第六章：风险与不确定性分析

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1、第六章风险与不确定性分析房地产投资是一个动态过程，它具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个投资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。主要内容：房地产项目不确定性因素分析盈亏平衡分析敏感性分析风险分析学习目的和要求：掌握房地产盈亏平衡分析的原理和基本计算方法熟悉房地产开发项目的主要不确定性因素；熟悉敏感性分析的概念、步骤和

2、“三项预测值法”了解风险分析的涵义、过程和方法；了解概率分析的步骤及期望值法的计算；了解蒙特卡洛风险评估法第一节房地产项目不确定性因素的分析一、房地产开发项目的主要不确定性因素（p162）(1)土地费用：由土地出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成。*有关统计分析表明：在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的50%~60%；在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%。(2)建安工程费用(3)租售价格：租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流，是房地产开发项目的一个主要的不确定性因素

3、。一、房地产开发项目的主要不确定性因素(4)开发期与租售期*开发期由准备期和建造期两个阶段组成。(5)容积率及有关设计参数：*容积率的大小决定项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。(6)资本化率(R)：*选择房地产开发项目资本化率的常用方法：选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。公式：Pi:第i个参照项目的年净租金收入Vi:第i个参照项目的市场价值或售价R:资本化率(7)贷款利率*由于房地产开发商在开发建设一个

4、项目时，资本金往往只占到投资总额的20%~30%，其余部分都要通过金融机构借款或预售楼房的方式筹集。所以资金的使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。(1)购买价格：房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化会影响房地产置业投资经营的绩效。(2)权益投资比率：指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比率。*权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。二、房地产置业投资项目的主要不确定因素(3)空置率：是准备

5、出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。*对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率提高会导致有效毛租金收入减少。(4)运营成本：为保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。第二节　盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理（p167）1、盈亏平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利和亏损之间一般至少有一个转折点，称之为盈亏平衡点(BreakEvenPoin

6、t,BEP)。在这点上，销售收入和总成本费用相等。2、基本方法：建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析找出平衡点。3、盈亏平衡分析的分类：*当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，属于线性盈亏平衡分析*当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本时，属于非线性盈亏平衡分析4、线性盈亏平衡分析的基本公式：其中:B:销售收入C:总成本Ct:固定成本Cv:变动成本Q:产销量*当实现盈亏平衡时，有B=C。*当产销量超过平衡点数量Q*时，

7、项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。BEP0P*,C*QrCfQ*QC=Cf+CvQB=PQ亏损盈利P,C年销售收入方程：B=P×Q年总成本费用方程：C=Cf+Cv×Q例1：某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。解：单位产品变动成本Cv=(7800-3000)/3=1600(元/件)盈亏平衡产量：Q*=3000/(3000-1600)=2.14(万件)盈亏平衡价格:P*=1600+3000

8、/3=2600(元/件)盈亏平衡单位产品变动成本：Cv*=3000-3000/3=2000(元/件)二、房地产项目的盈亏平衡分析临界点：分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目大多允许的最低经济效益指标的极限值。以风险因素的临界组合显示房地产项目的风险程度。保本点：分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值。二、房地产项目的盈亏平衡分析1、最低租售价格分析：最低售价(租金):是指开发项目的房屋售价(房屋租金)下降到预定可接受最