2012年湖北黄石宏达地产项目整体定位与物业发展建议报告

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1、黄石宏达湖滨西路项目整体定位及物业发展建议谨呈：黄石宏达置业有限公司2项目研究的工作阶段划分项目市调及成果汇报：项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈思路沟通：市场调研信息与启示项目整体定位与发展思路沟通整体定位及物业发展建议中期稿：项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位开发策略物业发展建议整体定位及物业发展建议终稿：根据客户意见对中期报告进行修改调整终稿汇报整体定位及物业发展建议阶段（中期汇报）11.13-11.26整体定位及物业发展建议阶

2、段（终期汇报）11.27-12.02项目市调及成果汇报、思路沟通阶段10.22-11.12后期规划跟进12.03-后期规划跟进：规划设计任务书与设计院进行对接提供规划设计方案和户型图修改意见3项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作:以消费者为核心的市场调研主要专家访谈市调报告与专题研究定位报告撰写数据收集：项目周边及地块勘察黄石市宏观经济情况区域的产业及人口结构黄石市、花湖区域总体规划黄石、花湖区域房地产市场概况市场资料收集与分析：目标消费者深度访谈居民居住状况黄石市整体及区域各在售楼盘情况目前区域商业现状及未来发展趋势深度

3、访谈114位通过电话深度访谈关系客户235位调查在售楼盘19个政府官员2位具体分属机构：规划局国土资源局专业人士35位：地产专业人士27位公司内部专业人士8位市调报告：客户分析黄石房地产市场发展状况及竞争分析黄石商业市场、专业市场发展现状及未来发展趋势分析黄石酒店、办公、公寓等发展现状及未来开发状况预判项目地块分析报告开发思路沟通定位及物业发展建议报告：项目核心问题界定项目占位项目市场机会项目发展战略和整体定位项目整体规划思路物业发展建议开发分期与启动区建议经济测算4前期工作已达成共识：共识01：项目开发物业类型选择共识02：商业开

4、发比例问题共识03：现金流问题住宅+配套商业+专业市场商业面积尽可能做满23%2013年下半年期望回款6000万元5物业发展建议开发分期与启动区项目市场机会挖掘项目整体规划思路发展战略和整体定位经济测算项目核心问题的界定报告框架项目占位6项目核心问题的界定1发展战略和整体定位项目市场机会挖掘项目整体规划思路项目核心问题的界定开发分期与启动区物业发展建议经济测算项目占位7三线城市主城区边缘，专业市场集聚区、非资源型、大规模、高容积率、高商业配比的综合体项目有利因素：产业+城市化结合区域，未来发展趋势明显；区域专业市场数量多，商业氛围逐

5、步形成；区域未来土地供应逐步减少，竞争压力小；项目规模大，大盘效应明显。限制因素：项目区域多为专业市场，生活配套匮乏；地价高、容积率高，商业面积占比高；非城市主干道，昭示性弱，且内部为水塘，后期工程量大；北部临高速，噪音影响明显。可利用点强调土地稀缺性，打规划牌；商业开发、区域专业市场成熟，打配套牌；首席综合体大盘，打项目规模牌；……本体属性：区域属性：专业市场集聚区三线城市黄石，主城区北部边缘，专业市场集聚区非资源型周边环境以物流、商贸产业为主，无可利用景观资源大规模总建面约26万㎡高容积率3.5高商业配比商业占比23%复合地产项

6、目有别于传统住宅开发，将包含多种房地产产品前期沟通回顾属性界定8开发商目标：利润正常化>风险最小化>项目标杆化开发商关注：地块价值如何最大化？23%的商业如何打造，商业价值如何实现？住宅产品如何打造？项目如何分期，实现滚动开发？项目前期如何实现6000万资金回笼？项目限制条件：土地成本2亿元容积率3.5商业占比23%目标解读开发商目标塑造项目标杆打造城市标杆重塑价值标准，打造区域标杆最小化项目风险打造城市标杆控制项目风险，实现安全开发打造城市标杆获得正常利润产品旺销，滚动开发，正常收益>>开发商语录：“这个项目住宅产品只能做中高端，

7、但园林一定要高端，项目赚钱的关键还是在商业……”“项目的商业价值是需要重要挖掘的，商铺的价值怎么也要比住宅卖得贵。”9黄石主城区北部边缘，客户心理距离远；专业市场聚集区，生活配套匮乏，存在置业抗性挑战S1传统市中心区：7公里30分钟车程宜黄高速迎宾大道长江公路大桥迎宾大道客户访谈花湖这边属于郊区了，现在主要是家居建材批发的地方，本地人只有搞装修的时候才会过来，再过去就是鄂州了，是“脏乱差”的位置，虽然这几年开发的住宅多起来了，但是还是比较偏。——的士司机10北侧临宜黄高速，对居住产品产生噪音影响，且阻隔消费人流，贬损商业价值，规划难

8、度大挑战S2湖滨西路北延长线宜黄高速迎宾大道本项目北侧-宜黄高速北侧-宜黄高速北侧-宜黄高速北侧-宜黄高速11项目距迎宾大道350米，商业昭示性差，消费人流导入难度大挑战S3350米12住宅价格天花板限制，盈利空间有限，成本控制关系项