走出物業管理困境對策研究

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1、走出物業管理困境對策研究物業管理是房地產業在消費領域的延續，它關系到千傢萬戶的安居樂業和社會的穩定。優秀的物業管理不僅能創造良好的生活、居住環境，同時還使物業的設備及功能等始終保持著與社會發展的同步性，便於延長房屋的使用壽命隨著城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的逐步深入，物業管理日益被大傢所關註。目前一些物業管理糾紛事件接連發生，各種媒體均有曝光，有的甚至演變為暴力事件。據調查，物業糾紛是商品房投訴中的熱點，而眾多糾紛的導火線則是物業收費問題。盡管新《物業管理條例》規定“不交物業費承擔法律責任”，實際

2、上，正常的物業管理收費應該象業主買東西付錢一樣,而不應該通過司法途徑解決。我認為，從以下幾個方面著手，物業管理費收繳難的困境會得到緩解加強建管銜接業主拒絕繳納物業管理費的理由五花八門，比如"我傢的房屋質量存在問題”，“我當年住5間房，拆遷時給瞭3間”等，其中好多問題都是開發商遺留下來的，應由開發商承擔的責任。目前好多物業管理公司都是開發商指定或者開發商自己組建，雙方在交接時，物業公司沒站在業主的立場上，擔負起自己的責任。導致業主把開發商的錯誤轉嫁給瞭物業公司。對業主來說，他分不清是誰的責任，隻要我不滿意，

3、我就不交費。因此說加強建設與管理的交接，就可以把業主、物業公司、開發商相應的責、權、利劃分清晰。政府部門也應加大監督檢查力度，加強對房地產項目從設計規劃到施工建設和竣工驗收全過程的監控，確保房屋質量符合設計要求。物業公司要早期介入房地產開發過程，參與物業的規劃、設計和建設，站在業主的立場上，從物業管理的角度提出意見和建議，避免開發商的錯誤延續到物業管理階段提高物業管理水平物業管理在我國歷史較短，是個新興的行業，因此我們許多物業管理公司水平很低。低水平的物業管理企業，員工整體文化層次不高，實踐工作中經常出現

4、處理問題不當的做法，業主就會拒交管理費，越不交費，各項設施維護越不到位，服務越差。由此形成惡性循環，矛盾也隨之激化。提高物業管理水平勢在必行。要想提髙物管水平，必須從物業管理人員的素質著手，因為物管人員的素質決定物業管理水平。物業管理企業應註重員工職業素質的培養，給每一個員工提供崗前培訓及在崗培訓的機會，通過各種形式提高員工整體素質。事實也證明，物業管理水平高的小區，物業繳費率就高，而在物業管理水平低的小區，無論收費多少，物業繳費率都很低增加收費透明度由於現在物業管理不夠規范，有些物管公司經常私自把物管費

5、挪做他用，也有些物管公司收繳物業管理費往往沒有具體項目明細規定，隻有總額，而且物業管理費的使用也根本不向業主說明，業主隻是交錢，而自己的錢花在什麼地方也不知道。如果業主以這種理由拒不交費也是可以理解的。增加物業管理費使用的透明度，可以提高業主交費的積極性。北京萬科物業就是一個極好的例子，他們一直堅持實行“管理報告”制度，不僅每季度向業主公佈管理費的收支情況，還將各類設施的運行情況、房屋設備的保養情況、保潔綠化的管理狀況、安全管理狀況等，一一詳細地向業主說明。這無疑是萬科物業收費率高的一個原因業主的正確認識

6、在計劃經濟體制下，住房管理服務是以無償的福利方式向居民提供的，現在隨著住房商品化的發展，房屋的維護保養成為業主自己的事情，原先由國傢或單位支付的職工福利支出將由自己支付，但人們還不習慣於把物業管理當作一種服務性消費來支出。所以說，從業主思想觀念上，享受物業管理服務需要付費的觀念還沒有形成我們知道，買房隻是一次短暫的購買行為，而居住卻是幾十年的事，大多數買房人都希望它能升值，但如果沒有好的物業管理，你的房子就會及早貶值。所以業主應增強物業管理的意識，認識到物業管理的重要性，心甘情願地接受物業服務，而享受服務

7、就要付費，這是天經地義的事。任何事物都有一個適應的過程,通過二十多年的努力，我們的老百姓對物業管理也逐步地有瞭一定的認識。當然對住在經濟適用房的一些貧困傢庭，政府也應采取發放補貼的方式幫助他們交納物業管理費。提高業主對物業管理的正確認識，就從根本上解決瞭業主的思想問題，使業主形成交物業費，就象買東西付錢一樣的觀念加強溝通，增進感情物業公司與業主在物業管理過程中，由於缺乏溝通，一直都是矛盾的雙方。因此雙方應加強溝通，北京萬科物業做的就比較好。萬科物業有一月刊《北京萬科通訊》，每一期的雜志都有萬科物業公司與業

8、主之間的溝通狀況，而且業主對小區物業的意見也都在上面。權威人士認為，萬科物業繳費率髙，這也是關鍵原因之一。要想加強溝通，物業管理企業就應該對自己的工作有一個明確的認識。物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現對人的服務。缺少服務意識的管理，業主是不買帳的。物業管理的對象不僅是客觀存在的房產，還有業主，業主是活生生的個體，他有思想，有感情，如果你的管理是“硬梆梆”的，沒有人情味，業主就會想：我為什麼花錢買罪受呢？所