【精品】浅谈南京房价

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1、浅谈南京房价房价让我们拥有大心脏新浪北京网友“汹游时光的鱼”表示：“现在一套价值300万元的住房，如果用贷款，实际成本恐怕400万元都打不住。房子的使用权最多只有70年,真没法想象买这样的房子自住，以后日子还怎么过，还怎么生孩子？”看着诸多媒体对房价的讨伐，一些网友则用调侃的口吻，大谈房价飞涨带来的种种好处。“这年头什么都涨价！最开始人们还比较恐慌，大桶大桶地囤积花生油，大捆大捆地买大葱，有时候恨不得自建一个油库。可是现在你会发现，这种情况越来越少了，这都要感谢伟大的房价。”搜房网网友“杜拉拉昕昕”在帖子中写道，高房价锻炼了所有人的心脏，使大家变得无比坚忍强大。“见识过飞涨的房价，还

2、有什么能够真正触痛我们的大心脏呢？”网友调侃：炒房不过关，不给学位证刚刚过去的儿童节，不少父母都给自家宝贝准备了丰厚礼物，一位网友则给儿子的礼物只是一句话：炒房,要从娃娃抓起。网友“xy521xy”在天涯财经社区发了一则名为“炒房，要从娃娃抓起写在2010的六一”的帖子，语重心长地表示，自己和丈夫没本事、更没胆量买下几套房子做投资，因为有现在的住房，才避免了住到马路桥洞下的悲剧。以上都是网友对于高房价发表的感慨，虽然带有很大的调侃成份但也表达他们对于高房价的无奈和沮丧。亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源

3、。它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必需品还是奢侈品。我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的：1.自主性需求的高涨(1)住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后,我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决

4、居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。(2)高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%,由此带动主动改善型需求年均增长6-9%,这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。⑶城市化进程的加速带来了许多自动性需求。加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%,可以说已经进入城市化的加速时期。其中，最近四五年来沿海城市的城市化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极

5、为可观。(4)城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。据估计，近两年长江三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因素在需求因素中也占有不小的比例。由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长（一般超过一年），造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此，自主性需求扩大是拉动

6、房价上涨的首要原因。2.成本刚性上升由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨。住宅市场价格过高的不合理性的主要原因一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而

7、释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一些研究机构调査，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。1.房地产泡沫的概念房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求（对于住房而言，就是居住需求）引起的，而是由于