北京甲级写字楼市场定位与可行性分析

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1、第2章房地产估价理论方法2．1房地产价格2．1．1房地产价格的内涵及构成2．1．1．1房地产价格根据政治经济学中阐明的价值构成原理，商品价格是商品价值的货币表现，与消耗的社会必要劳动时间有关。因此，一般情况下，商品的价格等于生产费用或平均社会劳动消耗加平均利润。而在市场经济条件下，商品的价值不仅反映出其所消耗的社会劳动的多少，还反映出商品的使用效用、稀缺程度，以及消费者有效支付(购买)能力等各种因素。和一般商品相似，房地产价格也是房地产商品价值的货币表现。在房地产估价中，房地产价格一般是指市场价格。房地产商品的物质构成是房屋建筑物与土地的有机统一体，所以，房地产价格是房屋建筑物价格和土

2、地价格的统一。这也就决定了房地产价格构成的双重性：一部分来源于开发土地和房屋建筑安装劳动所形成的价值；另一部分则来源于土地所有权价格——从经济意义上说，它是地租的资本化。因此，房地产价格的概念在狭义上是指房地产商品价值和土地使用价格的综合货币表现；在广义上则是指房地产经济价值以及交换价格的货币表现，一般是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而形成的n心。2．1．1。2房地产价格的构成房地产作为一个整体，其价格有两种表现形式，即出售价格和出租价格(也叫租金)。同时房地产价格按房地产存在的实物形态又可以分为建筑物部分价格和土地价格。以下将分别介绍土地价格的构成，房地出售价格和出租价格(租金

3、)构成。(1)土地价格的构成土地是自然物，不是劳动产品，土地没有价值。但是土地因为有使用价值，且存在着土地的垄断，因此在市场经济条件下，土地各项权利能以商品的形式进入流通领域，从而具有市场价格。探讨土地价格构必须针对具体的土地条件进行，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成。因为地价从某种程度上讲是土地预期收益的现值之和，主要取决于土地条件优劣，与具体土地的前期投入成本高低并无必然联系；其次，地租的形成和变化过程也会影响土地价格。因此，对确定条件土地，地价的理论构成虽然存在，但在现实中，却难以在数量上给予准确的比例。在我国，城市土地出让的价格主要由四大部分构成，即地租、土地取得费、城市

4、土地开发费、以及税金和利润。5北京工业大学T程硕L学位论文1．地租城市建筑地段的地租分为绝对地租与级差地租。土地所有者凭借土地所有权的垄断取得的地租为绝对地租，绝对地租是使用最劣等地需要支付的地租。较优土地除支付绝对地租外，还须支付级差地租。作为绝对地租实体的超额利润一旦同土地等级相联系就会形成量上的差别，这便是级差地租。城市土地本身存在着地理位置上的差别，由此而划分为不同等级。在相同面积但等级不同的地块上连续投资，其经济效益不同，这便是土地的级差收益。2．土地取得费土地取得费是为取得土地而支付的费用，目前在我国主要表现为取得土地所支付的拆迁补偿费用和国家征用集体土地所支付的费用。征地

5、拆迁费是对原土地所有者或使用者的经济补偿；安置补偿费是安置被征地或拆迁者的生产和生活的必要费用。征用集体所有土地的补偿费包括土地收益补偿费和土地投资补偿费；征用城市土地进行旧区改造，则需要支付拆除原有建筑物和各种设施的补偿费以及对居住原房屋居民的临时安置住房费，对使用原建筑的单位要安置生产和经营建筑等。在国家统一征地的情况下，这笔费用先由国家垫付，国家统一办妥征地、拆迁、安置后再出让土地使用权。得到该地块土地使用权的单位需向国家一次性偿付这笔费用。3．城市土地开发费城市土地开发主要指平整土地和基础设施的建设过程。具体说城市土地开发费包括前期工程费，如前期规划、可行性研究、勘察设计等工程

6、前期所发生的费用；基础设施建设费，如小区道路、供水、供电、照明、绿化等建设费用：再有就是开发管理费和投资利息。4．税金和利润‘11跚(2)房地出售价格和出租价格(租金)构成1．成本部分：a．土地出让金(地租)。b．土地投资成本，包括：土地征用费(土地收益补偿费、土地投资补偿费、安置补助费)；拆迁安置费(拆迁补偿费、安置费)；土地开发费(三通或七通一平费、市政基础设施工程费、地质勘察费、开发管理费、利息和税金)等。c．房屋建筑成本，包括：房屋建筑安装工程费(人工费、材料费、施工机械使用费、其他费用，如不可预见费等)、建筑施工管理费、规划设计费、利息和税金。d．商品房流通费用。2．利润部分

7、：6第2章房地产估价理论方法a．土地开发利润。b．建筑物的建造利润。c．商品房经营利润Ⅲ汹。2．1．2房地产价格的影响因素房地产价格的高低是由众多影响因素对房地产价格形成综合作用的结果，因此房地产价格的影响因素复杂而众多。目前，在研究房价的影响因素的时候，一般采用两种分类方法。2．1．2．1第一种分类是按影响房地产价格因素的性质将其分为经济因素、房地产自身因素、宏观政治因素和社会因素等n儿朝。(1)经济因素房地产价格影响的经济因素主要有：1．市