2000年北京甲级写字楼市场回顾与展望

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1、2000年北京甲级写字楼市场研究报告北京写字楼市场在历经了93、94年大干快上的发展时期，经历了97、98年低谷时期，2000年随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏，以及北京的CBD、金融街、中关村三大商务区地位的确定，使北京的写字楼市场又迎来了新一轮的上升期。表现为租金大幅上升，市场成交活跃，许多甲级写字楼入住率接近100％。从供应上看，2000年市场可以提供的甲级写字楼已少于前几年，但需求却比前几年有较大的增长。特别是随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏，国外国内公司对写字楼，尤其是位于中央

2、同务区的高档写字楼的需求呈直线上升势头。根据北京写字楼信息网统计，2000年北京甲级写字楼的平均租金报价为28美元每月每建筑平方米，比1999年年底上涨了36％，而象国贸二期等个别甲级写字楼的租金涨幅更是达到了50％以上。从入住率来看，目前甲级写字楼的平均入住率为91％，比1999年年底上涨了21％。甲级写字楼的售价报价在2300美元每平方米左右，成交价一般能谈到2000美元甚至更低。让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的三个时期：一、1993、1994年：第一个高速发展期由于改革开放，市场的发展

3、，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展。使北京写字楼市场迎来了第一个高潮。当时的一些写字楼都卖出了天价。如万通新世界广场、西单国际大厦等一些项目，租赁价格也水涨船高。正因为这些原因，更加吊起各发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹。一时间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，一派欣欣向荣的景象。利达行代理销售的万通新世界广场93年12月开盘，开售仅三天，一、二期即告售罄，并从一期的USD2200／平方米卖到了三期的USD3500／平方米。据有关部门的统计，

4、北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，国贸中心写字楼的租金更高达USD100／平方米/月。二、1998、1999年：北京写字楼市场的寒冬由于受东南亚金融危机的影响，及国家宏观调控政策影响。北京写字楼市场开始走向低谷，写字楼大量空置，市场一片萧条景象。这段时期内，不少项目有价无市。于是，跳水开始了，1996年底京泰大厦以USD20／平方米/月（建筑面积含物业管理费）推出，两个月租完，致使中粮广场、恒基中心、中服大厦等物业将租金从USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/

5、月。1998年底到1999年初，平均租金低至USD13／平方米/月，有的写字楼还提供如装修期及长达6个月的免租期。租售价格一跌再跌，东方广场一度传出了15美金／月／平方米的“惊喜价”。此时的北京写字楼市场面临一场大的淘汰赛。那些开发商当初头脑发热，圈得的高价地块所建项目处于无法再卖出高价，甚至赔钱也无人买的尴尬境地，使北京出现大量烂尾楼盘，让人们目睹了一幕肓目上马的写字楼发展商的惨烈景象。直到今天，我们仍可以看到某些“历史遗迹”：位于西直门北的银都大厦用了十年的时间终于成功封顶；而位于公主坟的中都大

6、厦（原公主坟综合商业大厦）则没有那么幸运，直到今天仍静静地躺在哪里，向人们诉说着“写字楼的故事”。三、2000、2001年：寒冬过去是春天1999年11月，中美签署世贸双边准入协议。同时，由于经济状况的进一步好转，尤其是新兴IT行业、网络公司、各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构，消化了大面积写字楼。极大地支撑了北京写字楼市场。尤其是互联网公司的蓬勃发展，大面积吸纳北京写字楼市场有限的供应量，为2000年前后北京写字楼市场的回升做出了很大的贡献。随着前几年的空置面积进一步消化，北京写字楼市场

7、开始渐渐向春天走来。具代表性的项目远洋大厦、国企大厦、航华科贸等，都出现了少有的好的出售、出租景象。市场供应根据北京写字楼信息网统计，2000年北京甲级写字楼供应达到800000平方米。位于朝阳区中央商务区内的甲级写字楼供应却明显减少，只有280000平方米，仅占总供应量的35％，与前几年占总供应量50％以上的比例相差很远。2000年北京写字楼供应的另一个特点是供应主要集中在第四季度，前三个季度写字楼供应相对较少，而一些本应在2000年落成的写字楼却由于施工进度和资金等原因而拖到了2001年。市场需

8、求2000年上半年可以说由风险投资支撑的互联网公司与传统的通讯、计算机和软件公司共同支撑着写字楼市场。这些互联网公司由于资金雄厚，同时也抱着一种“烧钱”的心态，因而在租赁写字楼的过程中往往不考虑预算和实际需要的面积，动辄上千平方米的租用写字楼。与这些互联网公司相比，好些实力雄厚的通讯、计算机和软件公司，尽管也在上半年租用了大面积的写字楼，但它们往往是出于业务迅速发展的需要，或者是从便于管理的角度考虑把各个分散的部门集中到一起，因而这些公司在做决定时通常比较理智。与20