从现有房价看我国宏观调控政策

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从现有房价看我国宏观调控政策课别:形势与政策年级：2011级姓名：吴录明2013/5/1015 目录摘要…………………………………………………………3引言…………………………………………………………3正文开头……………………………………………………3现阶段房地产市场状况……………………………………3回顾近十几年来房价状况及宏观调控政策………………5现阶段房产新政及预判……………………………………5最终调查成果………………………………………………7结论…………………………………………………………10附表…………………………………………………………11参考文献……………………………………………………15数据来源……………………………………………………15特别鸣谢……………………………………………………1515 从现有房价看我国宏观调控政策论文撰写：贾若兰、李元摘要：本小组此次开展了以调查房价和国家宏观调控政策为题的社会实践活动，目的是考察在国家颁布一系列宏观调控措施以后，对房地产价格的影响，以及对房地产行业、普通百姓造成的影响；并且了解这些宏观调控是否真正起到了抑制房价的作用。调查中我们采取了调查问卷（含网络版）和拦截访谈的形式，进行了多方面、多角度的调查。在调查过程中，我们走访了一些社区、房地产公司和高校，详细的了解到不同人群对于房地产价格和国家宏观调控的看法。接受调查的人群大多数国家宏观调控政策的影响面比较小，但有一些人也认为政策起到了良好的作用。最终我们得到的结论是宏观调控政策确实起到了抑制房价的作用，但是效果表现不明显。开发商的成本增加，但可以接受；普通百姓对购买新居持观望态度，房价现仍令大多数普通百姓望而却步。关键词：房价；房地产；宏观调控；政策；供求；成本；影响引言：改革开放以来，我国实行市场经济体制。除市场的自我调控外，我国政府还对其进行宏观调控。随着我国人口的快速增长，住房困难问题日趋严重。在市场自我调控下，房价飞速上升。因此，国家出台一系列的政策抑制房价。近期，新出台的政策有运用政府监管、金融调控等手段，在土地交易、交易税费方面采取强有力（如扩大保障性住房覆盖率、征收全额二手房交易税）的措施限制房价的“国八条”，和旨在通过提高购房门槛、审批房地产开发来限制北京地区的房价的“京十五条”等。到底这些政策起到了多大的作用？房价的现状怎么样？我们又该对国家宏观调控抱有怎样的态度呢？正文：房地产市场是我国经济发展的重要一环，在市场经济飞速发展的今天，我们的房地产市场出现了许多不尽如人意的地方。市场机制的不完善，使得市场长期进行不合理的自我调节，以至于房价水涨船高。于是，市场必须需要一个强有力的控制房价的机制。在这种情况下，对于房价的宏观调控政策应运而生。但是，宏观调控政策并不是万能的，会有许多的不足，有些政策甚至影响甚小。近来，国家再次出台了抑制房价的新政策，希望对房地产有所控制。到底，现有房价和宏观调控的关系究竟怎样，房价能否受宏观调控的影响得到抑制，成为本小组希望探讨的问题。一、现阶段房地产市场状况15 房地产作为我国的支柱产业，在国民经济的地位是不可小觑的。但是由于我国市场经济的不完善等诸多因素，目前我国的房地产市场还存在很大的问题，没有进入完全健康的发展轨道。这种问题最直接的表现就是出现在诸多城市中的，令购房者闻之色变的高房价。随着日益高涨的房价，政府也出台了相应的措施，房价的确得到了些许抑制。但是还是有不足的地方。据了解，就成交量来看，现阶段的多数城市的住宅成交面积显著下降，只有少数几个城市呈增长态势。官方数据表明，上年度末，一线城市住宅成交面积皆较上年显著下降。其中北京、广州和上海降幅在30%-40%之间，深圳降幅为50%。12月，北京、上海同比降幅小于全年水平，深圳则同比增长4%。而二线城市中，青岛全年成交面积同比增长14%，12月份增幅更是达到43%；大连、成都降幅介于30%-40%之间，但12月份降幅皆超过50%；南京和杭州降幅超过50%。12月份降幅与全年水平大体相当。三四线城市中，沈阳表现突出，成交面积较上年增长15%，12月份增长24%；西安、郑州降幅小于10%。另一方面，就房价来看多数重点城市全年成交均价仍有明显上涨。还是上年度，除上海外，典型城市住宅成交均价较2009年全年上涨幅度皆超过20%。2010年12月，各大城市住宅价格环比涨跌互现。其中上海、北京环比皆上涨11%；深圳与上月持平；大连环比下降16%；南昌小幅上涨2%；宁波和东莞分别下降8%和3%。同比来看，除深圳下降17%外，多数城市显著上涨，其中上海上涨27%，北京上涨17%；大连和天津涨幅介于15%-20%之间；南昌高达46%，沈阳和宁波介于30%-35%之间。在供应量方面，多数城市全年供应量高于上年，住宅可售面积较年初有所上升。上年度，一线城市中广州、北京住宅上市面积较前年增加，增幅分别为14.4%和7.2%；深圳和上海则分别下降11.1%和25.7%。二线城市中，多数城市上市面积增幅显著，其中武汉超过100%，无锡和大连介于40%-60%之间；三四线城市中，长沙超过50%，沈阳和南昌超过30%。图1.2007年以来全国商品房和商品住宅销售额、销售面积增长率15 图2.2001年至今全国商品房和住宅销售均价在一系列调控政策的影响下，2010年全国房价涨幅得到明显抑制。全国商品房和住宅销售均价分别为5029元/平方米和4724元/平方米，分别同比上涨7.5%和5.9%（2000-2009年平均涨幅约9%），而在2009年分别为23%和25%，2010年1-4月均超过13%。根据国家统计局对100个城市的全样本调查数据，6、7月百城平均价格环比分别下降1.32%和0.03%。9-11月环比涨幅分别为0.70%、0.66%和0.82%。12月上升至0.9%。一、回顾近十几年来的房价上涨状况及相对应的宏观调控政策随着改革开放的浪潮，我国房地产行业迎来了巨大的发展契机。之后，房地产开始面临了诸多的市场考验。一个初生的行业，迎来了机遇和挑战。我国的房地产行业，不得不面临着诸多因素的影响。由于缺乏健全的市场机制，所以房地产事业面着价格急速上扬的态势。而这种态势愈演愈烈，面对工资涨幅和房价涨幅差距巨大的状况，购房者叫苦不迭。过去的十几年内，国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。附表（见11），即为近十几年来房地产国家宏观调控政策的演变。通过附表可见，有些政策起到了切实有效的作用，但有些政策则收效甚微。我们继续一项切实有效的措施，令房价得到有效的抑制，切实让人民拥有幸福感。二、现阶段房地产新政及预判2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（简称“15 国八条”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。2011年02月16日，北京正式公布了关于贯彻“国八条”的通知。其中，文件要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；　　对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。表1.“国八条”“国八条”具体内容主要条款关键内容1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“15 限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。无论是“国八条”还是“京十五条”都是2011年度，政府部门为应对新一轮房地产问题，而提出的新一期政策。这些政策中，依旧在强调过去经常提到的大政方针，也加入了一些全新的方案。如果国八条能够有力实施的话，则能够使我国的宏观调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价；使我国保障性住房的覆盖范围得以扩大，公共租赁住房得以发展。而其中有关税收的政策能够使得房产交易的成本提高，打击一大批投资投机商，完善个人住房的信息系统，为后续的房地产税收制度改革打下基础。条款中严格控制住房用地的供应管理，能够确保保障性住房建设用地的供给。并且，国八条将使住房的限购更加严厉，涉猎的城市更加广泛。其中的约谈问责机制会更加明确，从而保障政策的有力执行和落实。而舆论的引导将使住房的消费更加趋于合理。大家都希望新的政策能够带给人们真正的实惠。四、调查成果（调查对象的看法及意见）在此次社会实践调查中，我们走访了房地产公司、居民社区以及高校，还在互联网进行了问卷发放和信息搜索。1、社区调查调查对象：外省迁入北京的居民；老北京大爷、奶奶；年轻母亲；青壮年（UIBE校友）等。调查整体表示：1）、都有自己的住房2）、都没有买房打算15 3）、认为当下房价依然不合理，过高，政府调控措施效果不明显，需要进一步调控。以下是采访对象的看法：1）认为调控房价是一个长期的过程，我们不需要悲观，要对国家、政府抱有信心，相信房价总会有合理的一天。2）认为房价长期降不下来，政府也需要负一定的责任。国家对土地开发商征收重税，地皮价格又居高不下，房地产商为了自己的盈利无法降下房价。而政府的现行调控政策只是压制房价，限制购房，单纯的从市场供求以及行政命令方面来进行调控，没有从根本上解决这个房价过高的问题。3）（校友的建议）国家需要保证居者有其屋。不说完全的公平正义，共同富裕，至少各个阶层的人都能买得起房买得了房，都能有一个遮风避雨的自己的家。特别有钱的富人，可以卖给他豪华别墅，豪华公寓，征收高房产税；一般的不是特别有钱的市民，可以卖给其一般的商品房，征收一定的房产税；而针对那些贫苦下层市民，就应当保证经济适用房售予的对象不会出现投机商人或其他阶层的市民，要保证真正需要的人能够实实在在地享受到国家的优惠政策和对他们的关怀。2、房地产公司1）麦田地产：成交量有所降低（多数买房者采取观望态度），网上公布数据12400套/月，房价没有明显的下降，与大小户型无关。例如凤凰小区仍在30000-50000元/平方米。“国八条”、“京十五条”的提出对本地人买房影响不大（北京人对住房要求不高），对外地的有钱人基本无影响，开发商成本提高。政府的执行力度强。2）连家房产：国家近期的调控政策对本公司交易量无影响，与公司的市场份额有关。房价小幅度下降，影响外地的年轻人。政府的执行、监管力度很强。3）中原地产：房价无明显变动，稳中有降。开发商成本加大，如地区指导价上升、地皮加税。成交量下降。政策执行力度很大。公司对国家抑制房价表示接受，对销售预期一般。3、路人拦截甲：已有一套房，不打算买第二套（房价过高），政策对购房欲望有影响，但不大。对房价下降预期不太乐观，认为不会跌、会继续上扬。执行效果还可以，但房价下降对有钱人影响小，工薪阶层照样买不起。对于预期效果，每个人的想法不同。乙：无住房，不打算买，最重要是房价太高，即使下降也买不起。丙：有房，不打算买。政府执行力度不够。丁：有房，不打算买第二套。房价不合理，有钱人照样买，工薪阶层影响大。房价没降，且工资水平没提高。对政府政策不了解，宣传力度不够。戊：目前没住房，不打算买。房价太贵，政府没有能力压低房价，执行力度不够，百姓照样买不起房。对调控预期效果报以悲观态度。15 4、高校根据对校园大学生的调查，大多数学生支持国家加强对房地产市场的宏观调控，并认为目前的调控政策还不足以控制房价继续不健康上涨的态势，而且众多同学对宏观调控的执行力表示不太满意。很多同学提出要加大力度监管宏观措施的落实。但有些同学并不支持过快地过分压制房价，毕竟房价的起落将对中国经济产生极大影响。5、互联网广大网友对于购房的需求是十分的强烈的，同时对于政府出台的遏制房价过快增长的措施也是持乐观态度的，但是由于种种因素使然，所以房价仍然没有降到大家期望的水平。同时我们也应该看到由于受到传统文化的影响，大家对于房子不是仅仅有住的地方就可以满足的，更多的人还是希望能够拥有自己的住房。还有统计图表反应了大家的心声：图3.普通民众对调控效果的看法指数图4.普通民众对于当前房价的评价指数15 图5.普通民众对是否宏观调控的调查指数通过，这几幅统计图，可以明显的看出，当前的普通民众对宏观调控政策还是有较强的信心。但都希望宏观调控力度可以有所加强，切实维护普通民众的自身利益。而对于房价本身，大家则依旧认为呈虚高态势。结论：现阶段房地产整体走势较之前有所缓和，但依旧不容乐观。虽然多数城市住宅成交面积显著下降，但是这些城市中许多房价依旧呈上涨态势。成交量和价格成反比状况。多数城市的供给量依旧在上升。这使得现在的房地产市场出现了，普通民众购房愿望强烈，商品房供应量上升，但交易量下降的尴尬状况。在国家历来实行的宏观政策中，有些起到了较好的作用，但很多收效甚微。普通民众表示，希望政府加强宏观调控措施的力度，切实提高政策的执行力，让老百姓的切实利益得到维护。也有少数人表示抑制房价是必须的措施，但力度不应过猛，不应为此损伤国家经济。而开发商则表示，国家新近的政策执行力度强，多数房地产商成交量下降，成本上升。但他们同时也表示这样的措施，可以接受。还有一些意见认为，宏观调控应该注重社会公平，让各个阶层的人都可以买得起房，住得上自己的房子。我国的房地产市场就目前来看还存在着许多不尽人意的地方，但是总体来说房地产市场还是健康的，房地产行业对于改善人们的居住要求，对于经济发展，对于城市化所作出的贡献是毋庸置疑的。今后随着各项法律法规的不断完善，随着宏观调控的有力执行房地产市场会朝着更加健康的方向发展。15 附表·表2时间段政策目标政策内容1978－1983年修改十年规划指标，调整、改革、整顿；允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；1984年发展房地产业；发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；1985－1987年防止盲目发展商品住宅；加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；1988年扩大房地产业发展，实现住房制度改革修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场1989年加强房地产市场管理；发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；1990年加强治理整顿；推进土地使用制度改革；治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；1991年规范产地产业发展：深化住房制度改革；治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；1992年加快房地产业发展；引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；1993年理顺房地产业，促进房地产业健康发展；开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；1994年加强宏观调控，深化住房制度改革；发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；1995年规范房地产市场；加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；1996年全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策1998年促进房地产业发展；15 发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；1999年实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半　2000年促进房地产业发展；促进消化积压房；对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费；2002年　　6月出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；　7月出售的房屋开始征收房地产税8月出台18号文件，促进房地产持续健康发展；　2004年　　4月存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。　5月对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长　8月出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回　10月加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点　12月严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；　2005年　　3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面　5月　15 《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件——收紧房地产信托　10月国税总局重申二手房交纳个税　2006年　　4月房贷利率再次上调——调控卷土重来　5月国六条出台——新一轮调控大幕开启　7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度　8月土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规　9月房地产市场整顿，规范交易秩序　2007年　　1月建设部规范房地产经纪行业　3月通过《物权法》10月1日起执行　6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热　8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变　9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为　10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期　12月外商投资房地产业限制范围有所扩大。　2008年　　1月国务院重拳打击囤地　3月免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税　4月国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变　10月　15 财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。2009年　　1月四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。　4月住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。　5月最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》　6月国土资源部45号令　7月加强贷款资金监管　9月要求地方政府要加强建设用地批后监管　12月个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年　2010年　　1月国十一条　9月史上最严厉的房产调控政策：暂停发放第三套房贷、部分城市限购房套数、推进房产税改革试点、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款15 参考文献：1、《现阶段中国房地产市场》杜洁2、《我国房地产业及其宏观调控政策的认识与建议》佚名3、《宏观调控政策对房价的影响》袁春兰数据来源：国家统计局官方网站；中国指数研究院；本小组特别鸣谢：麦田房产；连家房产；中原房产；惠新里小区；芍药居、和平里众小区；对外经贸大学；北京化工大学；北京联合大学以及每一位接受访问、配合调查的人15