烟台奇泉地块营销策划报告.ppt

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1、项目招标书内容要求概要分析烟台往年市场，分析及预测住宅的发展指标及方向研究分析项目所在区域住宅市场的状况简要分析项目所属区域特征以及地块有事劣势，机会及威胁调查分析住宅需要市场就拟发展项目进行市场定位建议市调提纲对于该项目的其他说明及建议项目应标书主要内容组成部分报告主体：项目发展战略及整体定位报告附件1：项目营销策划合作方式附件2：市场调研提纲附件3：公司介绍及项目服务团队附件4：项目规划与广告标识部分主体报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位客户目标及限制条件项目整体利润最大化；兼顾社会效应、政府形象；启动区快

2、速回笼资金；执行9070户型面积配比；客户目标限制条件旧改项目，村企合作，成本有数;首次进入房地产行业开发领域；企业背景可建设用地面积约316亩，其中含约6万平米还迁房，1:1.5户位比，建安成本增加不少；非既定刚性要求，项目将从集中解决项目自身与市场之间的关键问题入手，达成解决客户问题的根本目的客户目标中“利润、快速消化”，属常规性要求，非完全既定的刚性要求；客户目标中“兼顾政府形象”，缘于开发企业运营的政府形象关系要求，项目把握一定的尺度即可，非完全既定的刚性要求；项目自身条件与市场之间的问题，是项目唯一的核心问题，项目将完全从解决市场问题的角

3、度入手；客户目标解释客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位主体报告逻辑结构项目位于福山区边缘福山区是烟台市区中唯一不临海区域项目地处福山区西边缘，交通生活设施有待进一步完善。项目位置项目区位地处福山边缘周边较为通达但公交线路极少项目临汇福街、奇泉路，直达永达街和港城西大街，通达度较高；从道路与城市功能区域的连结分析，永达街和福海路是项目连结主城区最主要的道路；从永达街转入奇泉路，需经过项目北侧工业园，工业园形象影响整体区位形象；项目周边仅有一条公交线路通过；项目交通周边区域成熟度较低生活配套不完善项目处福山西边缘，除东侧

4、为旧村落以外，南西北侧均不为人居生活区；北侧为工业区和南侧为天然气站均与项目地块相邻，给项目带来不利影响生活配套东侧为待改造中旧村落西侧是较好山体远景北侧是轻工业园南侧山体植被临近项目有天然气站在客户访谈中发现，除片区客户外，对区域较陌生，对区域的认识是“工业区、污染、西边”；北侧工业园有一定异味气体发散；项目西侧有天然泉水供应，极被本区域客户认可项目四至规模较大、中等密度山地特征明显项目后期在规划上有较大的发挥空间占地316亩，总建筑面积在36万平米左右容积率1.7左右；地块有一定的高差，山地特征明显，规划发挥的空间较大项目本体项目界

5、定位于烟台价值洼地的较大规模开发项目机会与威胁未来一两年内，随着周边大多村落合作与开发建设中，福山市场上共赢与竞争格局将得到充分展现；中国开发龙头企业-万科即将入住福山，势必将福山房地产整体价格水平、开发程度、赢利能力带到新的高度。在开发区土地日趋紧张下，国内生产大企纷纷转驻福山区，啤酒业钢铁业等给福山人带来大量就业机会，居住需要也随之日益剧增。项目条件/事实项目属性界定片区发展缓慢待发展区域距离主城区较远，距次中心区域6公里左右城市的边缘交通通达程度较高，但进入形象较差交通条件一般周边配套少，人口较少配套少，区域较陌生项目四周环境一般无明显自然资

6、源优势占地316亩，总建面36万多平米，容积率1.7左右规模较大、中等密度项目西侧山泉供应山泉资源项目属性：位于城市边缘陌生区域的大规模开发优势与劣势SWOT分析主体报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位市场分析市场市场机会选择宏观市场情况区域市场情况中观市场情况宏观市场因素影响·走过冰与火的2009，2010更是水生火热·上半年打压政策连续出台，下半年“观望”与“下滑”将成为主题曲·淡市营销即将唱响·注重对于客户资源的争夺和维护1、自今年3月份两会后，以打压炒房和规范房地产开发为主题政策连续出台，比08年政策更为严厉

7、，一时间让业内大多数人“谈政色变”。2、多次置业者无疑是大多楼市交易的主力军，政策不但打压了投资客，同时也影响了不少改善居住环境的置业人群。3、地产新政不但让消费者观望，同时让开发商“裹足不前”。09年的火爆楼市让中国开发商是“腰缠万贯”，“弹冠相庆”，“不差钱”，开发商与消费者之间博弈已悄然拉响。4、一二线大城市如北京、深圳等地，5-6月份成交量大幅下跌已成事实，近期出现9折送实物等轻效优惠措施。三四线城市下半年市场调整在所难免。中观市场因素影响·喜人的成绩（消化率）背后是透支客户的鉴赏力（品质好的项目极少）·10年上半年的新推量较少，新政也不同

8、程度的影响大多项目上市速度，预计下半年会有几个代表板块的释放，高品质项目叫好又叫座，更为注重对不同层级及来源客户的争夺区域