南昌“君临天下”写字楼项目理解与定位分析

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1、“君临天下”项目态势分析与初步构想至道机构2007年2月6日1目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语2目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语3一.明确企业的战略目标，所有行动向这个战略聚焦！目标：项目不仅是实现赢利的工具，更是开发企业树立新物业标杆和实现高品牌收益的战略跳板。战略决策的标准:在满足行业平均资金效率前提下，开发企业可增加少量投入,提高

2、项目的明星资本和素质，以实现品牌和经济双重效益。4.把成本聚焦到产出效益最大的环节产品研发设计（一般小于1%）和营销环节（一般小于3%）的投入是决定性的，在这两个环节上的投入，风险最少，回报最大！研发环节（产品定位、规划设计、材料采购等）品牌销售渠道服务等环节制造、装配环节每单元投入产生的产品附加值宏基电脑创办人施振荣提出的世界产品制造业“微笑曲线”示意图生产环节5三.寻找符合目标消费群需求的产品定位打造一个适销对路的产品是项目开发的核心：寻求一个适合这个物业，推动项目价值最大化的产品定位，最终

3、取决于把哪个消费群作为核心目标群，按照这个消费群的需求去统领产品价值的打造，按照这个消费群对不同需求所关注的强度，去组织产品的核心竞争力！6本项目委托时已确定了部分基本条件，对项目已具备的质素进行详细分析，对优势资源进行挖掘，包装和放大，并延展到各个环节成为核心竞争力表现。对劣势条件无须规避而应在核心竞争力的表现上尽可能引导和转变。四.对项目的基本质素进行分析,聚焦到可挖掘提升的方向7客户口碑是效率最高，成本最低的推广渠道。从开发之初，重视客户口碑的建立和维护，随着企业的开发行为和工程区，样板区

4、的呈现，如果营造正向发展的客户口碑，那么营销将事半功倍。写字楼投资者属富裕人群有较强的社会能力，他们的购买行为对周边人群的影响力和带动力较强，可迅速形成圈层效应，提升品牌价值。在目标消费群关注的所有环节，不增加成本投入的基础上叠加产品的核心能力。结果将获得品牌和经济的最大收益。五.注重口碑传播，扩大圈层效应，设计层层获利阶梯8六.怎么把以上五件事做对？――整合运营战略明确，执行力制胜的关键在于：1.建立一支从产品定位、规划设计、工程管理、销售、推广、客户服务、物业管理等各个环节有强大执行能力

5、和强烈创新意识的团队和协作机构群。2.至道作为全程整合运营服务机构在充分了解企业意图、了解企业能力、熟悉开发、营销各个环节的基础上，要去把握和统筹这些协作机构，去参与重要环节的执行，使所有的开发、营销、服务等动作牢牢聚焦于战略。9目录第一部分决策纲要第二部分写字楼市场态势分析第三部分项目分析第四部分目标消费群定位第五部分项目定位第六部分结语101.写字楼概述写字楼广义上是指满足人们进行商务办公活动的场所，其一般具有交通便利，配套设施完备，注重效率及建筑形象等特征，它是企业品牌最具代表意义

6、的象征。市场对写字楼物业的评判依据一般有以下六个方向:地段,功能,服务,智能化,环境(园林),可持续发展。接下来我们将会对南昌及全国（一线城市及同类城市）的写字楼行业发展趋势作定性调研和分析。112.本地写字楼市场的分析A.回到评判标准12B。发展与现状概述：市场竞争日益激烈，产品品质逐渐升级，但总体仍处较低水平；中心城区写字楼密集，新兴城区商务环境尚未获得认同；无景观配套资源;物业服务大多处于传统服务范围，缺少特色化与个性化服务；部分软硬件设施如停车、智能化系统、配套设施等方面领先市场平均水平

7、的项目获取市场认同；13C.南昌写字楼市场供应标准与市场认可度比值表评估项目满分江信国际大厦恒茂国际中心财富广场金色水岸国贸广场评分评分评分评分评分地段302828252022商务配套201518151013生态1055375智能化151214101011服务1510128610产品品质1058444总分1007080625261出租率90%未入驻65%60%80%租金/M2 ·月）456530－402535-4014A.城市发展中不同区位价值演译不同的产品价值：具有成熟商圈，交通便利的城市核心

8、地段：由于城市发展的需求及外来企业的聚集，顶级高端写字楼市场需求依然强劲；城市新发展格局上，具有产业依托或处在城市副中心地段：低密度低层高绿化率的总部经济越来越受到企业的欢迎；新老城区核心地段交汇处：同时注重商务效率商务形象也提倡新型办公形态的中高档写字楼正在走创新之路；3.全国写字楼产品供应及需求说明的几大特征15B。企业随着自身发展的需求对写字楼物业有不同阶段的衡量标准大中型或品牌成熟企业要求豪华，注重写字楼地段和形象；创业型小企业要求性价比高，注重写字楼的功能和成本；成长型企业追求快速发展