【精品】浅谈房价

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1、浅房价上涨因素前言：对于谈论房价的各种声音，多是充斥着非理性的因素，或片面强调某个因索的影响，或是别有用心。本文将从多个真正影响房价及其走势的方面进行阐述，经分析后得出可靠的论断。下面从以下八个因素进行分析一、人口因素二、存款因索三、购买力因素四、政治因索五、热钱因索六、土地因素七、价值规律的作用八、信心因素一、人口因素（驳“人口增加”论）房子是需要有人来承载的，如果人口少于房子所能提供的居住人数，则会形成房产闲置；若房子的使用价值不能被行使，则其真实价值将趋于归零。任何理智的人都不会去购买没有价值的东西，在这种情况下房子的

2、价格当然就无从谈起，冋归其本來的面目。有关部门已经按照最大化的程度计算后得出：中国的人口峰值最人为14亿，在2020年前实现，此后人口数量逐年加速大量递减，每年人口净减少一千多万！这相当于每年减少一个北京或上海这样的城市的人口（以冃前客观调查的1.2-1.3的生育率计算）。儿十年后，我国将仅有儿亿人口！实际上，这仅是按照静态的计算方式得出的数字，若考虑到动态的因素（如人中城市青年普遍婚期后延，独身、“丁克”家庭大屋出现等），未来的人口减少量会显得更加严重。难怪国家开始鼓励适龄青年多生孩子，有关部门己经意识到了问题的严重性。可

3、是，高企的房价，惊人的育儿成本，严峻的就业形势，激烈的社会竞争，羸弱的社会保障，给现实的男男女女们又设置了道道门槛，不要说生育二胎了，就连能否结得起婚、供得起房都己经是大问题了。H前的生育政策导致的情况将是：孩子们将平均每人继承2套以上的房产，而且会在不远的将来实现。“东西多了不值钱”，估计不会有人对此有异议吧？有一本书，名叫《大国空巢》，您若阅后会对中国的人口问题有更深刻的理解。有报告称：北京在15年后总人口（包括流动人口）将稳定在1600万人左右；另有统计称:北京目前有登记的住房有550万套（这还不算近20%总量的小产权

4、房）,近些年来北京每年竣工和销售的住宅平均在1500万平方米左右，而且这种建设还要长期做下去；按照这样的建设速度，儿年以后，北京的房屋将人量过剩。燕郊、涿州等河北近邻地区也加入了北京房市的争夺，仅燕郊的一个名为“上上城”的楼盘，规模就达400万平方米；400万平米是个什么概念？就是4万套房子住12万人口！而这等百万平米以上的大盘在周边地区比比皆是。人口不再增长，而房屋却在持续大量增加，房价会是什么趋势，相信您自己可以判断了吧？上述情况还可以从下面一个角度得到印证：教育部有关小学生人数的统计数据。我们知道，现在屮国小学生的入学

5、率是比较高的，一般达到98%以上。我们知道，中国儿童一般是6岁或7岁上小学一年级的。从上面的数据可以看出，近十年来小学招生人数连年下降，既然小学生入学率并没有大幅度降低，那么就可以推断，2004年小学招生人数减少，意味着1998年或1997年的出生人数比上一年减少；2003年小学招生人数减少，意味着1997年或1996年的出生人数比上一年减少，依此类推。一般来说，农村的小学招生人数下降是可以理解的，因为随着城市化的发展,越来越多的农民在城镇成家立业，他们的子女也可能在城里上学。但令人震惊的是，现在许多城市的小学生人数也在下降

6、了！例如，在2005年，北京市小学在校生规模只有2000年的75%左右。近些年来，北京在不断地撤并小学。小学教师严重过剩。近十年来，不但小学招生人数连年下降，而且各种统计数据均表明全国人口的总和生育率连年下降。例如，1995年国家统计局1%人口调杳显示总和生育率仅为1.46；1997年全国人口与生殖健康抽样调查为1.35o有人说流动人口是购买房产的非常重要的生力军，这话在过去没错，但要说将来仍然这样就有失偏颇。流动人口的主体可以分为两人类，一类是民工，一类是有一定知识和技能的人。大家都知道民工在大城市里买房的可能性很小，而且

7、现在农村里能出来的人已基木上都出来了，留在农村里的基本上都属于“老幼、病、残、弱”;考虑到农村的生育率和老龄化等问题，可以说在长期内我国的农村流出人口的总量不仅不会增加，反而会越来越少。近年来各地发生的“民工荒”已经说明了这个问题。随着我国的小城镇建设投入越来越多，城市功能日益完善，越来越多的民工将最终生活在小城镇里，而不是涌向人中城市。另一类有一定知识和技能的人才（年轻人为主体），他们最有可能成为大屮城市人口增长的主力，但是其规模却无法与以往的历史相比了。高高在上的房价,本身就是阻碍人才流动的障碍，它大大提高了留在大城市里

8、的生存成本和门槛。现在的年轻人越来越娇气，“啃老族”大量出现，他们更愿意依赖于父母，不愿去面对大屮城市里激烈的竞争。同时，中国的中小城市也在不断增强吸引力，越來越多的人才愿意留在中小城市里。所以，对于一线大中城市來说，人口的数量不足以长期支撑大量房产的开发的持续性增长，房价必然在短期内掉头