2007年北京写字楼市场年终回顾与08年展望

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1、07年北京写字楼市场年终回顾与08年展望1、地区宏观经济健康快速发展写字楼投资施工都有增加2007年前三季度，北京市实现地区生产总值6419.78亿元，同比增长12.6%。三次产业结构由上年同期的1.2:27.5:71.3变化为1.1:27.2:71.7。1-10月份，北京市完成全社会固定资产投资2821.4亿元，同比增长18.6%；其中房地产开发投资为1419.1亿元，增长了18.2%，占投资比重的50.3%。2007年1-10月份，北京市办公物业开发投资额累计185.6亿元，同比增长22.2%，占房地产总开发投资额的13.1%，较去年同期增长了0.5个百分点。办公楼施工面积1358万平

2、方米，同比增长19.9%；新开工面积210.8万平方米，同比下降2.3%；竣工面积79.1万平方米，同比下降40.9%。从06年开始，办公物业的建设就明显放缓步伐，新开工量及施工量大幅增加同时，竣工量相对有限。2007年竣工量更是下降明显，多个计划完工的项目将入市时间推迟至2008年上半。且中心城区土地供应有限，也使得全年新开工面积有所下降。从1-11月份来看，07年写字楼新增供应量同比有所增长，但比年初预计要少，整体市场表现稳中有升，没有出现大的波动。2、07年北京市写字楼市场销售量、价均有增长宏观经济的发展状况良好，直接带动各行业自用办公物业需求的增加，成为北京市写字楼市场的有力支撑。

3、另一方面，2007年是我国多个行业完全对外资开放的开局年，宏观政策的支持进一步加快了国外企业的进入，同时也带动了国内相关行业的发展。以银行业及保险业为代表的金融行业、现代服务行业、高科技行业是市场的主要驱动者；此外，以会计及律师为主的专业咨询行业、媒体行业等也积极抓住时机，在北京大力拓展业务，这都使办公物业需求增大。1-11月，北京市写字楼总销售建筑面积248.7万平方米，同比增长23.5%，总销售额366.9亿元，平均销售价格为1475元/平方米，同比增长8.9%。其中往年批准销售的项目约占三分之一。第1、4季度供应集中，1-11月销售价格大趋势是上涨图表1：各季度写字楼销售成交面积趋势

4、图表2：各季度写字楼销售成交价格趋势今年1季度，写字楼新增供应量增多，同时对写字楼特别是甲级写字楼的购买需求增涨明显。新入市项目品质更高，甲级写字楼平均售价较上季有所上涨，达到22500元/平方米。2季度，供应量有所回落，购买需求主要表现在对市场存量的吸纳。租赁市场的活跃及一季度较大的供应量对市场造成一定压力，甲级写字楼价格基本与第1季度持平。而非中心区域总部型独栋办公楼及乙级写字楼市场开始升温，整体销售成交均价较一季度稍有下降。3季度，中心城区新增销售写字楼物业明显不足，而经过2季度的吸收，市场存量进一步减少，甲级写字楼平均售价23100元/平方米，热点商圈在售高品质写字楼项目销售价格均

5、上扬。另一方面，边缘区域表现活跃，如海淀区永丰新技术中心、宣武区马连道世纪茶贸中心、立水桥旭辉奥都中心、昌平区上北创业中心等均取得了较好的销售业绩。这些项目售价较低，以小面积成交为主，这就使得3季度整体市场吸纳量增加的同时，销售均价和季度平均每单的成交面积较前两季度下降明显。第4季度刚开始市场表现异常活跃，仅10份，北京市销售写字楼41.7万平方米。经过前三个季度的酝酿，金鼎大厦、航宇大厦、世纪财富大厦、德胜国际中心、硅谷亮城等项目都有大面积销售成交，并且带动了季度销售成交均价。11月份市场购买需求有所回落，销售面积25.5万平方米。3、CBD领跑北京写字楼销售市场金融街吸引大型金融业企业

6、主要商圈中CBD成交量最大，写字楼供需继续领跑北京市场。CBD及周边区域甲、乙级写字楼的购买需求均表现活跃，且区域平均销售价格依然保持在较高的水平。优质甲级写字楼售价3-4万/平方米，而周遍乙级写字楼售价多在1-2万/平方米，而购买企业涉及各行业，整体市场供需呈多样化发展。图表3：北京市主要商圈写字楼销售面积比较图表4：北京市主要商圈写字楼购买特征金融街及燕莎商圈大单购买交易带动整体写字楼销售市场，主要销售资源都为甲级写字楼。金融街商圈平均售价甚至高于CBD，主要是航宇大厦、金鼎大厦、F1大厦等优质写字楼项目的大单交易对整个区域市场拉动作用明显，分别吸引了交通银行、邮政银行、中国人寿等金融

7、行业企业购买。以交通银行购买航宇大厦为例，成交建筑面积7.2万平方米，平均售价28440元/平方米。燕莎商圈销售资源则更有限，美邦国际9万余平方米整售，天元港中心也取得了较好的销售成绩。由于新增供应量特别是销售项目有限，两区域对办公物业的需求主要通过租赁的方式体现。亚运村和中关村区域销售成交量仅次于CBD商圈，但平均每单成交面积在200平方米以内，以小面积需求为主。今年中关村甲级写字楼销售资源增多，但区域市场消化能力有限