绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告

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1、绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告谨呈：绵阳金钟房地产发展有限公司2010.3关于项目解析地块规模适中、规则、西面南面临路技术指标项目地块较为规整，利于规划，项目地块面积43亩，属于中等规模楼盘，另外受经开区区位及周边开发成熟度限制，项目要做成高端项目需要产品的精致化。项目四周原有建筑品质一般/地块内部尚未拆迁完毕、有高压线穿过影响较大地块分析1、项目临富临.晶蓝湖，对项目的形象及价值有较大提升作用，可以借势及共享配套；2、地块较为规则、方正，南面西面临路，有一定的商业价值。3、除临晶蓝湖方面外，地块周边的环境较差；4、地块内部空间较大，可以做出一定的中庭

2、景观空间。具备同时辐射多个区域的位置战略位置位于绵阳市经开区，经开区目前为绵阳房地产开发量和成交量最小板块；处于中心城区与经开区进出主要干道；离绵阳南山中学较近，离涪城区市中心约10分钟车程目前片区内尚不属于高品质楼盘聚集地和开发热点区域，位置稍偏项目周边配套配套1、项目周边配套相对较差，无集中式的购物场所，商业环境较差2、中经路为经开区进出干道，离城市中心区较远，交通、配套较差；3、晶蓝湖建成后片区形象和配套有一定改善，项目可以有效的借助晶蓝湖的成熟优势。绵阳城市快速向中心城区外扩张，所在区域将逐步成熟区域展望随着城市的快速发展，经开区板块居住氛围、开发条

3、件、市政配套都将快速完善晶蓝湖项目的开发将带来整个区域开发和居住价值的快速上升；在未来项目的开发周期内（2年左右），片区将不会成为品质居住区，仍会以普通居家型或投资型经济住宅开发为主。经开区教育产业发达，南山中学名气及影响力较大，周边项目具备较大的投资价值项目小结位于绵阳经开区，临晶蓝湖，周边目前竞争项目较少，未来有一定发展潜力；项目容积率较高，周边四界条件并不突出；教育产业发达，居住氛围、交通及市政配套尚需完善；项目发展方向应为精确定位、高度重视产品，以最大化提升附加值才是本项目最终能做出彩的道路。地块和区域本身条件并不优越，需要从产品上做出文章关于市场理

4、解绵阳作为中国唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都90公里。幅员面积20249平方公里。总人530万。辖两区六县一市，代管省政府科学城办事处。市区建成区面积80平方公里，城区人口70万。关于绵阳战略位置新一轮城市总体规划将被绵阳定位为“中国科技城、四川副中心城市、中国旅游和宜居名城”，2020年城市人口规模为118万人，用地规模116平方公里关于绵阳战略位置产业产值（亿元）涨幅第一产业144.65%第二产业301.822.10%第三产业227.110.30%绵阳市三大产业中，以第二产业为绝对主导地位；第三产业也在快速增长的过程中，表明

5、绵阳市正处于向经济繁荣阶段高速发展中。战略位置关于绵阳关于绵阳战略位置关于绵阳绵阳市由于三江汇流的地理特点及政府对城市的规划，房地产市场发展呈现比较明显的板块区分和板块特点，因此，我们根据各区域位置和特点将绵阳房地产市场划大致划分为七个板块，如下表所列：板块细分涪城板块小岛板块高水板块科创板块高新板块经开区板块游仙板块代表楼盘三江首汇、滨江世纪花园、城南名著小岛花园城长虹世纪城半山蓝湾、卢卡美邦、奥林春天、长兴太阳城布鲁斯国际新城晶蓝湖原山、晶蓝尚城、汇川汉城板块分析绵阳房地产板块分布图游仙板块涪城板块科创板块高新板块经开区板块高水板块小岛板块区域属性1、城

6、市新发展区，市场补缺者；2、为工业区，自然环境较差，尚待完善中；3、晶蓝湖及周边其他项目的开发带动区域开发价值快速提升区。4、南山中学在区域内，将带来较大的投资价值及居住价值，升值潜力较大5、区域内目前的竞争项目较少，刚性需求较大，为项目的销售带来较大的机会。经开区板块分析产品特征1、多为普通电梯、多层公寓，产品较为平淡；2、户型设计上以中小型套二、套三为主，面积集中在70—130平方米区间；3、部分项目有创新性的灰空间设计，如原山、香榭里大道、观岭8号等项目4、普遍来说，绵阳市场的产品创新度及精致度不够，有特色的产品较少赠送灰空间户型市场分析立面规划价格特

7、征1、市场价格快速上涨，成熟区域房价较高，为尚未成为热点的开发区域带来客户基础及开发机会；2、价格差幅较大（200元/平方米），临主城区和部分临江项目价格达到6000，价格较高，经开区为后续开发片区，价格上优势明显，周边刚需较强；3、项目目前周边竞争楼盘较少，有特色的楼盘产品也较少，为本项目开发带来机会；4、项目周边与涪城区中心区价格偏差在1000元/平方米以上，性价比明显价格分析客户特征1、以区域中低等收入者购房为主；2、以首次置业为主3、客户主要来自三部分A、区域购房者（50%以上比例）；B、外地郊县购房者，如三台、射洪、遂宁等（15%左右）C、其他区域

8、客户：约占15%。D、南山中学教育产业带来的附加客户