宏观调控对房价的影响

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1、宏观调控对房价的影响当前对房地产业的宏观凋控主要围绕抑制房地产投资过热和稳定房价两个目标展开。经过努力，调控取得了一定效果，很多城市房地产开发投资额的增幅岀现了明显下降，但稳定房价的目标却实现得比较艰难。导致出现这种现象的原因很多，本文从需求方心理预期的角度，分析其如何影响宏观调控对房价的作用效果，并提出利用这种心理作用调控房价的建议措施。一、房价的形成房价最初只是一个代表供给方意愿的数字；只有需求方决定购买并付诸行动，房地产销售活动实现后，房价才成为供求双方认可的结果。经典经济学理论认为，需求意

2、愿和需求能力影响需求方对房价的认可程度。实际上，需求方除了考虑自己对所购房地产的需要程度和支付能力外，还要对未来市场走势和自己未来的支付能力做出判断，形成对未来的心理预期。也就是说，在需求意愿不变，支付能力允许的情况下，如果当前购买比未来购买更有利，需求者倾向于选择当前购买。二、宏观调控对房价的影响宏观调控对房地产市场走势和房价具有重要影响。到目前为止，我国共经历了十次对房地产业的宏观调控。第一次宏观调控开始于1993年，其目的在于为市场降温，控制房地产投资，平稳房价；第二次宏观调控开始于1996

3、年，目的是推动房地产市场走出低谷，尽快实现市场的复苏和繁荣；两次调控的效果均非常明显，基本实现了预期目标。从2002到2013年共经历了八次宏观调控。第三次宏观调控主要分为两个阶段。第一个阶段从2003年初到2004年底，政策重点围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，其目标在于促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长幅度适度下降，改变固定资产投资过热的状况。同时，抑制房价持续上涨的势头。金融政策主要包括；提高存款准备金率；控制房地产贷款规模；扩大贷款利率的浮动范围；提高房地产开发项目（不

4、包含经济适用房）资本金比例；提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率；提高个人住房抵押贷款的首付比例等。土地政策主要包括清理整顿各类开发区；对经营性土地使用权岀让严格执行“招、拍、挂”制度；限制高档物业用地的审批和使用等。第二个阶段从2005年初开始，重点围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，主要包括国务院下发的《关于切实稳定住房价格的通知》和国家七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》以及一些地方政策，其主要目的在于抑制房价过快上涨。要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，特别提出

5、打击土地炒作；利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。第三次宏观调控经过第一阶段的宏观调控取得了较为显著地成果，我国房地产投资增长速度明显下降，新购置土地面积、土地开发面积、施工面积、竣工面积和销售面积的增幅也都有所下降。房地产信贷増长幅度也有所降低，包括土地开发贷款、商业性房地产开发贷款、个人住房抵押贷款的增幅均岀现了明显的下降。但与此同时，房价本身依然保持较高水平，没有出现调控之初设想的“理性回落：2004年有33个城市的房价增幅超过2003年的同期水平，包括上海、沈阳、天津、南京、杭州

6、、宁波、济南、青岛和重庆在内的9个城市房价增幅超过10%0第二阶段的宏观调控过程中，房地产市场中的房价表现是前一阶段宏观调控和当前政策共同作用的结果。2005年第一季度13个城市的房价增幅有所降低，22个城市的房价增幅低于上年同期水平，其中包括增幅曾超过10%的上海、南京、宁波和青岛。但2005年房地产调控出台的八条措施，是为了稳定房价；2006年的房地产措施出台了六条措施，主要为了调整住房供应结构。但这三次房地产调控均没有解决百姓所关注的高房价问题。国家统计局数据显示，2006年中国房地产开发投

7、资增长21.8%,同比加快0.9个百分点，但比2006年1至II月回落2.2个百分点。去年下半年以来，房地产投资环比呈回落态势，但2006年房价涨幅仍然偏高。2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,涨幅比2006年11月高0.2个百分点。涨幅较大的主要城市包括：秦皇岛11.8%,北京10.4%,深圳10.0%,福州9.8%,厦门9.1%,成都8.5%和广州8.3%。除上海外，北京、深圳等城市房价涨幅仍然偏高，显示出前期房地产调控并没有达到预期效果。据《中国统计年鉴》数据，

8、2008年到2011年，全国商品房平均销售价格（元/平方米）分别为3800、468h5032、5357,年涨幅分别为23.18%、7.5%、6.46%;根据2012年全国销售商品房111304万平方米、销售金额64456亿元计算，均价为5791元，又涨了8」％。而这五年CPI（物价指数）涨幅最高的2010年也不过4.6%，其他年份均在2・3%之间。事实证明，买房是抵御通胀的最好工具之一。今年上半年，国家进行了第十次宏观调控，出台了“国五条防国五条”一出，深圳市规划国土委随即做出回应