剩余三房封盘，四房续销，营造三房热销氛围；2、18套全三房，推出差异化的市场主流销售产品，控制推量，继续保持市场饥饿感。二次推案推售时间2012年12月09日推售楼栋7#二单元推售套数18阶段策略核心项目提升期总销金额：约1.15亿元（拟定均价37595元/M2）推案顺序及楼栋选择说明同策的观点：1、抢时间，错开5月推案高峰期；2、设置6#的三房、四房为价格杠杆，挤压去化1#的

7、三房以及5#的四房去化。三次推案推售时间2013年04月21日推售楼栋1#一单元、5#、6#一单元推售套数54阶段策略核心项目稳固期总销金额：约3.93亿元（拟定均价38723元/M2）推案顺序及楼栋选择说明同策的观点：1、利用末期效应，制造客户冲动，促进最后住宅批次的销售情况；2、利用7#与1#的位置差异，挤压1#高度去化。四次推案推售时间2013年10月28日推售楼栋7#一单元、1#二单元推售套数36阶段策略核心项目末班效应期总销金额：约2.54亿元（拟定均价39885元/M2）推案顺序及楼栋选择说明同策的观点：1、最后批次推广销售，不影响前期住宅去化

8、；2、办公分楼层分批推案，制定差异化优惠措施，实施多买多优惠的优惠