从房价攀升反思我国的宏观调控

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1、万方数据2007年第11期总第366期、涌可蚀承i卜·从房价攀升反思我国的宏观调控胡平(浙江工商职业技术学院浙江宁波315012)内容摘要：针对高房价，国家出台了一系列宏观调控政策。尽管调控力度越来越大，但房价依然持续攀升。本文通过对本轮房地产宏观调控的特点和效果进行分析，反思我国宏观调控失灵的原因，并提出相应的对策建议。关键词：房地产房价宏观调控中图分类号：F293．5文献标识码：A文章编号：1006—2025(2007)11—0025—03房地产业已不可置疑地成为我国的支柱产业．对经济增长起了重要作用。但是持续攀升

2、的房价显然与和谐社会的理念发生了严重背离。近年来，房地产调控力度越来越太．调控措施越来越细，但效果一直不够理想，全国大多数城市房价“突飞猛进”。这种逆宏观政策的攀升不得不令人反思对房地产宏观调控。一、本鞋房地产宏现调控的特点分析由于本轮房地产价格具有很强的上涨刚性．导致本轮房地产调控呈现出鲜明的特点。主要体现在以下几点。1．本轮房地产调控历时长前一轮房地产调控历时不到两年．从1992年到1993年上半年，房价就大幅下跌。而这轮调控用了5年多的时间，最早的调控是在2002年5月9日．国土资源部签发11号文件，叫停了土地协

3、议出让方式。要琅各类经营性用地．必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。接着2003年6月中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷的通知)，即“121号文件”。“11号令”和。121文件”的出台．正式掀开了本轮房地产调控的序幕。从2002年至今房地产宏观调控已整整历时5年，这几乎是改革开放以来所有领域里调控时间最长的。2．参与词控部门多房地产调控涉厦建设部、国土资源部、财政部、工商行政管理总局、发展改革委、人民银行、银监会等十几个部委。从2003年起国土资源部等5部委就开始组成督查组．对31个省份展开用地大检查；

4、2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了7l号令；2005年5月国家税务总局、财政都、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知)；2006年5月建设部、发改委等9部委联合出台了<关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见)的调控措施；2006年7月，由建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等6部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准人和管理的意见》(171号文件)。所以本轮房地产调控的一大特点是参与部门多，且多部委联动。3．使用政策力度大随着调控力度加大，使用的政

5、策也力度大．包括土地、金融、财税及行政等政策第一个政策即“11号令”是关于经营性用地的出让政策。2003年开始使用金融政策．“121号文件”规定了房地产开发企业申请银行贷款其自有资金的比例，对个人住房贷款根据持有住房情况实行差别首付比例的规定。2004年在贯彻土地出让政策的同时，进一步缩紧了金融政策，提高了开发商自有资金比例和存贷款基准利率。2005年除继续强化金融政策外．最突出的特点是加强了财税政策对房地产的调控．规定转让二手房征收营业税。而2006年的房地产调控政策是最全面的．动用了所有能动用的金融政策、财税政策、

6、土地政策和相关行政手段。延长了征收营业税的时间．强征二手房转让个人所得税；提高银行存款准备金率和存贷款基准利率。4阗控范围广国家关于房地产调控的政策频频出台，涉及范围越来越广，涵盖了房地产开发和交易的每个环节。包括房地产开发、市场规范、土地出让、外资购房准房结构、问责考核等各个领域都有相关政策出台，其中有些领域还有多项政策的制约。如最初调控的对象主要是土地．关注国有土地资产流失及开发区建设用地。发展到后来包括对建设用地总量控制和土地管理制度建设的关注；由最初只调控房地产开发、限制贷款比例、限制户型到调控房地产市场交易、

7、关注房地产市场交易的规范性；由最初单纯强调结构调整作者简介：胡平，浙江工商职业技术学院投赍理财系副教授，主要研究方向为宏观经济。万方数据—曩到结构调整与增加供给并重：由单纯的金融政策、财税政；策调控转向同时强调地方政府的问责考核。二、房地产宏观调控的效果分析房地产宏观调控最主要目的就是防止房价过快增长．从房价上涨幅度就可以有效地评判本轮房地产宏观调控：效果，从本轮房价走势可以看出房价上涨的几个特点。t1．所有城市房价都在上涨从2002年至今．除了在2005年底，包括上海、台肥、海口等在内有十几个城市房价有不同程度的下跌

8、．2006年上海住宅的价格象征性的微降0．5％外．所有年份，甚至所有月份房价。一路高歌”，很多城市房价都涨了好几倍。2007}年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比全部上涨．：增幅高达7．1％，创两年来的新高．涨幅最高的几个城市依l然是北海(15．5％)、深圳(13．9％)、南京(11．3％)、北京(10％)i和石家庄(9．4